Supercondominio, legittimazione processuale dell'unico amministratore

Supercondominio e legittimazione processuale dell’amministratore

di Mancusi Amilcare, Avv.

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In punto di diritto si è in presenza di un supercondominio quando i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del Codice civile (ad esempio, il viale d’ingresso, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere, i parcheggi, l’impianto centrale per il riscaldamento), collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno dei fabbricati.

Nell’ipotesi in cui l’amministratore del supercondominio e dei singoli corpi di fabbrica di cui è composto sia unico lo stesso è legittimato attivo e passivo, ma nella qualità di amministratore del supercondominio o del condominio singolo a secondo, se l’atto di amministrazione riguarda il condominio singolo o il supercondominio.

Il principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione, Sezione VI Civile, con l’ordinanza del 12 giugno 2018, n. 15262, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso, nel caso de quo, dal Tribunale di Catanzaro, seppur con modifica delle ragioni della motivazione.

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La vicenda

La pronuncia in esame ha avuto origine dal fatto che il Tribunale di Catanzaro, con la sentenza n. 66X/2015, riformava la sentenza n. 50X/2012, con la quale il giudice di Pace di Chiaravalle Centrale aveva accolto la domanda di TIZIO e CAIO e aveva condannato il Condominio Fantasia al pagamento in loro favore della somma di euro 3.240,00 a titolo di rimborso delle spese sostenute per l’esecuzione dei lavori di ripristino effettuati nell’appartamento di loro proprietà, facente parte del Condominio Villaggio Fantasia a causa di fenomeni infiltrativi che si erano verificati nell’inverno 2009 per lo stato di degrado delle strutture dell’edificio e delle terrazze di copertura.

Il Tribunale accoglieva l’appello dichiarando il difetto di legittimazione del Condominio Villaggio Fantasia perché i legittimati passivi rispetto all’azione intrapresa erano unicamente i singoli comproprietari del fabbricato interessato dalle infiltrazioni oggetto di causa provenienti dal lastrico solare del fabbricato denominato Ninfea applicando le regole della comunione.

La Cassazione della sentenza del Tribunale è stata chiesta da Tizio e Caio per un motivo.

Il motivo di ricorso

Tizio e Caio, ricorrenti, hanno lamentato con l’unico motivo la violazione degli artt. 61 e 62 disp. att. Cod. civ. nonché degli artt. 1362 e 1363 cod. civ. per avere il Tribunale di Catanzaro negato la legittimazione passiva del Condominio Villaggio Fantasia in ragione di un’erronea ed ingiustificata interpretazione del regolamento condominiale.

Il regolamento condominiale, secondo i ricorrenti, preso atto che il condominio Villaggio Fantasia è articolato al suo interno in diversi corpi di fabbrica ciascuno dei quali sviluppato in verticale e comprensivo a sua volta di diverse unità abitative, disciplina l’uso delle parti comuni e l’uso delle parti assegnate in proprietà ad ogni singolo condomino compresa la ripartizione delle spese. Tanto è vero, specificano i ricorrenti, che sono state predisposte tabelle millesimali distinte per i condomini di ciascun fabbricato e tabelle millesimali riguardanti l’intero complesso.

Risulterebbe, pertanto, chiara ed evidente la volontà condominiale nel concepire l’unicità del condominio cui affidare la ripartizione delle spese sia delle parti in comune che in proprietà individuali. A sua volta l’organo chiamato a disciplinare la ripartizione delle spese è l’amministratore del condominio cui andrebbe riconosciuta la legittimazione processuale anche in ragione dell’espressa menzione posta dall’art. 13 del regolamento.

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La decisione

La Corte di Cassazione, mediante la menzionata ordinanza n. 15262/2018, ha ritenuto il motivo non fondato ed ha rigettato il ricorso.

Sul punto controverso la Suprema Corte ha osservato che il proprio orientamento, peraltro recepito dalla legge n. 220 del 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha identificato il cc.dd. supercondominio e, in particolare, ha affermato che “per l’esistenza del supercondominio è sufficiente che i singoli edifici abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’articolo 1117 del Codice civile (ad esempio, il viale d’ingresso, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere, i parcheggi, l’impianto centrale per il riscaldamento), collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno dei fabbricati”.

Ora, spetta a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità “pro quota” su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. Con l’ulteriore specificazione che, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali:

la prima tabella riguarda i millesimi supercondominiali e stabilisce la ripartizione della spesa tra i singoli condomini per la conservazione e il godimento delle parti comuni a tutti gli edifici;

la seconda tabella è, invece, quella normale interna ad ogni edificio.

Applicabile al supercondominio, quale norma compatibile è, senz’altro, l’articolo 1129 del Codice civile: nel caso in cui facenti parte del supercondominio siano oltre 8 partecipanti, occorrerà la nomina dell’amministratore con tutte le implicazioni conseguenti. E, nel caso in cui anche gli altri edifici siano composti da oltre 8 partecipanti, anche questi ulteriori condomini dovranno nominare il proprio amministratore.

È ipotesi che la legge non esclude, e può ritenersi frequente, che l’amministratore sia lo stesso per il supercondominio che per i singoli condomini, tuttavia, i due condomini (il supercondominio e il singolo condominio) hanno una piena autonomia gestionale (autonomia di registri e di conti correnti), nonostante l’amministratore sia uguale.

Va chiarito, comunque, che nell’ipotesi in cui l’amministratore sia unico lo stesso è legittimato attivo e passivo, ma nella qualità di amministratore del supercondominio o del condominio singolo a secondo, se l’atto di amministrazione riguarda il condominio singolo o il supercondominio.

Ora, nel caso in esame, i sigg. Tizio e Caio, pur avendo riconosciuto che la questione oggetto del giudizio riguardava la ripartizione delle spese relative alla manutenzione di un bene appartenente al singolo condomino (condominio relativo al fabbricato Ninfea) hanno convocato in giudizio l’amministratore del supercondominio, Villaggio Fantasia, ancorché l’amministratore del supercondominio e del singolo condomino fosse la stessa persona.

Correttamente, dunque, nonostante per ragione non perfettamente concedente con quella qui indicata, il Tribunale ha ritenuto che il supercondominio Villaggio Fantasia fosse carente di legittimazione passiva.

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Mancusi Amilcare

Avvocato iscritto all’Albo degli Avvocati presso il Consiglio dell’Ordine del Tribunale di Nocera Inferiore dal 22 febbraio 1993. Ideatore e curatore di Punto di Diritto, sito professionale di consulenza ed informazione giuridica. E'custode e delegato alle vendite presso il Tribunale di Nocera Inferiore. Si occupa di materie civilistiche in genere, in particolare recupero crediti ed esecuzioni immobiliari, settore condominiale (èstato amministratore di diversi condomini), di risarcimento del danno, famiglia, successioni e volontaria giurisdizione, consulenza alle aziende (anche in tema di sistemi di videosorveglianza e cessione di ramo). In maniera residuale ha trattato e tratta di materie giuslavoristiche, amministrative e tributarie.    


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