Locazione: clausola penale e rilascio tardivo, non vessatoria tra privati

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riferimenti normativi: art. 1341 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Milano, Sentenza n. 11866 del 22/10/2015

1. Sfratto per finita locazione e rilascio tardivo: i fatti e le domande

La vicenda nasceva da uno sfratto per finita locazione promosso dal locatore. Quest’ultimo sosteneva che il contratto di locazione relativo ad un negozio, stipulato nel 2008, era regolarmente cessato il 9 febbraio 2020 a seguito di una disdetta inviata un anno prima. Poiché il conduttore non aveva riconsegnato l’immobile alla scadenza, il locatore chiedeva sia il rilascio, sia il pagamento della penale giornaliera prevista dal contratto per ogni giorno di ritardo.
Il conduttore si opponeva alla convalida dello sfratto, contestando innanzitutto la validità della disdetta. Inoltre eccepiva che, a causa della normativa emergenziale introdotta con il primo decreto Covid, non era possibile convalidare lo sfratto né fissare l’esecuzione del rilascio. Nel merito, contestava la penale, ritenendola vessatoria e sproporzionata e proponeva domanda riconvenzionale per ottenere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale prevista dall’art. 34 della legge sull’equo canone.
Il giudice, rilevata l’opposizione, non convalidava lo sfratto ma disponeva comunque il rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 665 c.p.c., fissandone l’esecuzione per fine agosto 2020. Il rilascio avveniva poi il 30 settembre. Successivamente il rito veniva mutato e le parti depositavano memorie integrative: il locatore insisteva sulla validità della disdetta, sulla penale e sul risarcimento per occupazione senza titolo; il conduttore rinunciava alle eccezioni preliminari ma insisteva per l’indennità di avviamento e per l’invalidità della penale.
Il giudizio proseguiva solo sulle questioni economiche, poiché il rilascio era ormai avvenuto e le contestazioni preliminari erano state abbandonate. Il tentativo di conciliazione promosso dal giudice non portava a un accordo e la causa veniva discussa oralmente. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon

2. La clausola penale “senza doppia firma”: il nodo dell’art. 1341 c.c.

La clausola penale prevista per il ritardato rilascio dell’immobile, pattuita in un contratto di locazione commerciale tra due soggetti individuali, è pienamente valida ed esigibile oppure può essere esclusa per mancanza di specifica approvazione?

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3. La decisione: validità della penale e riconoscimento dell’avviamento

Il Tribunale ha notato che il contratto stabiliva chiaramente che, se l’immobile non fosse stato restituito alla scadenza, il conduttore avrebbe dovuto pagare una penale di 7 euro per ogni giorno di ritardo. È pacifico che la locazione sia terminata il 9 febbraio 2020 e che l’immobile sia stato riconsegnato solo il 30 settembre 2020. Il Tribunale ha evidenziato la piena operatività della clausola penale, risultando integrati tutti i presupposti contrattuali per la sua applicazione, mentre le eccezioni formulate dal conduttore, non sono risultate idonee a inficiarne la validità né a escluderne l’efficacia. Come ha notato il giudice barese la disciplina di cui all’art. 1341 c.c. non si applica all’ipotesi di stipula tra locatore e conduttore di un negozio individuale (quale è il contratto stipulato tra le parti). In ogni caso la misura pattuita della penale è stata considerata contenuta e proporzionata all’interesse del locatore alla tempestiva restituzione dell’immobile (il canone mensile dovuto era pari a € 389,27, mentre la penale di € 7,00 al giorno comportava un importo mensile di circa € 210,00, dunque notevolmente inferiore al canone pattuito). Il Tribunale ha riconosciuto al conduttore il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Il contratto di locazione conteneva una clausola con cui le parti riconoscevano che l’attività svolta dalla conduttrice rientrava tra quelle tutelate dagli artt. 34 e ss. della legge 392/1978, elemento che ha confermato l’esistenza dei contatti diretti con il pubblico e, quindi, il diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento. Del resto, a parere del Tribunale, il locatore non ha fornito alcuna prova contraria sulla reale destinazione dell’immobile o sulla natura dell’attività esercitata, mentre la tardiva riconsegna non ha inciso sul diritto all’indennità.

4. Implicazioni operative: penale, proporzionalità e reductio ex art. 1384 c.c.

La clausola penale rappresenta una tipica espressione dell’autonomia contrattuale delle parti: serve a stabilire in anticipo, in modo forfettario, l’importo dovuto in caso di inadempimento, evitando al creditore di dover dimostrare l’esistenza e l’entità del danno, come previsto dagli artt. 1382 e seguenti del codice civile. Nel contesto delle locazioni, questa clausola è pienamente ammessa anche con riferimento all’obbligo di riconsegna dell’immobile alla scadenza del contratto. La sua funzione è quella di scoraggiare il conduttore dal trattenere l’immobile oltre il termine e di tutelare l’interesse del locatore a rientrare tempestivamente nella disponibilità del bene, interesse che trova ulteriore riconoscimento nell’art. 1591 c.c., relativo al risarcimento per ritardata restituzione.
La decisione in commento conferma che le caparre, le clausole penali e altre simili, con le quali le parti abbiano determinato in via anticipata la misura del ristoro economico dovuto all’altra in caso di recesso o di inadempimento, non avendo natura vessatoria, non necessitano di specifica approvazione (Cass. civ., sez. II, 30/06/2021, n. 18550; Trib. Padova 29 gennaio 2015, n. 274). Del resto è stato osservato che la disciplina dell’art. 1341 c.c., comma 2, sulle clausole vessatorie non trova applicazione ai contratti individuali, essendo riferita esclusivamente alle condizioni generali di contratto predisposte unilateralmente per una serie indeterminata di rapporti (Trib. Milano 22 ottobre 2015, n. 11866). In ogni caso sembra utile sottolineare che alla clausola penale non si applica la disciplina in tema di usurarietà dei tassi di interesse, bensì la “reductio ad aequitatem” ex art. 1384 c.c., non predeterminata dalla legge, ma affidata all’apprezzamento del giudice secondo equità, la quale va fondata non già sulla valutazione della prestazione, bensì sulla considerazione dell’interesse all’adempimento della parte creditrice e sulle ripercussioni del ritardo o dell’inadempimento sull’effettivo equilibrio sinallagmatico del rapporto (Cass. civ., sez. III, 21/02/2023, n. 5379).

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