Contratto preliminare e presunzione di condominialità: limiti e prova

Un contratto preliminare può costituire titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità o integrare una ricognizione del diritto di proprietà? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon
riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 6223 del 14/03/2018

1. Il caso: cortili contesi tra uso esclusivo e pretesa comunione

La vicenda prende avvio dall’iniziativa giudiziale di alcuni condomini che rivendicavano la comproprietà di aree cortilizie. Gli attori sostenevano di esserne comproprietari in quanto eredi di un precedente proprietario e affermavano che tali spazi dovevano considerarsi beni comuni condominiali ai sensi dell’art. 1117 c.c.; gli stessi condomini lamentavano inoltre che un altro condomino ne aveva fatto un uso esclusivo da oltre dieci anni, installando un dehor nella parte antistante e utilizzando la parte retrostante come magazzino, impedendo loro qualsiasi forma di godimento.
A parere degli attori, l’uso esclusivo da parte del convenuto di detti spazi comuni risultava privo di titolo e lesivo delle loro facoltà dominicali. Per questo chiedevano che venisse dichiarata la natura condominiale dei beni, che fosse ordinata la rimozione delle opere installate e che venisse riconosciuto un risarcimento per il mancato godimento.
Il convenuto si opponeva, affermando di essere proprietario esclusivo delle aree contestate e negando che potesse operare la presunzione di condominialità. Lo stesso condomino sosteneva che i titoli di provenienza dimostravano la natura pertinenziale dei cortili rispetto al fondo commerciale di cui era titolare e aggiungeva che, in ogni caso, la pretesa risarcitoria degli attori doveva considerarsi prescritta.
Il Tribunale, dopo aver esaminato i titoli e la documentazione catastale, concludeva che le aree non erano beni comuni, ma pertinenze del locale commerciale del convenuto, rigettando così la domanda degli attori e ritenendo irrilevante un contratto preliminare del 2009 stipulato tra le parti, per avere meri effetti obbligatori e non traslativi. La sentenza veniva impugnata dagli attori, che insistevano sulla natura condominiale dei beni e sulla necessità di riconoscere un’indennità per l’occupazione sine titulo.
Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. L’onere della prova per superare l’art. 1117 c.c.

Quale prova deve fornire il condomino che rivendica la proprietà esclusiva di aree cortilizie per superare la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.?

3. La decisione della Corte d’Appello di Genova: il contratto preliminare non basta

La Corte d’Appello ha confermato integralmente la decisione di primo grado, ritenendo infondati i motivi di appello. Dall’esame dei titoli è emerso che il condominio si era costituito nel 2003, quando la proprietaria dell’intero edificio aveva venduto separatamente l’appartamento al primo piano e il fondo commerciale con i relativi retrofondi corredati di veranda e tettoia. La planimetria allegata a tale atto ha consentito di individuare con chiarezza che le aree contese erano già allora parte integrante del mappale relativo al fondo commerciale, costituendone locali accessori.
I giudici di secondo grado hanno sottolineato la mancanza di elementi per ritenere che, al momento della costituzione del condominio, tali aree fossero destinate all’uso comune o idonee a soddisfare esigenze collettive. Al contrario, la documentazione fotografica e le visure storiche hanno mostrano che tali spazi erano già utilizzati come aree funzionali all’attività di bar, confermando la loro vocazione pertinenziale rispetto al locale commerciale.
La Corte ha inoltre ricordato che la qualificazione catastale come “beni comuni non censibili” non ha valore decisivo, essendo notorio che le risultanze catastali non costituiscono prova della proprietà. In ogni caso la Corte di Appello ha escluso che il preliminare del 2009 avesse valore confessorio o ricognitivo, poiché non seguito dal definitivo e privo di effetti reali.
Una volta accertata la proprietà esclusiva dell’appellato, la Corte ha dichiarato assorbita la domanda risarcitoria per occupazione sine titulo, poiché l’uso delle aree non è risultato illegittimo.

4. Principi di diritto: quando la presunzione può essere vinta

La presunzione di comproprietà di cui all’art. 1117 c.c. si applica ai cortili necessari all’uso comune, in quanto elementi che, per ubicazione e struttura, costituiscono l’edificio quale complesso unitario; tale presunzione è superabile solo mediante titolo costitutivo che, in forma scritta ad substantiam, manifesti una chiara ed univoca volontà di riservare al venditore o esclusivamente ad altro dei condomini la proprietà di dette parti (Cass. civ., sez. II, 09/06/2025, n. 15340).
Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, atto dal quale, peraltro, devono risultare in modo chiaro ed inequivocabile elementi rivelatori della esclusione della condominialità del cortile.
Nel caso esaminato non è emersa l’esistenza di un titolo contrario perché, all’esito dell’analisi dei rogiti, la Corte ha accertato che nessun atto negoziale (e in particolare nessun atto costitutivo del condominio) aveva attribuito le aree cortilizie alla comunione.
Le risultanze catastali non hanno valore decisivo e la qualificazione come “beni comuni non censibili” non può prevalere sul titolo negoziale (Cass. civ., sez. II, 29/01/2014, n. 1947).
In ogni caso un contratto preliminare non può incidere sulla qualificazione dei beni: esso ha meri effetti obbligatori, non trasferisce la proprietà e non può assumere valore ricognitivo o confessorio della natura condominiale (Cass. civ., sez. III, 18/06/2003, n. 9687).
È vero però che la presunzione può essere superata anche se la cosa, per obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (Cass. civ., sez. II, 21/09/2012, n. 16117). A tale proposito però si nota che nella vicenda esaminata è emerso come le circostanze di fatto non abbiano consentito di attribuire alle aree una destinazione condominiale al momento della costituzione del fabbricato. Al contrario, le fotografie d’epoca e le visure storiche hanno evidenziato un utilizzo protratto nel tempo come spazi funzionali all’attività di bar, confermandone la stabile natura pertinenziale rispetto al fondo commerciale del convenuto.

Ti interessano questi contenuti?

Salva questa pagina nella tua Area riservata di Diritto.it e riceverai le notifiche per tutte le pubblicazioni in materia. Inoltre, con le nostre Newsletter riceverai settimanalmente tutte le novità normative e giurisprudenziali!
Iscriviti!