Condominio senza conformità urbanistica: possibile manutenzione ordinaria?

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riferimenti normativi: art. 1136 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. Un., Sentenza n. 5329 del 14/04/2021

LA VICENDA
Un condomino si rivolge al Tribunale per chiedere la nullità o, in subordine, l’annullabilità della delibera assembleare adottata in data 8 maggio 2021, limitatamente al punto n. 1 dell’ordine del giorno, relativo all’approvazione dei lavori di ristrutturazione delle scale, mediante valutazione di tre offerte presentate da ditte diverse. In particolare l’attore contesta la decisione dell’assemblea di affidare l’esecuzione dei lavori a una determinata impresa. In via preliminare e assorbente, l’attore sostiene che l’attuale conformazione del caseggiato risulta difforme rispetto al titolo edilizio originariamente rilasciato per la sua costruzione. In particolare, sostiene che nel piano seminterrato e in alcune unità ai piani superiori si sarebbero verificati aumenti di volumetria non autorizzati, nonché modifiche ai prospetti e alle scale, con la creazione di spazi ulteriori, in contrasto con il progetto approvato. L’attore nota che, a fronte di tali difformità, il Comune aveva emesso un ordine di demolizione specifico, volto al ripristino dello stato legittimo dell’immobile.Secondo l’attore, la delibera assembleare impugnata è da considerarsi illegittima, poiché la mancanza di conformità urbanistica e regolarità amministrativa del palazzo impedisce ai condomini di eseguire interventi edilizi su parti del fabbricato che risultano già oggetto di abusi. Procedere con i lavori, infatti, significherebbe riattivare e consolidare una condotta illecita originaria, già sanzionata dagli organi competenti. Tale circostanza, a parere dell’attore, integra un vizio radicale nella deliberazione, rendendola priva di validità.

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LA QUESTIONE
Qualsiasi intervento effettuato su un condominio privo di conformità urbanistica rappresenta una continuazione materiale e giuridica dell’attività edilizia illecita originaria?

LA SOLUZIONE
Il Tribunale ha accolto le ragioni dell’attore, evidenziando, sulla base delle conclusioni della consulenza tecnica d’ufficio (CTU), che il caseggiato presenta significative difformità rispetto al titolo edilizio originario. In particolare, sono stati accertati aumenti di volumetria su tutti e tre i livelli, un cambio di destinazione d’uso al piano terra, e la presenza di opere accessorie nella corte, come recinzioni e manufatti, non documentati né autorizzati dal Comune. Il giudice ha sottolineato che, secondo quanto rilevato dal CTU, l’esecuzione dei lavori approvati con la delibera assembleare avrebbe comportato la perpetuazione di interventi su una costruzione già abusiva, aggravando una situazione urbanisticamente irregolare.In altre parole, l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione, deliberati dall’assemblea, comporterebbe la ripresa dell’attività criminosa originaria. Pertanto, la delibera assembleare nella parte impugnata è stata dichiarata nulla in quanto contraria a norme imperative in materia di edilizia.

LE RIFLESSIONI CONCLUSIVE
La giurisprudenza ha affermato che qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l’edificio su cui si interviene sia stato costruito legittimamente. In tale ottica, dunque, appare evidente che effettuare interventi di ristrutturazione su una costruzione che risulta abusiva, se tale abuso non è stato represso, costituisce quindi una ripresa dell’attività illecita originaria (Cass. civ., sez. III, 10/10/2019, n. 48026). In ogni caso la Corte di Cassazione ha chiarito che una delibera condominiale che approvi lavori su un immobile gravemente difforme dal titolo edilizio o su una costruzione priva di regolarità urbanistica è affetta da nullità assoluta. Tale vizio non riguarda semplicemente la legittimità formale della decisione, ma investe direttamente la liceità dell’oggetto deliberato, rendendo la delibera giuridicamente inefficace sin dall’origine. Anche in ambito condominiale, perciò, la violazione delle norme imperative, locali e statali, in materia urbanistica ed edilizia, non solo ha rilevanza penale, come risulta dall’art. 44 D.P.R n. 380/2001 (T.U. Edilizia), ma rende, contestualmente, illegittima l’opera eseguita, in quanto contraria all’ordine pubblico, e nulla per illiceità dell’oggetto, la delibera assembleare che l’abbia disposta e/o approvata, senza che possa assumere rilievo “sanante” di tale vizio sostanziale l’eventuale successivo condono (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839). Si ricorda che alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è attribuito al giudice – anche indipendentemente dalla tempestiva attività assertiva delle parti o da quale sia la causa di invalidità da esse altrimenti allegata – il potere di rilevarne d’ufficio la nullità, a meno che non si siano verificate preclusioni processuali da giudicato interno (Cass. civ., sez. II, 17/06/2015, n. 12582).

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