Responsabilità del locatore per l’attività di ristorazione del conduttore in condominio

La Cassazione assolve il locatore per schiamazzi notturni legati ad un’attività di ristorazione e vendita di kebab in condominio. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
riferimenti normativi: art. 844 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 28/05/2015, n. 11125

1. La vicenda: locale in condominio e schiamazzi notturni

Due condomini erano titolari di un’unità immobiliare che si trovava al primo piano di un condominio, mentre al livello inferiore vi era un’attività di ristorazione e vendita di kebab, gestita da un conduttore di una società condomina. Gli altri condomini ritenevano che l’attività gastronomica fosse fonte di immissioni intollerabili: il locale rimaneva aperto fino a notte fonda e gli avventori, trattenendosi all’esterno, provocavano continui schiamazzi. Al momento dell’acquisto, però, i venditori avevano assicurato che si trattava di una semplice produzione di pizza al taglio, senza consumo in loco e con orari di esercizio ben più contenuti. Ritenendosi lesi, i due acquirenti avevano avviato un procedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., chiamando in causa i locatori, cioè i proprietari del locale commerciale, il condominio e il gestore dell’attività di ristorazione, indicato come diretto responsabile delle immissioni lamentate. Il Tribunale accoglieva la domanda solo nei confronti del gestore dell’attività di ristorazione, riconoscendo l’illegittimità della sua condotta e l’intollerabilità delle immissioni prodotte. Tuttavia, non venivano adottati provvedimenti di inibitoria, poiché nel frattempo il ristoratore aveva abbandonato il locale, anche a causa della morosità accumulata. Successivamente i due acquirenti decidevano di proseguire con la causa di merito. In primo grado, lo stesso Tribunale confermava quanto già emerso nella fase cautelare, ribadendo l’illiceità dell’attività svolta dal ristoratore, ma escludendo responsabilità in capo agli altri due convenuti. Tale decisione veniva successivamente confermata anche in sede di appello, dove si ribadiva che, con riferimento alla società proprietaria del locale commerciale, non era emersa alcuna prova che la locatrice fosse in grado di prevedere, al momento della stipula del contratto di locazione, la natura pregiudizievole della condotta tenuta dal conduttore. Quanto al condominio, si riteneva che non fosse tenuto ad intervenire, né potesse essere chiamato a rispondere per comportamenti altrui. I proprietari dell’appartamento sopra il ristorante ricorrevano in cassazione. I ricorrenti facevano presente, tra l’altro, che il locatore (venditore del loro immobile) non solo poteva prevedere, ma sapeva che l’attività esercitata sarebbe stata diversa da quella realmente avviata. In ogni caso notavano che la società locatrice, in quanto custode della cosa locata, aveva la responsabilità delle immissioni causate dal conduttore per non avere modificato le strutture, onde impedire le immissioni, e di non avere assunto iniziative verso il conduttore onde impedirgli di produrre immissioni. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: la responsabilità del locatore

Il locatore può essere ritenuto corresponsabile delle immissioni moleste causate dal conduttore?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto ai proprietari dell’appartamento. I giudici supremi ha sottolineato che il proprietario aveva affittato il locale per una semplice attività di pizzeria da asporto, ritenuta poco rumorosa. Il conduttore, però, aveva avviato un’attività diversa e più disturbante, violando le condizioni concordate. Di conseguenza, secondo la Cassazione il locatore non è responsabile per le immissioni, poiché non vi è prova che potesse prevedere tale comportamento al momento della locazione.

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4. Le riflessioni conclusive

La Cassazione ha chiarito che il locatore non risponde automaticamente delle immissioni prodotte dal conduttore per il solo fatto di aver concesso l’immobile in locazione. In altre parole si deve evidenziare che, in materia di immissioni intollerabili, quando le stesse originano da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 c.c. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso (Cass. civ., sez. III, 28/05/2015, n. 11125: nella specie, la Suprema Corte ha ritenuto che la responsabilità dei ricorrenti non potesse fondarsi sul solo presupposto che essi fossero i proprietari del locale adibito a ristorante dal quale provenivano le immissioni intollerabili, dovendosi invece accertare se essi avessero effettivamente concorso alla realizzazione del fatto dannoso, quali autori o coautori assieme al conduttore titolare dell’attività). In quest’ottica la decisione in commento ha evidenziato che la responsabilità del proprietario-locatore per i danni ex art. 2043 c.c. non può essere affermata per la mera omissione di diffida al conduttore ad adottare misure necessarie ad impedire pregiudizi a terzi, ma richiede la prova del concorso nella realizzazione del fatto dannoso. Tale responsabilità sussiste solo qualora, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando l’ordinaria diligenza ex art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente causato danni a terzi con la propria attività (Cass. civ., sez. III, 26/10/2023, n. 29784).

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