Per le infiltrazioni subite dai proprietari dei box di cui devono risponderne il condominio e terzi

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - VI sez. civ. - sentenza n. 28866 del 19-10-2021

 

riferimenti normativi: art. 2055 c.c.

precedenti giurisprudenziali: App. Milano, Sentenza del 01/02/2000

La vicenda

I proprietari dei box situati nel piano interrato del cortile condominiale lamentavano infiltrazioni nei loro immobili. I danneggiati ritenevano responsabili dei fenomeni infiltrativi sia il loro condominio, per non aver curato ex articolo 2051 c.c. la custodia e manutenzione del cortile e del manto di impermeabilizzazione sottostante ad esso che proteggeva i box, sia un caseggiato vicino ex art 2043 c.c., proprietario della rete fognaria dalla quale provenivano le denunciate infiltrazioni. In mancanza di un accordo, i proprietari dei box si rivolgevano al Tribunale che dava ragione agli attori condannando i due enti di gestione convenuti al pagamento di una rilevante somma, ponendola per il 70% a carico del condominio confinante e per il 30% a carico di quello in cui si trovano i box danneggiati. La Corte d’Appello confermava tale decisione. Secondo i giudici di secondo grado le infiltrazioni erano state causate da perdite provenienti dalle condotte di scarico delle acque, poste a servizio di ambedue i condomini; di conseguenza graduava la rispettiva responsabilità tra i predetti, sulla base della differente percentuale di utilizzazione dell’impianto di smaltimento delle acque.

Il condominio vicino si vedeva costretto a ricorrere in cassazione per sostenere la propria estraneità alla causa del danno; in particolare il ricorrente notava che la C.T.U. aveva concluso affermando che, per eliminare le infiltrazioni a carico dei box degli originari attori, sarebbe stato sufficiente impermeabilizzare un muro del condominio in cui si trovano i box danneggiati. In ogni caso contestava la violazione del criterio legale di ripartizione delle spese occorrenti per eliminare il danno prodotto a carico dei box, sostenendo la maggiore responsabilità del condominio dei danneggiati.

La questione

Se per le infiltrazioni subite dai proprietari dei box devono risponderne il condominio e terzi (il caseggiato vicino), la misura del risarcimento nei confronti dei responsabili può essere determinata in base al criterio della maggiore o minore utilità che l’eliminazione della causa del danno può produrre?

La soluzione

La Cassazione ha dato torto al ricorrente. Secondo i giudici supremi in presenza di una corresponsabilità di due soggetti nel produrre il danno, la ripartizione del risarcimento non va eseguita in base al criterio della maggiore e minore utilità che l’eliminazione della causa del danno può produrre ma in funzione della maggiore e minore incidenza sulla produzione del danno stesso. E’ dunque dal punto di vista della parte danneggiata che si deve procedere alla liquidazione del risarcimento ed alla ripartizione dello stesso tra i vari corresponsabili, e non invece dal punto di vista dei soggetti danneggianti.

Le riflessioni conclusive

Nella causazione dell’evento dannoso possono concorrere una pluralità di soggetti, i quali saranno obbligati in solido al risarcimento del danno (art. 2055 c.c.). A tal riguardo è necessario che il fatto dannoso sia imputabile a tutti i soggetti coinvolti e quindi sia loro riferibile sia sotto il profilo causale che soggettivo (dolo o colpa).  In ogni caso una volta accertato che il fatto dannoso è ascrivibile alle autonome condotte di più soggetti, il giudice può diminuire il risarcimento solo se uno di questi fosse stato lo stesso danneggiato (ex art. 1227 c.c., comma 1), atteso che il concorso di diversi soggetti è appunto regolato dall’art. 2055 c.c., comma 1, che contempla la responsabilità solidale degli autori del danno (salvo il regresso, nei confronti degli altri, di quello di essi che abbia pagato o sia stato convenuto per il risarcimento). In ogni caso, in relazione ad una vicenda in cui un condomino era stato danneggiato dall’impianto di smaltimento delle acque e dalla difettosa impermeabilizzazione del campo da tennis comune ma anche da giardini privati, la Cassazione ha precisato come al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, il risarcimento non può essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a terzi, applicandosi in tal caso non l’art. 1227, comma 1, c.c., ma l’art. 2055, comma 1, c.c., che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno (a meno che la responsabilità dei terzi, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo (Cass. sez. II, 12/07/2011, n. 15291).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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