Portierato: contributo dovuto anche con accesso autonomo

Portierato e utilità comune del servizio: confermata la contribuzione proporzionale ex art. 1123 c.c. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 1123 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Nocera Inferiore, Sentenza del 07/02/2012

1. Il caso: impugnazione delle delibere sul portierato

La controversia trae origine dall’impugnazione, proposta da una proprietaria di un locale terraneo con sottostante cantinato, di due delibere. L’attrice esponeva di essere proprietaria di un’unità immobiliare che, pur appartenendo al condominio convenuto, disponeva di autonomo accesso sulla pubblica. Tale caratteristica, secondo la sua prospettazione, aveva sempre comportato l’esclusione della sua unità dalle spese relative al servizio di portierato, come risultava dalle tabelle millesimali applicate nel tempo: la sua proprietà partecipava alle sole spese generali (tabella A), mentre era esclusa dalle spese di portierato (tabella B).
La situazione cambiava quando l’assemblea (7 marzo 2022), con la delibera impugnata, stabiliva che le spese per la retribuzione del portiere dovessero essere ripartite secondo la tabella A, includendo quindi anche l’attrice. La successiva delibera (del 19 aprile 2023) approvava poi il rendiconto 2022 applicando tale criterio, con un significativo aumento delle spese a carico dell’attrice.
L’attrice sosteneva che tali delibere erano illegittime perché, di fatto, modificavano le tabelle millesimali senza il consenso unanime dei condomini, in violazione dell’art. 69 disp. att. c.c. A parere dell’attrice, il servizio di portierato riguardava esclusivamente le parti comuni interne dell’edificio, dalle quali la sua unità era totalmente indipendente.
Il condominio si costituiva contestando integralmente la domanda. Il convenuto sosteneva che l’assemblea non aveva modificato alcuna tabella, ma si era limitata ad applicare il criterio legale dell’art. 1123 c.c., secondo cui le spese di portierato gravano su tutti i condomini in proporzione ai millesimi, anche se alcune unità hanno accesso autonomo. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La questione: obbligo di contribuzione per accessi autonomi

Le unità immobiliari dotate di accesso autonomo possono essere escluse dalle spese di portierato oppure, in assenza di una diversa previsione regolamentare contrattuale, sono comunque tenute a contribuire secondo il criterio generale dell’art. 1123 c.c.?

3. La decisione del Tribunale: contributo proporzionale confermato

Il Tribunale ha respinto integralmente le domande dell’attrice.
In primo luogo, il giudice ha chiarito che non vi è stata alcuna modifica delle tabelle millesimali: l’assemblea del 7 marzo 2022 non ha alterato i valori proporzionali delle unità immobiliari, ma ha semplicemente stabilito che anche l’attrice dovesse partecipare alle spese di portierato secondo la tabella A, come già avveniva prima della delibera (del 2015) che l’aveva esentata.
In ogni caso il Tribunale ha ritenuto condivisibile la decisione dell’assemblea di addebitare le spese del servizio di portierato anche alle unità immobiliari con un accesso autonomo dalla strada.
Correttamente, invece, l’assemblea non ha posto a carico dell’attrice le spese della sostituta portiere, addetta principalmente alla pulizia delle scale e del cortile, parti comuni di cui l’attrice non usufruisce.
Non essendo ravvisabile alcuna violazione delle norme sulle tabelle millesimali né dei criteri legali di riparto delle spese, le delibere impugnate sono risultate pienamente legittime.
L’attrice è quindi condannata alle spese di lite, liquidate in € 2.540 oltre accessori, con distrazione a favore del difensore del convenuto.

4. Portierato come servizio comune: criteri e implicazioni

Il servizio di portierato è un servizio reso nell’interesse comune: in assenza di diversa previsione contrattuale, tutti i condomini devono contribuire secondo i millesimi (art. 1123, comma 1, c.c.), anche negozi e magazzini con accesso dalla strada.
In particolare, è stato ribadito che l’attività di custodia e vigilanza svolta dal portiere non si limita alle parti comuni interne accessibili dall’ingresso principale, ma si estende all’intero edificio condominiale, risultando utile anche ai proprietari delle unità immobiliari dotate di accesso autonomo dalla strada. Tale servizio, infatti, assicura un controllo generale sul fabbricato, sulla sicurezza degli accessi, sulla gestione dei flussi e sulla tutela delle parti comuni, con ricadute positive sull’intero complesso immobiliare. Ne consegue che le spese relative al portierato devono essere ripartite secondo il criterio generale dell’art. 1123 c.c., vale a dire in proporzione al valore delle singole proprietà, indipendentemente dalla circostanza che alcune unità non utilizzino l’ingresso condominiale o non fruiscano direttamente di tutte le prestazioni del portiere (Cass. civ., sez. II, 21/08/2003, n. 12298).
Nel caso esaminato, il Tribunale ha rilevato che lo stesso regolamento condominiale attribuiva al portiere compiti di custodia, vigilanza e pulizia riferiti all’intero stabile, e non soltanto alle parti comuni interne accessibili dall’ingresso principale, confermando così la natura generale del servizio e la conseguente obbligatorietà della contribuzione anche per le unità con accesso autonomo.
Si ricorda che le spese di portierato comprendono: stipendio, oneri, TFR, manutenzione dei locali portineria, utenze dell’alloggio del portiere, ecc. La prescrizione è quinquennale (art. 2948 n. 4 c.c.).

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