Se l’impresa che ha ristrutturato il palazzo riconosce l’esistenza di vizi nell’opera appaltata nasce una nuova obbligazione risarcitoria con termine di prescrizione decennale, mentre diventano irrilevanti i termini previsti dall’articolo 1667 o 1669 c.c.

Se l’impresa che ha ristrutturato il palazzo riconosce l’esistenza di vizi nell’opera appaltata nasce una nuova obbligazione risarcitoria con termine di prescrizione decennale, mentre diventano irrilevanti i termini previsti dall’articolo 1667 o 1669 c.c.

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – VI. sez. civ. - sentenza n. 10342 del 01-06-2020

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riferimenti normativi: artt.  1669 c.c.; 1667 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 14815 del 07/06/2018

La vicenda

Un condominio decideva di ristrutturare la facciata del palazzo. L’impresa incaricata procedeva all’esecuzione delle opere richieste ma il risultato finale si dimostrava lacunoso in quanto al termine dei lavori l’intonaco aveva cominciato a distaccarsi. La ditta negava ogni responsabilità per i danni lamentati dal condominio, addebitandoli a problemi di statica dell’edificio; di conseguenza i condomini si rivolgevano al Tribunale per sentire dichiarare la ditta responsabile per i difetti e per i vizi attinenti i lavori di rifacimento dei prospetti del caseggiato; in particolare i condomini chiedevano, che la ditta fosse condannata all’eliminazione dei difetti dell’opera o, comunque, al risarcimento dei danni subiti. La convenuta respingeva le accuse ed eccepiva, in via preliminare, la decadenza e la prescrizione dell’azione; in ogni caso negava ogni responsabilità per i danni lamentati dal condominio ritenendoli dovuti a problemi di statica dell’edificio; tuttavia una CTU disposta dal giudice accertava che i difetti dell’intonaco (con fessurazioni a ragnatela) erano stati causati dalla composizione della malta cementizia, escludendo che i problemi fossero dovuti al dissesto strutturale dell’edificio. Il Tribunale dava ragione ai condomini, condannando l’impresa all’esecuzione dei lavori per l’eliminazione dei vizi e, in caso di inadempimento nel termine assegnatole, al pagamento di una somma di denaro.

La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado.

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La ditta ricorreva in cassazione, rilevando, tra l’altro, che le opere di rifacimento dell’intonaco non potevano essere considerate opere strutturali, rientranti nell’ipotesi di cui all’art.1669 c.c., con la conseguenza che l’azione proposta doveva essere dichiarata prescritta. Inoltre, continuava ad osservare che le venature sulla facciata non erano dovute alla cattiva realizzazione dell’intonaco ma alle precarie condizioni statiche del fabbricato e da vizi costruttivi.

La questione

Se l’impresa che ha ristrutturato il palazzo riconosce l’esistenza di vizi nell’opera appaltata si continuano ad applicare i termini di prescrizione previsti dall’articolo 1667 o 1669 c.c.?

La soluzione

La Cassazione ha dato torto alla ditta.

Infatti, la Suprema Corte ha evidenziato come il riconoscimento dei vizi dell’opera da parte dell’impresa abbia determinato la nascita di un’autonoma obbligazione di garanzia a favore dei condomini, distinta da quella originaria, soggetta al termine decennale di prescrizione.

In ogni caso secondo i giudici supremi non ha valore ed è generica la contestazione della ditta relativa all’insussistenza dei vizi di realizzazione dell’opera ed alla loro riconducibilità alle condizioni statiche dell’edificio; del resto – come osserva la Suprema Corte –un’impresa non può limitarsi a contestare le conclusioni della CTU e pretendere poi un riesame (non consentito in cassazione) della vicenda processuale.

Le riflessioni conclusive

L’amministratore di condominio, nella gestione delle parti e degli impianti comuni, può rinvenire spesso, sia vizi di questi beni in relazione all’incarico conferito per la loro manutenzione straordinaria sia gravi difetti conseguenti a una non perfetta esecuzione a regola d’arte della costruzione dell’edificio.

In entrambi i casi si tratta di un inadempimento, da parte di un’impresa, agli obblighi derivanti dalla stipula di un contratto d’appalto.

Se le opere di ristrutturazione sono commissionate dal condominio, terminati i lavori, l’amministratore deve effettuare la verifica, eventualmente con il tecnico professionista del condominio e, solo dopo aver constatato la mancanza di difetti, accettare l’opera. Qualora insorgessero vizi occulti (non gravi), l’amministratore deve denunciarli all’appaltatore, mediante posta elettronica certificata o con raccomandata con ricevuta di ritorno entro sessanta giorni dalla scoperta e, nel caso l’appaltatore non provvedesse alla riparazione, deve agire in giudizio, se del caso per conseguire coattivamente il risarcimento dei danni entro due anni dalla consegna dell’opera (art 1667 c.c.).

E’ possibile però che l’opera appaltata presenti gravi vizi.

In tal caso si deve considerare che secondo l’articolo 1669 c.c. se, nel corso di dieci anni dalla realizzazione, il caseggiato, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta e il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia stessa.

Vengono incluse nel concetto di grave difetto sia le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell’opera con materiali inidonei e non a regola d’arte, sia le carenze riconducibili ad erronee previsioni progettuali.

Di conseguenza rientrano nell’ambito di applicazione della predetta norma la difettosa impermeabilizzazione del manto di copertura che provoca infiltrazioni di acqua e di umidità negli appartamenti sottostanti, anche con riferimento al ristagno d’acqua, la realizzazione dell’opera con materiali inidonei e/o non a regola d’arte, il non corretto isolamento della facciata esterna e la conseguente condensa.

La responsabilità prevista dall’art. 1669 c.c., configura un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale la quale, pur presupponendo un rapporto contrattuale, ne supera i confini, essendo riconducibile ad una violazione di regole primarie (di ordine pubblico), stabilite per garantire l’interesse, di carattere generale, alla sicurezza dell’attività edificatoria, quindi alla conservazione e alla funzionalità degli edifici, allo scopo di preservare la sicurezza e l’incolumità delle persone.

Secondo la Corte di legittimità il termine “costruzione“ non può riferirsi esclusivamente ad un nuovo fabbricato, intendendo esso come presupposto e limite della responsabilità aggravata dell’appaltatore.

Il termine “costruzione” starebbe, infatti, per “attività costruttiva”, che non implicherebbe l’edificazione per la prima volta e dalle fondamenta, ma si riferirebbe “all’assemblaggio tra loro di parti convenientemente disposte.

Sulla scorta di quanto detto, le Sezioni Unite hanno pertanto affermato che l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo (Cass. sez. Un., 27 marzo 2017, n. 7756).

Tuttavia il riconoscimento dei vizi ha l’effetto di svincolare il diritto alla garanzia del committente dai termini di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1667 c.c., costituendo fonte di un’autonoma obbligazione di fare (cioè l’impegno ad eliminare i vizi) che si affianca a quella preesistente legale di garanzia.

Tale nuova obbligazione, che non estingue quella originaria a meno di uno specifico accordo, non è soggetta ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti per quella di garanzia, ma all’ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l’inadempimento contrattuale (Cass. civ., sez. III, 07/06/2018, n. 14815).

Allo stesso modo il riconoscimento da parte dell’appaltatore dei vizi e dei difetti dell’opera denunciati dal committente comporta il sorgere di una nuova obbligazione, soggetta al termine di prescrizione decennale e non più ai termini specifici contemplati dalla norma di cui all’art. 1669 c.c.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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