Cancello sul pianerottolo: limiti dell’uso ex art. 1102 c.c.

Installazione di un cancello sul pianerottolo: la rilevanza dell’occupazione minima ai sensi dell’art. 1102 c.c. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1102 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 18038 del 28/08/2020 

1. Il caso: impugnazione della delibera e installazione del cancello

La vicenda trae origine dall’impugnazione, da parte di una condomina, della delibera con cui l’assemblea aveva autorizzato l’installazione di un cancello sul pianerottolo condominiale antistante l’abitazione di due condomini (coniugi). Secondo l’attrice, quella porzione di pianerottolo era stata di fatto inglobata nella proprietà esclusiva, sottraendola all’uso comune senza il necessario consenso unanime degli altri partecipanti. Il condominio, costituitosi in giudizio, sosteneva che l’area non era comune, negava qualsiasi pregiudizio in capo alla condomina e affermava che la delibera si era limitata a prendere atto dell’uso del pianerottolo per ragioni di sicurezza.
Il Tribunale accoglieva la domanda, dichiarando nulla la delibera e ordinando la rimozione del cancello. La Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado, ritenendo che la condomina avesse interesse a impugnare la delibera per evitare che anche una minima porzione del pianerottolo fosse sottratta all’uso comune. Il condominio proponeva ricorso per cassazione, articolato in due motivi. 
Il condominio lamentava la violazione delle norme sul contraddittorio, sostenendo che il giudizio avrebbe dovuto svolgersi anche nei confronti dei coniugi, cioè coloro che avevano chiesto l’autorizzazione all’installazione del cancello. Secondo il ricorrente, essi erano gli unici possibili destinatari dell’ordine di rimozione del manufatto e la loro mancata partecipazione avrebbe determinato la nullità del processo.
In secondo luogo, il condominio notava che la chiusura di una porzione minima del pianerottolo non incideva sull’uso comune, il cancello era stato installato per ragioni di sicurezza e l’intervento rientrava nei limiti dell’uso più intenso consentito al singolo, senza richiedere il consenso unanime. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il problema giuridico: limiti all’uso della cosa comune

In quali condizioni una modifica che comporta una sottrazione parziale e limitata della cosa comune può considerarsi legittima ai sensi dell’art. 1102 c.c., senza necessità del consenso unanime dei condomini?

3. La decisione della Cassazione: uso legittimo e contraddittorio

La Cassazione ha escluso la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei coniugi che avevano richiesto l’autorizzazione all’installazione del cancello. La Corte ha osservato come la domanda non riguardasse solo l’annullamento della delibera, ma anche la rimozione del manufatto, richiesta avanzata esclusivamente nei confronti del condominio. Secondo i giudici supremi, poiché il cancello è stato installato su una parte comune, la legittimazione passiva spettava unicamente all’amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri condomini. La Corte ha ribadito un principio consolidato: nelle azioni volte alla tutela della proprietà comune, ogni condomino è legittimato ad agire senza che sia necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri partecipanti.
Ciò premesso, i giudici supremi hanno ricordato che l’art. 1102 c.c. consente al singolo condomino di apportare modifiche alla cosa comune per trarne un uso più intenso, purché non sia impedito il pari uso agli altri e non sia alterata la destinazione del bene. La Corte ha sottolineato che l’assemblea, nel caso concreto, non aveva attribuito la porzione in proprietà esclusiva, ma si era limitata a riconoscere l’assenza di pregiudizio per gli altri condomini. Inoltre è emerso che la chiusura non impediva il transito né l’accesso alle altre unità immobiliari, come accertato dalla stessa Corte territoriale. È quindi stato accolto il secondo motivo, con rigetto del primo.

4. Considerazioni finali: uso più intenso e confini dell’occupazione

L’uso della cosa comune è regolato dall’art. 1102 c.c., che vieta al singolo sia di alterare la destinazione del bene sia di impedire agli altri condomini un godimento conforme al loro diritto. La giurisprudenza ha chiarito che il “pari uso” non implica identità di modalità o di intensità: pretendere un utilizzo identico nel tempo e nello spazio significherebbe, infatti, impedire a ciascun partecipante di trarre dalla cosa comune un’utilità particolare, anche quando non venga compromesso l’equilibrio tra i comproprietari (Trib. Napoli Nord 16 maggio 2025, n. 1847). L’articolo 1102 c.c. mira invece a garantire al singolo la massima possibilità di godimento, purché non si traduca in una sottrazione quantitativa o qualitativa dell’uso spettante agli altri.
Se è prevedibile che gli altri partecipanti non utilizzeranno in modo analogo quello stesso spazio, la modifica deve considerarsi legittima, poiché il limite all’uso individuale è dato solo dall’interesse degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 28/08/2020, n. 18038).
Quando l’intervento del condomino comporta l’appropriazione esclusiva di una porzione del bene comune, si configura un’occupazione abusiva, non un uso più intenso consentito (Cass. civ., sez. II, 21 luglio 2025, n. 20463; Cass. civ., sez. II, 4 marzo 2015, n. 4372; Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 2021, n. 97).
Tuttavia la decisione in commento sottolinea come l’art. 1102 c.c. ammetta anche sottrazioni parziali, purché non si alteri la destinazione del bene né si limiti l’utilizzo degli altri. Nel caso concreto, l’apposizione del cancello non incideva sulla funzione del pianerottolo né ostacolava il transito, sicché non poteva essere considerata una sottrazione illecita all’uso comune. In ogni caso, se l’assemblea autorizza un condomino a modificare il pianerottolo comune, tale autorizzazione non equivale a riconoscergli un vero e proprio diritto esclusivo sulla parte comune, né implica una rinuncia definitiva degli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 20/02/1997, n. 1554).

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