Sottotetto comune e usucapione: pesa il regolamento accettato

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riferimenti normativi: artt. 948 c.c.; 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 11903 del 09/06/2015

1. Sottotetto conteso: il condominio chiede rilascio e ripristino

Un condominio si rivolgeva al Tribunale sostenendo che le parti del sottotetto colorate in rosa nella planimetria allegata all’integrazione del regolamento del 1962 erano beni comuni e che il condomino convenuto, proprietario dell’appartamento all’ultimo piano, aveva illegittimamente inglobato tali spazi nella propria unità immobiliare, impedendo agli altri condomini l’accesso a tali aree comuni e alle utenze condominiali presenti nel sottotetto. Secondo l’attore, il convenuto aveva realizzato opere abusive, tra cui la chiusura dell’accesso condominiale, la creazione di un locale lavanderia e l’ampliamento di una camera, appropriandosi di superfici che il regolamento qualificava come comuni. Il condominio chiedeva al Tribunale di ordinare al convenuto, ai sensi dell’art. 948 c.c., il rilascio degli spazi, la rimessione in pristino e il risarcimento del danno per l’occupazione illegittima.
Il convenuto affermava di avere posseduto quelle porzioni di sottotetto in modo esclusivo sin dal suo ingresso nell’appartamento nel 2000 e di essere subentrato nel possesso esercitato dai suoi danti causa. Lo stesso condomino faceva presente che l’accesso alle due falde del sottotetto era possibile solo dal proprio balcone e che egli aveva sempre utilizzato tali spazi come ripostigli, installandovi armadi e depositando masserizie. In ogni caso chiedeva di accertare l’intervenuta usucapione della porzione sottostante la falda nord e la pertinenzialità della falda sud rispetto al proprio appartamento. Nel giudizio intervenivano anche due condomini proprietari di un appartamento al quarto piano, i quali avevano inglobato una parte della falda sud durante i lavori di ristrutturazione, sostenendo che si trattasse di una semplice intercapedine priva di utilità e non di un bene comune. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Accettare il regolamento blocca l’usucapione del sottotetto?

La dichiarazione del condomino acquirente di conoscere e accettare il regolamento condominiale, che attribuisce natura comune a determinate porzioni del sottotetto, può escludere la configurabilità di un possesso uti dominus idoneo a fondare l’usucapione di tali spazi?

3. Per il Tribunale niente usucapione se il bene è riconosciuto comune

Il Tribunale ha dato torto al convenuto. Il giudice valdostano ha osservato che il convenuto, al momento dell’acquisto dell’appartamento, aveva espressamente dichiarato di conoscere e accettare il regolamento condominiale e la sua integrazione del 1962, che individuava chiaramente le parti del sottotetto di proprietà comune. Tale riconoscimento dell’altrui diritto è incompatibile con un possesso uti dominus. Inoltre il Tribunale ha osservato che la mediazione avviata dal condominio nel 2019, insieme alle planimetrie allegate alle DIA presentate dal convenuto nel 2001 per l’apertura di due finestre sul tetto, dimostrano che a quella data lo stato dei luoghi corrispondeva ancora alla planimetria del 1962.
La prova orale ha confermato che il convenuto aveva murato l’accesso condominiale alla falda nord, rendendo impossibile raggiungere le utenze comuni senza passare dal suo appartamento, e che aveva realizzato opere che avevano di fatto sottratto ai condomini l’uso di parti comuni. Il CTU ha accertato la corrispondenza tra la planimetria del 1962 e lo stato dei luoghi, individuando le aree condominiali illegittimamente annesse. Anche la domanda degli intervenuti è stata respinta: la porzione di falda sud da loro inglobata è risultata chiaramente colorata in rosa nella planimetria del regolamento e quindi di proprietà comune.
Il Tribunale ha quindi accolto le domande del condominio nei confronti del convenuto, dichiarando la natura condominiale delle porzioni di sottotetto colorate in rosa, ordinandone il rilascio e la rimessione in pristino e condannando il convenuto al pagamento di 14.735,25 euro a titolo di indennità per l’occupazione illegittima. Sono state rigettate sia la domanda di usucapione sia le pretese degli intervenuti.

4. Sottotetto, possesso esclusivo e valore del titolo condominiale

Se il sottotetto assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento (Cass. civ., sez. II, 30/03/2016, n. 6143); invece quando il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (es. deposito, stenditoio), l’appartenenza deve essere determinata in base al titolo e, in mancanza, la presunzione di comunione si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all’uso comune o all’esercizio di un uso comune (Trib. Grosseto 2 maggio 2020, n. 312).
Il mero godimento del sottotetto comune o porzione di esso non può integrare il possesso ad usucapionem, occorrendo la dimostrazione che il potere di fatto sia stato esercitato uti dominus e non uti condominus, ossia in modo inconciliabile con il godimento degli altri condomini. In altre parole è necessario dimostrare che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale, cioè, da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, un’inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione (Cass. civ., sez. II, 09/06/2015, n. 11903).
Di conseguenza in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva (Cass. civ., sez. II, 09/11/2021, n. 32808).

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