Attestato di prestazione energetica (APE): quando non va prodotto

L’APE o Attestazione di prestazione energetica è un documento obbligatorio, redatto da un tecnico obbligatorio, nella maggior parte delle compravendite e locazioni immobiliari. Tuttavia esistono alcune eccezioni previste dalla normativa italiana. Per approfondire la materia consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli o su Amazon.

1. Che cos’è l’APE

Più specificatamente l’APE è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di una sua unità immobiliari. Indica la classe energetica, i consumi stimati e propone eventuali interventi migliorativi. L’obbligo di redazione dell’APE è stato introdotto dal D.lgs. 192/2005 e successive modifiche. Per approfondire la materia consigliamo il volume I contratti di compravendita immobiliare, disponibile su Shop Maggioli o su Amazon.

2. Chi può rilasciare l’APE

In Italia l’APE è obbligatorio per tutti i nuovi contratti di locazione a uso abitativo o commerciale stipulati dopo il 6 giugno 2013, come previsto dal D.L. 63/2013 e successiva legge di conversione.
Per ottenere l’Attestato di Prestazione Energetica è necessario rivolgersi a certificatori energetici abilitati che possono essere:
• Ingegneri:Professionisti iscritti all’albo professionale e con formazione specifica in efficienza energetica.
• Architetti: Iscritti a un albo professionale e con competenze in progettazione energetica.
• Geometri: Iscritti a un albo professionale e con formazione in calcoli energetici.
• Periti tecnici: Professionisti con esperienza e formazione in certificazione energetica. Questi professionisti devono seguire un corso di formazione riconosciuto e superare un esame finale per ottenere l’abilitazione. È fondamentale assicurarsi che il certificatore sia iscritto a un albo regionale e abbia effettuato un sopralluogo obbligatorio per redigere un APE valido.
• Agenzie specializzate – Esistono aziende che si occupano esclusivamente di certificazioni energetiche e garantiscono un servizio rapido ed efficiente.

3. APE obbligatori

In linea generale si ritiene che l’APE sia obbligatorio nei seguenti casi:

• compravendite immobiliari (rogito notarile)
• locazioni di immobili (stipula di un nuovo contratto)
• Annunci di vendita e affitto (con indicazione della classe energetica)
• Edifici di nuova costruzione
• Ristrutturazioni importanti (più del 25% dell’involucro)

4. Casi in cui l’APE non è obbligatorio

La normativa, in particolare l’art. 3, comma 3 del D.lgs.   192/2005 identifica alcune eccezioni nelle quali non occorre allegare l’APE:

• Edifici la cui superficie ha dimensioni molto ridotte che non superano i 50 mq complessivi (piccolo deposito o mini appartamento)
• Ruderi o edifici fatiscenti – collabenti (immobili non utilizzabili e privi di impianti);
• Edifici industriali, artigianali o agricoli non climatizzati, se non riscaldati o raffrescati e destinati ad usi specifici sono esclusi (es. capannoni agricoli senza impianto termico).
• Box, cantine garage e parcheggi – trattasi di unità immobiliari non residenziali, prive di impianto di climatizzazione.
• Immobili vincolati ai sensi del Codice dei Beni Culturali sono esenti, salvo interventi che ne modificano l’efficienza energetica;
• Fabbricati isolati con un utilizzo molto limitato e consumo energetico trascurabile (casa vacanze usata per meno di 4 mesi all’anno);
• Immobili privi di impianto termico

5. APE simulato in caso di impianto assente

In alcuni casi, per motivi contrattuali oppure pratici, può essere redatto un’ape simulato ipotizzando l’assenza dell’impianto.
Ciò viene fatto nella maggior parte dei casi di edifici non climatizzati, consentendo comunque la redazione dell’attestato.

6. Sanzioni

Le sanzioni per la mancanza dell’Attestato di prestazione energetica sono significative e variano a seconda della gravità dell’infrazione.
In caso di vendita la sanzione varia da 3.000 a 18.000 euro;
In caso di locazione da 700 a 4.200 euro;
In casi di dichiarazione errata da 700 a 4.200 euro;
In caso di certificato non conforme da 1.000 a 6.000 euro
Queste sanzioni sono state introdotte per garantire l’efficienza energetica e la sostenibilità ambientale, e sono applicate da diverse autorità a seconda della natura dell’infrazione.

7. Conclusioni

L’Ape è uno strumento importante per valutare l’efficienza energetica degli edifici, ma non sempre è obbligatorio. Occorre, tuttavia, comprendere quando è obbligatorio allegarlo oppure no anche al fine di evitare possibili sanzioni per mancata allegazione.
È fondamentale per i proprietari di immobili, agenti immobiliari e notai verificare la presenza e la validità della certificazione così da garantire transazioni trasparenti e conformi alla legge.

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Bibliografia

Quali immobili sono esenti dalla certificazione energetica (Ape) – Immobiliare.it – Alessandra Caparello – 4.03.2026;
Casi in cui l’Ape non è obbligatoria – Predeion – 30.07.2025 
Chi può rilasciare l’attestato di prestazione energetica – La Legge per tutti – Sabrina Mirabelli – 3.12.2022;
Quali sanzioni si rischiano senza l’attestato di prestazione energetica? – mvserviziimmobiliari.it – 17.05.2024