La clausola condominiale che vieta le case alloggio

Se una clausola del regolamento vieta di destinare gli appartamenti e gli altri locali del fabbricato a “case di alloggio” non è consentito ad un condomino o suo conduttore di destinare le abitazioni ad attività di affittacamere, albergo, bed & breakfast

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. - sentenza n. 25139 del 08-10- 2019

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riferimenti normativi: art. 1138 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 6, Sentenza n. 11609 del 14/5/2018

La vicenda

Alcuni condomini citavano davanti al Tribunale i conduttori di alcuni appartamenti che esercitavano nei medesimi immobili attività alberghiera, chiedendo che si accertasse e dichiarasse l’illegittimità delle intraprese attività, con condanna dei convenuti al risarcimento dei danni.

I condomini notavano che nel regolamento condominiale del 1923 era contenuta una clausola che vietava di destinare “gli appartamenti e gli altri locali del fabbricato, tra l’altro, a “case di alloggio”.

Il tribunale dichiarava illegittimo, per violazione del regolamento condominiale, l’esercizio dell’attività alberghiera e ne ordinava la cessazione, condannando i convenuti a risarcire i danni.

La Corte d’Appello sottolineava che andava ribadito l’ordine di cessazione delle attività esercitate abusivamente in quanto vietate a norma di regolamento.

In particolare i giudici di secondo grado ritenevano che il divieto del regolamento di destinare gli appartamenti e gli altri locali del fabbricato a “case di alloggio”, dovesse intendersi nel senso che non fosse consentita l’utilizzazione degli immobili per l’attività di affittacamere, albergo, bed & breakfast.

I convenuti, nel ricorrere in Cassazione, sostenevano che con l’interpretazione letterale della locuzione “case di alloggio” si intendeva far riferimento agli immobili destinati ad essere abitati da una famiglia.

Per cui, il divieto avrebbe precluso, paradossalmente, la possibilità di adibire gli appartamenti condominiali ad abitazioni familiari.

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La questione

Se una clausola del regolamento vieta di destinare gli appartamenti e gli altri locali del fabbricato a “case di alloggio” è consentito ad un condomino o suo conduttore di destinare le abitazioni ad attività alberghiera?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione ai condomini.

I giudici supremi hanno sottolineato come, nell’interpretare le clausole del regolamento, qualora il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, deve essere fatta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto.

Di conseguenza, tenuto conto della norma del regolamento sopra detta, la Cassazione ha confermato che le clausole dei regolamenti condominiali risalenti nel tempo che vietano di destinare gli appartamenti o altri locali del fabbricato a “case di alloggio”, devono essere interpretate, applicando il principio analogico secondo cui, si considerano vietati nelle unità immobiliari dei condomini le attività di affittacamere, albergo, bed & breakfast.

In ogni caso i giudici supremi hanno ritenuto irrilevante il fatto che negli appartamenti ricompresi nello stabile condominiale per molto tempo fosse stata esercitata attività alberghiera e tale destinazione non fosse mai stata oggetto di contestazione.

Le riflessioni conclusive

Le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nelle clausole di natura contrattuale del regolamento devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo tale da non lasciare alcun margine d’incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni.

In altre parole non può essere consentita alcuna limitazione del diritto di proprietà dei singoli condomini se non in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si intendono porre

Tali limitazioni infatti possono comprimere le facoltà di sfruttamento delle proprietà esclusive normalmente consentite ai singoli condomini.

Sostanzialmente, quindi, sono vietate interpretazioni di carattere estensivo delle norme regolamentari in quanto solo le limitazioni espressamente previste possono ritenersi vigenti.

Nel caso esaminato dalla Cassazione è emerso con chiarezza come la clausola secondo cui “gli appartamenti e gli altri locali del fabbricato non possono essere destinati a “case di alloggio”, si dovesse intendere nel senso che non fosse consentita l’utilizzazione degli immobili per “l’attività di affittacamere, albergo, “bed & breakfast.

Da notare però che la clausola, inserita in un regolamento di condominio, secondo cui è vietata la destinazione degli appartamenti e dei locali “ad uso di qualsiasi industria, ambulanza, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, case di pegno, case d’alloggio o di farne comunque uso non consono al decoro e al riserbo proprio di una casa di civile abitazione” non viene violata dal locatore il quale esercita una attività medica di ortopedico e di urologo che non comporta particolari assembramenti di persone oppure altre fonti di disturbo (Trib. Genova, 15/06/1999).

In ogni caso le clausole limitative del diritto di destinazione delle singole unità immobiliari rientrano nella categoria delle servitù (reciproche) atipiche con la conseguenza che l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti (cioè quelli successivi al primo acquirente che ha acquistato direttamente dal costruttore -venditore) deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù, mediante l’indicazione, in apposita nota di trascrizione delle specifiche clausole che vietano determinate attività o pregiudizi, non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale contenuto nel rogito di acquisto.

Di conseguenza, qualora tali clausole limitative siano inserite nel regolamento predisposto dal costruttore venditore, originario unico proprietario dell’edificio, con le note di trascrizione del primo atto di acquisto di un’unità immobiliare e delle clausole che limitano l’uso delle abitazioni dei singoli condomini (creando vincolo reale reciproco), si determina l’opponibilità di quelle servitù, menzionandovi tutte le distinte unità immobiliari, cioè ciascuno dei reciproci fondi dominante e servente; successivamente, in occasione delle vendite delle altre unità immobiliari, non sarà sufficiente richiamare il regolamento di condominio, ma sarà necessaria una ulteriore trascrizione per le clausole che impongono le servitù.

In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono altrimenti soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto.

In pratica l’acquirente deve dichiarare di conoscere la clausola (da riportare nell’atto di acquisto) e non genericamente il regolamento.

Se le clausole che vietano attività alberghiere non sono state trascritte o accettate espressamente nei rogiti non sono opponibili ai terzi acquirenti e loro inquilini.

Al contrario se sono opponibili il condominio può chiedere giudizialmente, nei diretti confronti del conduttore di un appartamento del fabbricato condominiale, la cessazione della destinazione abusiva.

Del resto, anche se l’immobile è nella disponibilità del conduttore, per l’eventuale inosservanza delle norme del regolamento da parte del conduttore non viene meno la responsabilità del condomino- locatore che è tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento ma altresì a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto.

Qualora, invece, il giudizio si estenda anche a sindacare la validità del divieto, derivante dal regolamento contrattuale di condominio, di conferire una certa destinazione all’immobile (divieto riguardante tanto il proprietario quanto il conduttore) si verte proprio in caso di litisconsorzio necessario: si devono cioè citare in giudizio sia il proprietario sia il conduttore per cui non ha senso scindere la causa, con la possibilità di pronunzie distinte ed eventualmente contraddittorie.

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