Si procede in via d’urgenza contro al precedente amministratore che si oppone alla restituzione di tutta la documentazione in suo possesso

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Milano - XIII sez. civ. - sentenza n. 133 del 14-01-2022

Si procede in via d’urgenza contro al precedente amministratore che si oppone alla restituzione di tutta la documentazione in suo possesso afferente la gestione condominiale e rifiuta di rendere conto del proprio operato

riferimenti normativi: art. 1129 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sez. II, Sentenza del 13/07/2020

La vicenda

L’ex amministratore di un caseggiato si rifiutava di consegnare la documentazione del caseggiato che aveva amministrato. Inevitabilmente, il condominio, in persona del nuovo amministratore, chiedeva con provvedimento d’urgenza che venisse ordinato al precedente la restituzione di tutta la documentazione in suo possesso afferente la gestione condominiale; inoltre i condomini pretendevano che venisse altresì ordinato all’ex amministratore di rendere il conto del proprio operato; il resistente si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso e affermando di aver consegnato tempestivamente la prima documentazione richiesta e, dopo l’intimazione giudiziale, di aver poi provveduto ad un parziale passaggio di consegne dei documenti relativi alla gestione condominiale; chiedeva altresì la concessione di un termine affinché potesse completare la consegna della documentazione relativa al condominio in suo possesso.

La questione

Come è possibile recuperare dall’ex amministratore la documentazione del caseggiato che si rifiuta di consegnare?

La soluzione

Il tribunale ha dato seguito alla richiesta dei condomini, ordinando all’ex amministratore di consegnare entro una certa data al condominio in persona dell’amministratore pro tempore ogni pregresso atto o documento di proprietà del condominio comunque a mani del cessato ex mandatario; secondo il Tribunale infatti, è indiscutibile l’esistenza del fumus boni iuris, risultando provati sia l’avvenuta sostituzione del resistente, quale amministratore, sia il conseguente obbligo di quest’ultimo di mettere a disposizione del condominio tutta la documentazione amministrativa e il rendiconto condominiale annuale della gestione; secondo il giudice milanese sussiste anche il periculum in mora atteso che la mancata consegna dell’anzidetta documentazione è idonea a procurare al condominio un pregiudizio irreparabile, in quanto la gestione dell’amministrazione del condominio deve avvenire con continuità e l’assenza della documentazione relativa alle gestioni precedenti rende difficoltosa l’amministrazione della cosa comune.

Le riflessioni conclusive

Il novellato art. 1129, comma 8, c.c. prevede che l’amministratore, cessato il suo incarico, debba consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini, nonché ad eseguire le attività urgenti necessarie ad evitare pregiudizi agli interessi comuni; per tali attività non avrà diritto ad ulteriori compensi.

Del resto l’amministratore uscente non ha ragione di trattenere i documenti e l’eventuale inadempimento all’obbligo in questione lo rende responsabile di tutti i danni che il condominio affermi e dimostri di aver subito per effetto di tale mancata e/o ritardata restituzione.

A fronte della richiesta effettuata dal nuovo amministratore, il detentore della documentazione condominiale non potrà ostacolare l’attività del collega subentrato, anche se i termini della consegna dovranno essere compatibili con le sue esigenze professionali nonché con le dimensioni del caseggiato e la conseguente proporzionata documentazione da predisporre.

In ogni caso a fronte dell’obbligo dell’amministratore condominiale revocato ed uscente di consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione – contabile e gestionale – afferente il condominio, qualora ricorra l’inadempimento dell’obbligo stesso – pur a fronte delle reiterate richieste in tal senso rivolte (sia in via officiosa sia a mezzo di legale) all’amministratore uscente e rimaste senza esito -, l’amministratore entrante è legittimato all’azione cautelare ante causam in via d’urgenza a fini di consegna della documentazione, ossia a fini di condanna all’esecuzione specifica dell’obbligo di consegna. Si noti che il nuovo amministratore entrante può agire in sede cautelare per ottenere il provvedimento d’urgenza anche in assenza di una previa deliberazione autorizzativa ad hoc da parte dell’assemblea condominiale (Trib. Torino, Sez. III, 08/07/2014).

In ogni caso, conformemente a quanto statuito dalla Suprema Corte, integra il reato di appropriazione indebita il rifiuto del professionista di restituire la documentazione ricevuta per l’espletamento dell’incarico, in quanto costituisce un comportamento che eccede i limiti del titolo del possesso (Cass. pen., sez. II, 29/05/2008, n. 26820). Per l’inottemperanza a l’obbligo in questione si deve escludere però che si possa fare ricorso al tribunale a norma dell’ultimo comma dell’art. 1105 c. c., potendosi legittimamente richiedere l’adozione di un provvedimento di urgenza a norma dell’art. 700 c. p. c. (Cass. civ., sez. II, 28/10/1991, n. 11472).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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