Notifica atti di precetto nei confronti dei condomini

Non è lecita la notifica degli atti di precetto nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, senza la preventiva escussione dei condomini morosi

1. La vicenda

Una condomina si rivolgeva al Giudice di Pace per recuperare un credito che vantava nei confronti del condominio; per raggiungere a tale obiettivo decideva di notificare gli atti di precetto a due condomini solventi. Quest’ultimi avverso i precetti reagivano con formale opposizione dinanzi al Giudice di pace. A sostegno delle opposizioni i condomini avevano preliminarmente dedotto la violazione dell’art. 63 disp. att. c.c. comma 2, per avere la creditrice, in base a titoli esecutivi giudiziali formatisi contro il condominio, notificato gli atti di precetto nei confronti dei singoli condomini in regola con i pagamenti pro quota dovuti, senza la preventiva escussione dei condomini morosi. Il Giudice di Pace tuttavia rigettava il loro ricorso, rilevando la qualità di condomini morosi degli opponenti. Il Tribunale invece riteneva meritevole di accoglimento l’azione degli appellanti, poiché la creditrice aveva disatteso quanto previsto dall’articolo 63 disp. att. c.c., comma 2, che contempla l’obbligo di preventiva escussione dei condòmini morosi. Infatti i giudici di secondo grado notavano che, sulla base di una lettera raccomandata dell’amministratore di condominio, i condomini non risultavano morosi. Del resto gli stessi giudici evidenziavano che la condomina creditrice non aveva specificamente dedotto la morosità dei condomini appellanti o comunque l’inesattezza degli importi dagli stessi versati, come attestati nella predetta lettera raccomandata inviata dall’amministratore del condominio. La soccombente decideva, quindi, di rimettere la questione alla Suprema Corte di Cassazione.

2. La questione

La mancata escussione dei condomini morosi legittima i condomini in regola con i pagamenti a paralizzare ogni azione nei loro confronti?

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto alla creditrice. Come notano i giudici supremi la lettura sistematica dei primi due commi dell’art. 63, disp. att. c.c. induce a concludere che il creditore del condominio, che voglia convenire uno o più dei singoli condomini, debba preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi, dei cui dati abbia eventualmente ricevuto comunicazione dall’amministratore. In quest’ottica il condomino in regola coi pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell’art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi, beneficio che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’art. 63 disp. att. c.c., comma 2, (ciò attenendo ad una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo).

4. Riflessioni conclusive

La Cassazione con questa chiarissima decisione evidenzia come i condomini solventi abbiano due benefici: il beneficio d’ordine (in base al quale il condomino non in regola con i pagamenti deve essere chiamato a saldare il debito prima di ogni altro) ed il c.d. beneficio di escussione, secondo cui il moroso deve essere assoggettato ad una procedura esecutiva in piena regola, dall’atto di precetto sino al pignoramento. La preventiva escussione richiede, di regola, l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola. Essa comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede.
In altre parole il creditore del condominio deve dapprima agire contro i partecipanti che siano in ritardo nei pagamenti delle spese per ottenere la condanna, ovvero un titolo esecutivo che permetta di dar corso all’espropriazione dei beni di quello; deve, inoltre, compiere ogni atto cautelare contro i beni stessi, per salvaguardarne l’indisponibilità durante il giudizio diretto alla condanna.
Merita di essere sottolineato che ricade sul titolare del diritto di credito, la dimostrazione di avere avviato e concluso senza successo la procedura esecutiva ai danni del condomino moroso.
Se quanto sopra non viene rispettato, il condomino in regola coi pagamenti, al quale (come avvenuto nel caso esaminato) sia intimato precetto da un creditore sulla base del titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione ex art. 615 c.p.c. per fare valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi (in tal senso si veda: Cass. civ., sez. III, 15/07/2005, n. 15036).
In ogni caso si ricorda che la condizione di morosità del condomino convenuto dal creditore deve sussistere, peraltro, non soltanto al momento dell’introduzione del giudizio, incidendo, essa, piuttosto, sul diritto del terzo ad ottenere una sentenza di condanna, sicché è indispensabile che la stessa permanga nel momento in cui la lite viene decisa.

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