Rifacimento gronde e muro a confine sono innovazioni?

La demolizione e rifacimento delle gronde e la demolizione ed il rifacimento del muro a confine sono innovazioni?
riferimenti normativi: art. 1120 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 8622 del 29/08/1998

1. La vicenda

Un condomino impugnava una delibera di approvazione di lavori di demolizione e rifacimento delle gronde e demolizione e rifacimento del muro di confine. Secondo l’attore la delibera era invalida perché assunta con il voto di un condomino in conflitto di interessi. In particolare l’attore faceva presente che un condomino, a seguito di malore, si era fatto sostituire da altra condomina, socia accomandataria della società amministratrice del condominio e destinataria, proprio in virtù delle delibere assembleari assunte nella suddetta riunione, di un importo pari al 2,5% del costo dei lavori deliberati. Nelle more del giudizio, però, l’assemblea con altra delibera aveva confermato l’approvazione dei lavori. Di conseguenza il Tribunale dichiarava la cessazione della materia del contendere, mentre la Corte di Appello notava che le opere deliberate non costituivano innovazioni ma opere di straordinaria manutenzione, con la conseguenza che l’adozione della delibera di conferma era stata correttamente adottata con la maggioranza prevista daII’art.1136 c.c., secondo comma, maggioranza che sussisteva anche a prescindere dal voto assunto in conflitto di interessi. Il soccombente ricorreva in cassazione.

2. La questione

La demolizione e rifacimento delle gronde e la demolizione ed il rifacimento del muro a confine sono innovazioni o opere di manutenzione straordinaria?

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• In caso di mancata costituzione del fondo previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., le delibere assembleari adottate per l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni sono nulle.
• Parti comuni dell’edificio condominiale – muro perimetrale – uso della cosa comune – innovazioni – decoro architettonico dell’edificio condominiale

3. La soluzione

La Corte di Cassazione ha dato ragione al condominio.
Infatti, come hanno notato i giudici supremi, le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune o ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione non possono definirsi innovazioni. In ogni caso la Cassazione ha ricordato che in condominio non esiste un fine gestorio autonomo del singolo, ma la gestione dei beni comuni che è a vantaggio sia di tutti che del singolo condomino. Pertanto, non si può ritenere valida la delibera non computando il voto del condomino in conflitto di interesse. Del resto, la Cassazione nota come nessuna norma preveda che, ai fini della costituzione dell’assemblea o delle deliberazioni, non si tenga conto di alcuni dei partecipanti al condominio e dei relativi millesimi. Il ricorso pertanto è stato rigettato.

4. Le riflessioni conclusive

In linea generale la disciplina di cui all’art. 1120 c.c. è riferibile a alle innovazioni (intese come modificazioni che determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale o vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti) e non, invece, a quelle opere realizzate dal singolo condomino per il miglior uso della cosa comune di cui all’art. 1102 c.c. (Cass. civ., Sez. II, 03/06/2015, n. 11445).
Si può quindi affermare che costituisce innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere (Cass. civ., sez. II, 04/09/201, n. 20712; Cass. civ., sez. II, 29/08/1998, n.8622).
In particolare le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, come detto, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una delibera dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo.
Così, ad esempio, la recinzione della zona verde per evitare un indiscriminato calpestio dell’area, deliberata dall’assemblea condominiale, a difesa della proprietà condominiale, non è riconducibile ad un’ipotesi di innovazione diretta al miglioramento od all’uso più comodo od al maggiore rendimento della res comune, né tanto meno può essere assimilata ad un’innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla res stessa. Allo stesso modo le modifiche, come le nuove grondaie e il muro di confine nuovamente eretto, che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune lasciandone immutata la consistenza e la destinazione, non possono definirsi innovazioni.

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