Il verbale della seconda convocazione deve riportare espressamente che la prima convocazione non ha avuto esito positivo? Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni.
riferimenti normativi: art. 1136 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Trib. Napoli, Sentenza del 03/07/2024, n. 6731
Indice
1. La vicenda: dubbi sulla regolarità della delibera
Gli attori hanno deciso di portare in giudizio il condominio per contestare una serie di irregolarità legate ad una delibera assembleare, chiedendone l’annullamento. Gli attori, tra l’altro, hanno sollevato dubbi sulla validità della convocazione dell’assemblea, sostenendo che non si era verificato correttamente l’esperimento della prima convocazione. Con comparsa si è costituito il condominio eccependo in via pregiudiziale la decadenza dall’impugnazione della delibera condominiale (essendo stato comunicato al condominio l’avvio del procedimento di mediazione oltre il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, co.1 c.c.), ed affermando nel merito che dalla semplice lettura del verbale, redatto in sede di assemblea, era possibile verificare l’esperimento di una prima convocazione. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni.
Guida pratica al condominio dalla A alla Z
In questa guida sono raccolte dalla A alla Z le questioni più ricorrenti che si verificano nella vita condominiale, con oltre 230 quesiti e soluzioni in cui il lettore e la lettrice potranno facilmente ritrovare un loro problema di vita vissuta e la relativa risoluzione più efficace.Accanto ai consigli giuridici, attraverso l’esperienza come avvocato e giornalista degli Autori sono raccolte idee e suggestioni emerse negli anni, esempi di cronaca, curiosità e domande. Il tutto accompagnato da una chiara indicazione delle norme di riferimento e, quando utile, della sentenza che possa avere più rilievo. L’intento degli Autori è che tutte queste informazioni, tasselli di vita vissuta, possano essere una guida e un’ispirazione a chi, nella quotidianità, deve affrontare le complessità della convivenza condominiale.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.Lisa CiardiGiornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
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2. La questione
L’omessa redazione del verbale di prima convocazione preclude la validità della seconda se il verbale non contiene un espresso riferimento alla mancata costituzione dell’assemblea di prima?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato ragione agli attori. Lo stesso giudice ha osservato che l’amministratore pro tempore si è limitato a dare atto della regolare costituzione in seconda convocazione dell’assemblea riportando il dato in epigrafe al verbale. Il Tribunale ha rilevato che, nel caso in esame, la delibera condominiale impugnata non può considerarsi adottata nel rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’ art. 1136 c.c., comma 3. Questa conclusione si basa sull’assenza di prova relativa allo svolgimento della prima convocazione. Secondo il giudicante non è stato infatti prodotto il verbale negativo della prima riunione, né nel verbale della seconda convocazione vi sono riferimenti, anche solo impliciti, all’esito della prima. Il Tribunale, accogliendo le richieste degli attori, ha annullato la delibera condominiale impugnata. La decisione si basa su un principio chiave: sebbene non sia necessario che dell’avvenuto esperimento della prima convocazione sia redatto un verbale negativo (con la conseguenza che una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida), è viceversa necessario che di tale attività sia dato atto nella delibera assunta dall’assemblea in seconda convocazione e, peraltro, nelle forme di cui all’art. 1136 ultimo comma c.c. (senza che del contenuto della discussione avvenuta possa darsene prova orale). In pratica, stante che la redazione del verbale raffigura un momento necessario del procedimento collegiale, ed atteso che la mancata o l’irregolare redazione raffigura uno dei vizi di forma, che legittima l’impugnazione, ne consegue che, alla predetta verbalizzazione, dovrebbe procedersi sempre, anche quando l’assemblea non si sia regolarmente costituita o non abbia deliberato, trovando ciò conferma, attualmente, nella nuova versione dell’art. 1130, n. 7, c.c. che, all’interno del registro dei verbali delle assemblee, prescrive che siano annotate, altresì, le eventuali mancate costituzioni.
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4. Le riflessioni conclusive: la validità della convocazione assembleare
Secondo un’opinione, in tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni (Cass. civ., Sez. II, 13/11/2009, n. 24132). Dunque, dal principio espresso dalla Suprema Corte, si dovrebbe desumere che se l’assemblea si costituisce regolarmente in seconda convocazione, gli adempimenti connessi alla prima rappresentano degli elementi formali la cui assenza non è in grado di inficiare la validità delle decisioni che andranno ad essere assunte. In buona sostanza, omettere nel verbale la formula di rito “l’assemblea si svolge in seconda convocazione essendo la prima andata deserta” (o simili) non inficerebbe la validità dell’assemblea stessa (Trib. Santa Maria Capua Vetere 26 gennaio 2024 n. 325).
Secondo altro orientamento, cui la sentenza in commento aderisce, la necessità di redigere il verbale sussiste anche quando l’assemblea condominiale non si sia costituita regolarmente ovvero non abbia deliberato (Cass. civ., Sez. II, 22/05/1999, n. 5014). Si deve considerare l’introduzione del numero 7 all’articolo 1130 c.c., che onera l’amministratore di “curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee” in cui annotare “le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea”. Di conseguenza non è necessario che dell’avvenuto esperimento della prima convocazione venga redatto un apposito verbale negativo, ma è necessario che di tale attività sia dato atto nel verbale della delibera assunta dall’assemblea in seconda convocazione, nelle forme di cui all’art. 1136 c.c. ultimo comma (Trib. Catanzaro 27 settembre 2023, n. 1536).
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