La nullità della delibera condominiale

Nulla la delibera condominiale adottata a maggioranza che ripartisce gli oneri in parti uguali

di Graziotto Fulvio

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Una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni in parti uguali, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., va ritenuta nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale.

Ordinanza n. 1187/2019 Cassazione Civile – Sezione VI

I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, di cui all’art. 1123 c.c., possono essere derogati soltanto mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale “di natura contrattuale”, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini.

Una deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni in parti uguali, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 e ss. c.c., va ritenuta nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale.

La nullità di una deliberazione condominiale che provveda a maggioranza ad approvare un criterio capitano di ripartizione delle spese è, inoltre, assoluta ed insanabile, il che comporta la non soggezione della relativa impugnazione al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.

Osservazioni

La Suprema Corte ha precisato che in tale caso si versa in ipotesi di nullità assoluta e insanabile, quindi non soggetta al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. per la sua impugnazione, che può essere fatta valere anche successivamente a detto termine.

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Giurisprudenza rilevante.

  1. Cass. 4844/2017
  2. Cass. 1451/2014
  3. Cass. 16321/2016
  4. Cass. 28679/2011
  5. Cass. 6714/2010
  6. Cass. 17101/2006
  7. Cass. 641/2003
  8. Cass. 126/2000

Disposizioni rilevanti.

Codice Civile

Vigente al: 02-02-2019

Art. 1137 – Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea

Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende nè interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

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