Responsabilità del locatore per violazione del regolamento condominiale perpetrata dal conduttore.

Interrogatesi sul se sussista o meno la civile responsabilit? del locatore di un immobile inserito in uno stabile quando il conduttore si renda autore di una violazione del regolamento condominiale, giurisprudenza dottrina suggeriscono la soluzione positiva.

Ci? discenderebbe dalla operativit? erga omnes ? su cui da tempo si insiste ? delle norme regolamentari condominiali limitanti (e delimitanti) l?uso e il godimento delle parti, siano esse comuni o in propriet? esclusiva dei condomini.

Sul punto la S.C. afferma, da quasi un decennio, che ?Il condomino, siccome principale destinatario delle norme regolamentari si pone nei confronti della collettivit? condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, se ed in quanto agevolate da sua culpa in eligendo e da sua culpa in vigilando o, comunque, dall?omissione di? tutto quanto sia esigibile da lui? (ex multis, Cass., 29 agosto 1997 n. 8239, conff., sul punto, gi? in precedenza, idd., 15 marzo 1973 n. 750, 17 luglio 1973 n. 2093, 18 maggio 1984 n. 3063, nonch?, in dottrina, iannuzzi g. – iannuzzi a., Il condominio negli edifici, V ed., Milano 1994, 625 ss.).

Ancora ex professo la Cassazione: ?Il regolamento di condominio . . . assume carattere convenzionale e vincola anche tutti i successivi acquirenti . . . non solo per le clausole che disciplinino l?uso od il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che limitino i poteri e le facolt? dei singoli condomini sulle loro propriet? esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servit? reciproca? (Cass., 3 novembre 2000 – 4 aprile 2001, n. 4963).

In ragione dei citati indirizzi, il proprietario che lochi un immobile sito in un condominio ad un terzo che si renda autore di una violazione regolamentare condominiale, se convenuto in giudizio, deve allegare ? pena la di lui civile responsabilit? ex comb. disp. degli artt. 1138 e 1218 c.c. ?, di essersi attivato al riguardo adottando un comportamento non inerte e non impeditivo della infrazione commessa.

Sul piano processuale, quindi, in simili fattispecie di violazioni, bene sar? incardinata dal condominio una lite nei confronti del condomino, ci? in quanto in capo al primo ? soggettivit? portatrice di interessi superindividuali ? sono predicabili tutti quegli strumenti di tutela predisposti in favore delle persone fisiche, degli enti e delle collettivit? non personificate, i cui diritti (assoluti e o relativi) siano violati (sulla risarcibilit? dei diritti fondamentali degli enti collettivi, in dottrina, bianca c.m., La responsabilit?, Milano, rist. 2002, 589).

Va da s? che, comunque, resta ferma in capo al condominio, in base ai principi generali sulla responsabilit? civile, la facolt? di convenire in giudizio direttamente l?inquilino autore della violazione regolamentare.

Giorgio Vanacore

Avvocato in Napoli