Riforma condominio: nuovi quorum per l’assemblea

Anna Costagliola

Le nuove norme introdotte dalla legge di riforma del condominio (approvata in via definitiva dal Senato lo scorso 20 novembre 2012) modificano di poco quelle già esistenti in ordine alla organizzazione, al funzionamento e ai poteri dell’assemblea dei condòmini. Le attribuzioni e il funzionamento di tale organo rimangono, infatti, sostanzialmente gli stessi, con limitati interventi funzionali alla sola finalità di un margine di miglioramento della disciplina. Il cambiamento principale riguarda il quorum delle assemblee, rivisitato in un’ottica di snellimento delle relative procedure.

Così l’art. 14 del nuovo testo di legge, con la riformulazione dell’art. 1136 c.c., introduce importanti novità in materia di deliberazioni dell’assemblea, in particolare prevedendo nuove regole di costituzione e sulla validità delle deliberazioni, abbassando i relativi quorum. La norma riduce innanzitutto il quorum costitutivo dell’assemblea in prima convocazione, la quale è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e il 50% + 1 dei partecipanti al condominio, anziché i 2/3. Per l’assemblea di prima convocazione rimane invece invariato il quorum deliberativo, continuandosi a richiedere per la validità delle relative deliberazioni un numero di suffragi che rappresenti il 50% + 1 degli intervenuti e almeno 1/2 del valore dell’edificio (art. 1136, co. 2, c.c.).

Il legislatore della riforma ha poi introdotto un quorum costitutivo anche per l’assemblea di seconda convocazione, con la ripetizione dello stesso limite numerico già richiesto dalla precedente formulazione dell’art. 1136 c.c. per la validità delle deliberazioni di tale seconda riunione. Pertanto, alla stregua del riformulato art. 1136 c.c., l’assemblea di seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di 1/3 dei partecipanti al condominio i quali rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio. Modificato rispetto alla previgente disciplina risulta il quorum deliberativo, essendo disposto che le deliberazioni, per essere valide, devono essere approvate dal 50% + 1 degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio (anziché 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell’edificio).

Devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio le deliberazioni che hanno per oggetto (art. 1136, co. 2, c.c.):

a) la nomina e la revoca dell’amministratore;

b) le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo;

c) la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità;

d) la tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni (art. 1117quater, c.c.);

e) le innovazioni introdotte dal riformulato comma 2 dell’art. art. 1120 (opere per la sicurezza e la salubrità, per l’abbattimento delle barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, per la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza, per la produzione di energia rinnovabile, per l’installazione di impianti centralizzati radiotelevisivi, satellitari e informatici via cavo);

f) l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (art. 1122ter c.c.);

g) l’autorizzazione data all’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati (art. 1135, co. 3, c.c.).

Devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno 2/3 del valore dell’edificio le deliberazioni aventi ad oggetto:

a) le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni ai sensi dell’art. 1120, co. 1, c.c. (nel precedente regime tali deliberazioni dovevano essere sempre approvate con un numero di voti che rappresentasse il 50% + 1 dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell’edificio);

b) l’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili conformemente alle prescrizioni di cui all’art. 1122bis, co. 3, c.c.

La legge di riforma ha pure introdotto alcune modifiche al meccanismo delle deleghe in assemblea, prevedendo espressamente il divieto di delega all’amministratore e imponendo, qualora i condòmini siano più di 20, che il delegato non possa rappresentare più di 1/5 dei condòmini e del valore proporzionale. Si tratta di novità di rilievo se si tiene conto che la legislazione precedente nulla prevedeva, né con riguardo alla possibilità di conferire deleghe all’amministratore, anche se la giurisprudenza risolveva affermativamente la questione, salvo verificare se nel caso concreto si configurasse un conflitto anche solo potenziale tra l’amministratore e il condominio, né con riguardo al limite al numero di deleghe conferibili ad un singolo condòmino, anche se nulla vietava che questi potessero essere stabiliti dal regolamento di condominio. Sul punto, pertanto, si è fatta trasparenza.