Lucernario in condominio: quando l’assemblea non può vietare i lavori

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riferimenti normativi: art. 1102 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. VI, Sentenza del 13/12/2022, n. 36389

1. Il caso: diniego assembleare alla modifica del lucernario

La controversia trae origine dall’impugnazione proposta da un condomino contro la delibera con cui il condominio non lo aveva autorizzato ad eseguire interventi di modifica del lucernaio posto sul tetto del basso fabbricato di sua proprietà esclusiva.
L’attore sosteneva che la delibera era nulla o comunque annullabile, poiché limitativa dell’uso di una parte privata e non conforme all’ordine del giorno. Il condominio, costituendosi, difendeva la scelta assembleare affermando che il progetto avrebbe comportato rischi per la sicurezza e la privacy dei vicini e comunque era contrario al regolamento condominiale.
Dalla documentazione emergeva che l’attore durante l’assemblea aveva presentato un progetto di manutenzione straordinaria della copertura del suo immobile. L’assemblea però aveva deliberato di non concedere l’autorizzazione, ritenendo che l’intervento potesse preludere alla trasformazione del tetto in terrazzo, con conseguenti pregiudizi per le unità contigue. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. Autorizzazione necessaria o diritto del singolo condomino?

L’assemblea poteva legittimamente negare al condomino la modifica del lucernaio, oppure l’intervento rientrava tra le opere che il singolo può eseguire senza preventiva autorizzazione?

3. Il Tribunale: intervento legittimo senza via libera dell’assemblea

Il Tribunale ha ritenuto le contestazioni del condominio non pertinenti al progetto presentato in assemblea, che non prevedeva in alcun modo la realizzazione di un terrazzo, ma soltanto la modifica dell’apertura del lucernaio esistente. Secondo il Tribunale, le opere proposte dal condomino non richiedevano alcuna preventiva autorizzazione assembleare, sia nell’ipotesi in cui il tetto del basso fabbricato dovesse qualificarsi come parte comune, sia nell’ipotesi in cui dovesse invece ritenersi di proprietà esclusiva.
Il giudice piemontese ha rilevato che l’opposizione del condominio si è fondata su timori soggettivi e su una lettura errata del progetto, senza indicare alcun concreto pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio.
Come ha notato il Tribunale, le osservazioni del condominio, infatti, hanno riguardato solo interessi individuali dei proprietari delle unità vicine e non un reale interesse collettivo. Inoltre, non è stato dimostrato né un contrasto con il regolamento condominiale né un effettivo rischio strutturale.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale ha dato ragione all’attore, annullando la delibera impugnata e condannando il condominio al pagamento integrale delle spese di lite.

4. Limiti ai poteri dell’assemblea e tutela del diritto d’uso

Nel caso esaminato è emerso che il condomino era intenzionato a eseguire interventi di modifica del lucernaio presente sul tetto del basso fabbricato di sua esclusiva proprietà.
Il giudice non ha preso posizione definitiva sulla natura del tetto (comune o esclusivo). Ciò perché in entrambe le ipotesi l’assemblea non aveva alcun potere di negare l’intervento.
La creazione o la modifica di un lucernario da parte di un condomino, quando interessa una porzione del tetto comune, è in genere considerata ammissibile, purché l’intervento non alteri la funzione propria della copertura, né limiti la possibilità per gli altri condomini di farne un uso analogo. La giurisprudenza, tuttavia, precisa che tali opere sono consentite solo se non compromettono la funzione essenziale del tetto come elemento di protezione dell’edificio, né comportano maggiori oneri manutentivi o un indebolimento della struttura (Cass. civ, Sez. II, 25 gennaio 2018, n. 1850).
In questa prospettiva, il lucernario è accettato come forma di utilizzazione più intensa del bene comune, ma non come trasformazione che ne modifichi natura e destinazione.
Quando l’assemblea nega comunque l’autorizzazione a eseguire modifiche che il singolo avrebbe diritto di apportare, come nel caso di specie, opponendosi così all’utilizzo legittimo del bene comune, essa adotta un provvedimento non previsto né dalla legge né dal regolamento condominiale. In questa situazione, spetta al condominio dimostrare che l’intervento del condomino supera i limiti del pari uso stabiliti dall’art. 1102 c.c., fornendo la prova di un concreto pregiudizio che giustifichi l’intervento della volontà collettiva a tutela delle parti comuni (Cass. civ., sez. VI, 13 dicembre 2022, n. 36389).
In sintesi, quando viene impugnata una delibera condominiale, il principio generale impone al condomino ricorrente l’onere di dimostrarne l’illegittimità, provando la violazione della legge o del regolamento. Tale criterio, tuttavia, non opera quando l’assemblea interviene adottando un provvedimento non previsto dall’ordinamento, come accade nel caso in cui neghi al singolo opere che l’art. 1102 c.c. gli consente in via ordinaria.
In questa ipotesi, il baricentro del giudizio si sposta dal controllo formale della delibera alla verifica del diritto sostanziale del condomino di utilizzare la cosa comune. Poiché tale diritto trova fondamento nella legge, non è il singolo a dover dimostrare l’illegittimità della decisione assembleare: è invece il condominio a dover provare che l’intervento proposto eccede i limiti del pari uso, integrando un pregiudizio concreto per la cosa comune.
Nel caso esaminato conclude che la delibera è risultata illegittima sia perché l’opera non era soggetta ad autorizzazione assembleare, sia perché il condominio non ha dimostrato alcun concreto pregiudizio che potesse giustificare il diniego.
Del resto, quando il tetto o la copertura sono di proprietà esclusiva del condomino, gli interventi su tali parti rientrano nell’ambito dell’art. 1122 c.c. Questo articolo consente al proprietario di eseguire opere sulla porzione di sua esclusiva pertinenza, purché tali opere non arrechino danno alle parti comuni, né compromettano stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. In questo regime, non è richiesta alcuna autorizzazione preventiva dell’assemblea: il condomino deve solo informare l’amministratore, come prevede l’ultimo comma dell’articolo.

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