Il diritto di parcheggiare liberamente nel parcheggio condominiale viene meno solo se alcuni partecipanti al condominio possono dimostrare la sottrazione stabile del bene comune all’uso, anche solo occasionale, degli altri condomini. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon. In materia, abbiamo anche organizzato il Master in diritto condominiale – Responsabilità dell’amministratore, gestione dei conflitti e casi pratici
riferimenti normativi: art. 1145 c.c.; 1136 c.c.;
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 02/03/2017, n. 5335
Indice
1. La vicenda: l’uso del parcheggio condominiale
Un caseggiato inserito nell’ambito di un complesso edilizio disponeva di una confinante area pubblica, scoperta e asfaltata, non censita e di fatto adibita mediante segnaletica a parcheggio condominiale. Infatti i precedenti proprietari dell’intero complesso avevano assunto oneri di urbanizzazione in cambio di una porzione di area pubblica a pertinenza dell’edificio da ristrutturare.
Tale area era comprensiva di 6 posti per auto e moto (contrassegnati da linea bianca sull’asfalto) e 8 posti auto a spina di pesce (contrassegnati da un tratto giallo sull’asfalto).
I comproprietari di un immobile ad uso abitativo facente parte del condominio, con ricorso ex artt. 1168, 1170 c.c. e 703 c.p.c., si rivolgevano al Tribunale sostenendo di aver utilizzato da circa 30 anni – quotidianamente e senza interruzioni – i posti auto nn. 1 e 7, già in uso da parte dei loro danti causa, parcheggiandovi i propri autoveicoli, così come gli altri proprietari avevano di fatto per gli altri posti auto. Tuttavia, a partire dal mese di maggio del 2024, altra condomina iniziava a posteggiare la propria autovettura al posto n. 7 senza il consenso dei ricorrenti. Inoltre, in un successivo scambio epistolare la stessa condomina, esprimendo la propria posizione anche all’amministrazione condominiale, rivendicava il proprio diritto a posteggiare la propria auto al n. 7, ritenendo che la complessiva area fosse stata “dimenticata” dal demanio. In considerazione di quanto sopra, i ricorrenti – comproprietari esercitavano l’azione di spoglio a difesa del loro possesso, fino a quel momento indisturbato, o comunque, in via subordinata, chiedevano al Tribunale di far cessare ogni molestia o turbativa apertamente posta in essere dalla condomina. Quest’ultima si costituiva in giudizio e contestava la sussistenza dei presupposti oggettivi e soggettivi idonei a legittimare l’azione di controparte. In particolare, sotto il primo profilo, la resistente riteneva che non potesse esserci un valido possesso di un bene rimasto di proprietà demaniale; inoltre evidenziava come non potesse esserci uno stabile ed effettivo “possesso” in assenza di sbarramenti, catene, cancelli o altre opere visibili idonee ad esprimere una appropriazione ed un impedimento stabile all’uso dei terzi. Infine la stessa condomina eccepiva l’insussistenza dell’animus spoliandi/turbandi, in quanto non esisteva alcun atto che potesse confermare la proprietà esclusiva dei ricorrenti, i quali mai l’avevano formalmente diffidata a parcheggiarvi la propria auto. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.
Guida pratica al condominio dalla A alla Z
In questa guida sono raccolte dalla A alla Z le questioni più ricorrenti che si verificano nella vita condominiale, con oltre 230 quesiti e soluzioni in cui il lettore e la lettrice potranno facilmente ritrovare un loro problema di vita vissuta e la relativa risoluzione più efficace.Accanto ai consigli giuridici, attraverso l’esperienza come avvocato e giornalista degli Autori sono raccolte idee e suggestioni emerse negli anni, esempi di cronaca, curiosità e domande. Il tutto accompagnato da una chiara indicazione delle norme di riferimento e, quando utile, della sentenza che possa avere più rilievo. L’intento degli Autori è che tutte queste informazioni, tasselli di vita vissuta, possano essere una guida e un’ispirazione a chi, nella quotidianità, deve affrontare le complessità della convivenza condominiale.Luca SantarelliAvvocato cassazionista, giornalista pubblicista, politico e appassionato d’arte. Da sempre cultore del diritto condominiale che ritiene materia da studiare non solo sotto il punto di vista giuridico.Già autore di monografie, dal 2001 firma rubriche nel quotidiano La Nazione del gruppo QN, per il settimanale Toscana Oggi e dal 2022 tiene rubriche radiofoniche per Radio Toscana. Relatore a numerosi convegni nel territorio nazionale, isole comprese.Lisa CiardiGiornalista professionista, lavora attualmente per il quotidiano La Nazione. Cofondatrice dell’agenzia giornalistica “Etaoin media & comunicazione”, è autrice e curatrice di saggi, ricerche storiche e di una raccolta di fiabe. È cofondatrice e direttrice responsabile della rivista Edera, un progetto giovanile che abbina il lavoro giornalistico all’organizzazione di iniziative di carattere sociale e culturale. È opinionista su Firenze Tv, Toscana Tv e Lady Radio.
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2. La questione
Come si usucapisce uno spazio comune?
3. La soluzione
Il Tribunale ha dato torto ai ricorrenti. Il giudicante ha osservato che il possesso esclusivo non può che esprimersi nell’esercizio del c.d. ius exludendi alios, ovvero nell’esclusione stabile degli altri condomini da qualsiasi relazione di godimento con il bene. Come ha notato il Tribunale l’area in questione è risultata esclusivamente delimitata fin dall’origine da una semplice striscia indistintamente dipinta sull’asfalto, priva di qualsiasi sbarramento o dissuasore e nemmeno accompagnata da specifica segnaletica. In particolare il decidente ha osservato che, sia prima che dopo il primo episodio di “molestia” messo in atto dalla condomina, i ricorrenti non hanno posto in essere attività materiali volte a sottrarre stabilmente il bene all’utilizzo, anche solo occasionale, di altri condomini. La domanda, pertanto, non è stata accolta.
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4. Le riflessioni conclusive
L’azione incardinata dai ricorrenti è risultata priva del requisito oggettivo, in quanto l’uso pacifico ed indisturbato dei posti auto nell’area sopra detta, anche se incontestato, non è stato accompagnato da opere, visibili e permanenti, idonee ad escludere stabilmente gli altri condomini dall’uso dei parcheggi, anche solo in via occasionale. Ciò in quanto un soggetto può essere considerato possessore solo quando abbia in concreto la possibilità di disporre materialmente della cosa, senza rimanere esposto all’eventualità che altri soggetti abbiano, di fatto o di diritto, il potere di escluderlo (Cass. civ., sez. II, 20/08/1999, n. 8799). In ogni caso, ai fini dell’esercizio delle azioni possessorie, previste dagli art. 1168, 1169 e 1170 c. c., non si richiede che il possesso abbia gli stessi requisiti del possesso ad usucapionem, essendo le dette azioni destinate ad assicurare l’immediata tutela contro la privazione violenta e clandestina o la menomazione del possesso inteso come esercizio di fatto del potere sulla cosa, espresso in una attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un diritto reale (Cass. civ., sez. II, 15/06/1991, n. 6772).
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