Mancato pagamento dei canoni di locazione con occupazione senza titolo dell’immobile

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Milano - sentenza n. 613 del 25-01-2022

In caso di mancato pagamento dei canoni da parte dei conduttori con occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno subito dal proprietario è in re ipsa, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera.

Riferimenti normativi: art. 1591 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Trib. Catania, Sentenza del 15/01/2021

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Il proprietario di un’autorimessa affittava con contratto (verbalmente concluso) tale locale a due conduttori che, pur con diversi ritardi, adempivano a tale obbligazione pecuniaria solo sino a ad una certa data, poi interrompevano ogni pagamento. Nonostante i ripetuti solleciti, i conduttori continuavano a detenere l’immobile senza versare alcunché. Il proprietario intimava allora lo sfratto per morosità ai conduttori. Inoltre chiedeva l’emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento in solido della somma dovuta a titolo di canoni e di oneri accessori non pagati e scaduti. I fatti venivano confermati dall’amministratore del condominio nel quale si trova il box, professionista che confermava la presenza nel locale dei convenuti e precisava come non che vi fosse un contratto di locazione, in quanto, al momento della nascita del rapporto di locazione, non vi era l’obbligo di comunicare le locazioni all’amministratore.

La questione

In caso di mancato pagamento dei canoni da parte dei conduttori con conseguente occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno subito dal proprietario è in re ipsa?

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La soluzione

Pur rilevando la nullità del contratto di locazione, attesa la forma orale e la mancata registrazione, il Tribunale ha condannato i locatari al rilascio dell’immobile e al pagamento delle mensilità maturate sino alla data dell’effettivo rilascio. Il giudice milanese ha ricordato che, in caso di ritardo nella restituzione della cosa locata al termine del rapporto contrattuale, si configura in capo al conduttore una responsabilità per il ritardo nella riconsegna. In particolare, l’art. 1591 c.c. impone al conduttore in mora nella restituzione del bene locato l’obbligo di corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno); tale obbligazione risarcitoria ha natura contrattuale, coincidente con il pagamento di una somma pari al corrispettivo convenuto, per ottenere il quale non occorre al locatore fornire la prova del danno subito. Alla luce di quanto sopra i conduttori sono stati condannati a rilasciare l’immobile che detenevano senza titolo e, solidalmente, a corrispondere al proprietario un’indennità di occupazione (pari a € 90,00 mensili sino all’effettivo rilascio), nonché al pagamento delle spese di lite.

Le riflessioni conclusive

Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.).

Tale norma forfetizza il risarcimento del danno da ritardata restituzione dell’immobile locato, rinviando al canone pattuito: in materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto – sia contrattualmente, sia giudizialmente – l’obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell’effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore o con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile (Cass. civ., Sez. VI, 07/05/2018, n. 10926). In particolare la norma sopra detta prevede l’obbligo, in capo al conduttore, di pagare al locatore un corrispettivo che si identifica nella c.d. “indennità di occupazione”, rappresentante una forma di risarcimento minimo, cioè una liquidazione forfettaria del danno previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell’immobile, a prescindere dalla prova di un concreto danno subito dal locatore, poiché intrinsecamente collegata alla natura del rapporto (Trib. Alessandria 7 ottobre 2020, n. 563). L’art. 1591c.c. assicura, in altre parole, al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato. Trattasi di presunzione assoluta, che non ammette prova contraria, se non in senso più favorevole al locatore: infatti, il conduttore in mora non può eccepire che il danno subito dal locatore è inferiore alla misura del canone, ma deve continuare a versare quest’ultimo, quale corrispettivo di una prosecuzione — non voluta dal locatore — della relazione di godimento con la res non ancora restituita. L’obbligo di risarcire il maggior danno ex art. 1591 c.c. presuppone che la prova del danno debba essere fornita in modo rigoroso, in relazione ad effettive e perdute possibilità del locatore di ricavare un maggior reddito dall’immobile attraverso la nuova locazione dello stesso ad un canone superiore. Si richiede, pertanto, una prova che, non può prescindere dall’accertamento della concreta compromissione della nuova e più remunerativa occasione locatizia; il locatore deve provare, dunque, l’esistenza di concrete occasioni di locazione ad un canone corrispondente al teorico valore locativo ed il fatto che le stesse non si siano concretizzate a causa del ritardato rilascio del bene da parte del conduttore (Trib. Cassino 5 marzo 2015).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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