L'uso della cosa comune nel condominio
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Nozione di “pari uso” della cosa comune non prescinde dell’effettiva esigenza dei condòmini

Paolo Accoti

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 28111 del 05-11-2018

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Ai sensi dell’art. 1102 Cc tutti i partecipanti al condominio possono servirsi della cosa comune a patto che, non ne alterino la destinazione e non ne impediscano agli altri il pari uso. A tal fine possono anche apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

La cosa comune

Ecco che allora l’utilizzo della cosa comune è sottoposto a due condizioni, il divieto di alterare la destinazione d’uso e l’obbligo di garantirne il pari utilizzo agli altri partecipanti al condominio.
Ciò, tuttavia, non sta a significare che l’uso paritetico debba estendersi fino a configurare un identico uso, risultando sufficiente che gli altri partecipanti alla comunione siano in grado di poter soddisfare, anche solo potenzialmente, le loro esigenze.
In buona sostanza, nel caso di utilizzo del bene comune da parte del singolo condomino, occorre verificare se lo specifico uso possa comportare una definitiva sottrazione del bene alla disponibilità degli altri condòmini ovvero se con tale utilizzo sia rimasta invariata la destinazione principale del bene (Cass. 16260/2017).
Pertanto, l’utilizzo non può comportare la duratura e, quasi, totale occupazione del bene, in considerazione del fatto che, oltre al duplice divieto di non alterarne la normale ed originaria destinazione – per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti – e di impedire agli altri condòmini di fare parimenti uso secondo il loro diritto, la condotta del condomino consistente nella stabile e pressoché integrale occupazione di un “volume tecnico” dell’edificio condominiale, mediante il collocamento di attrezzature ed impianti fissi funzionale al miglior godimento della sua proprietà individuale, comporta un abuso del diritto (Cass. 15705/2017).
Ciò posto, tuttavia, tale uso paritetico, non può prescindere da una logica prognosi in relazione al concreto uso che potrebbero farne gli altri condòmini, escludendo ogni ipotetica congettura di identico e contemporaneo utilizzo.
In altri termini, occorre considerare le effettive esigenze di utilizzo del bene da parte degli altri condòmini e, quindi, una volta accertato che essi non hanno alcuna contingente necessità di utilizzo di detto bene, l’uso del singolo condomino non può mai ritenersi illegittimo.
Tanto perché l’uso paritetico deve essere valutato realisticamente, e non in teoria, considerando le tangibili necessità dei singoli condòmini.

Il caso

Questo il principio di diritto espresso nell’ordinanza n. 28111, della Corte di Cassazione, pubblicata il 5 novembre 2018.
Il provvedimento impugnato dinnanzi alla Suprema Corte è la sentenza della Corte d’Appello di Palermo con la quale, la stessa, in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato la domanda di una condomina tesa alla rimozione di un serbatoio d’acqua collocato, da un altro condomino, all’interno di un locale comune.
La Corte territoriale ha motivato l’anzidetta decisione sulla scorta del fatto che il condomino avrebbe fatto un uso consentito del bene comune, peraltro, anche autorizzato dall’assemblea, e che l’eccepita lesione del diritto al pari utilizzo disposta dall’art. 1102 Cc, non sarebbe stata sussistente, atteso che l’uso paritetico non può essere considerato in astratto e in assoluto, ma solo in concreto.
Il ricorso è affidato a tre motivi e, in particolare, all’omessa motivazione su un punto decisivo conseguente alla violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 Cc.
Resiste con controricorso il condomino vittorioso in grado d’appello.

La decisione

La Corte di Cassazione, esaminati congiuntamente i tre motivi di ricorso, siccome connessi tra loro, li dichiara inammissibili sulla base dei seguenti tre principi: <<a) l’uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare (ex multis, Sez. 2, n. 4617, 27/2/2007, Rv. 597449); b) fermo restando che l’uso condominiale del piccolo locale, destinato a ripostiglio, sulla base di quanto accertato in sentenza, non era stato in alcun modo inciso dalla collocazione sospesa del serbatoio, è rimasto del pari accertato che la ricorrente, come, peraltro, gli altri condomini, non avevano alcuna attuale necessità di collocare un proprio serbatoio, impedito dalla installazione del …., di talché gli apprezzamenti tecnici in ordine alla possibilità o meno di far luogo alla collocazione di altri serbatoi non assume rilievo; c) più in generale, il ricorso non coglie la ratio decidendi: l’uso paritetico deve essere valutato in concreto e non in astratto e da una tale analisi emergeva che né la ricorrente, né, peraltro, altri condomini presentavano una tale esigenza.>>.
In definitiva, quindi, il ricorso viene respinto con condanna della ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità.

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