Locazione in nero e D. Lgs. 23/2011: qualche breve riflessione

Qualche breve riflessione sulla recente normativa che sta creando più di una perplessità in capo ai proprietari di case e su cui pende un giudizio in corso di legittimità costituzionale.

Come ormai risaputo con il D.Lgs. 23/2011 all’art. 3, commi 8 e 9, è stata introdotta nell’ordinamento italiano una disciplina in materia di affitti in nero che, in questi primi mesi di applicazione, ha suscitato e continua a suscitare notevole clamore sociale.  

In breve, cosa prevede?

nei casi di affitto in nero, anche parziale, riduzione del canone ad un importo pari al triplo della rendita catastale dell’immobile locato (in pratica significa pagare un canone mensile irrisorio, dai 25 ai 50 o 100 euro mensili); 

durata del contratto pari ad anni 4 + 4 dal momento in cui il contratto in nero viene registrato.

A quali contratti si applica?

Ai contratti uso abitazione di qualsiasi tipo, anche temporanei, transitori o uso studenti, non registrati entro i 30 giorni previsti (quindi anche ai contratti stipulati anni fa che non siano stati mai registrati, anche se sul punto vi è attualmente confusione anche in giurisprudenza);

ai contratti regolarmente registrati che riportino un canone inferiore a quello effettivamente pagato;

ai finti contratti di comodato.  

La prassi applicativa sta estendendo l’applicazione anche ai contratti conclusi in forma orale, benchè la norma su tale punto non sia del tutto chiara.

I vantaggi a favore degli inquilini costretti al nero sono evidenti; di contro però, per come è formulata ed applicata, la normativa presenta qualche rischio anche a carico di chi voglia onestamente dare in locazione un immobile nella piena osservanza della legge ma venga preso di mira da truffatori senza scrupoli (come meglio si illustrerà nel prosieguo); per tale ragione bisognerà prestare la massima attenzione nella redazione dei contratti, senza affidarsi a modelli prestampati che non sono in grado di offrire una adeguata tutela preventiva.

PROFILI DI INCOSTITUZIONALITA’ E PROBLEMATICHE PER I PROPRIETARI.

Appare del tutto evidente che la norma tende a sanzionare in maniera volutamente esemplare – forse addirittura draconiana – taluni comportamenti del contribuente ritenuti dannosi dal Legislatore.

Tale impostazione ha portato il Tribunale di Salerno – con ordinanza del 29/03/2012 – a rimettere questione di legittimità costituzionale dell’art. 3, comma 8 e 9 per molteplici motivi, tra cui: eccesso di delega, manifesta e plurima irragionevolezza nonché sproporzione della sanzione inflitta al solo locatore, eccessiva e ingiustificata compressione del diritto di proprietà e degli effetti dell’autonomia contrattuale legittimamente esplicata, riduzione del canone locatizio ben al di sotto dei valori di mercato, ad esclusivo vantaggio del conduttore e a svantaggio delle entrate tributarie, contrasto con i principi sulla nullità parziale del contratto (art. 1419 cod.civ.), manifesta contraddittorietà con la finalità fiscale sottesa alla norma; la normativa in esame – pertanto – è attualmente sub Judice.

Tanto opportunamente premesso, sarà il caso di formulare qualche veloce osservazione. 

Come poc’anzi rilevato, l’ambito di applicazione della normativa concerne gli immobili ad uso abitativo (dovrebbero quindi restar fuori quelli ad uso diverso).

Non è invece del tutto chiaro se la normativa concerne anche i contratti stipulati in forma orale; ad una precisa interrogazione a risposta immediata il Governo ha fatto riferimento ad una circolare dell’AGE secondo cui l’applicabilità concerne anche tali contratti, ed in effetti una lettura particolare del testo di legge può supportare tale indicazione, almeno per certi versi.

Restiamo per il momento su ciò che è sicuro: cosa succede in caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione debitamente sottoscritto? 

Circa gli effetti va rilevato che la legge va ad incidere letteralmente solo sulla durata della locazione, sul suo rinnovo, a cui si applicano le disposizioni della L. 431/98 (in pratica, 4 + 4 anni) e sull’ammontare del canone di locazione, che viene fissato nel triplo della rendita catastale. Viene anche sancito che il termine per la durata della locazione decorre dal giorno della registrazione. Nulla viene detto, invece, sulle altre clausole del contratto registrato con ritardo per cui, in mancanza di esplicita previsione legislativa al riguardo, si deve presumere che le stesse continuino ad avere piena vigenza.

Ciò comporta una serie di importanti conseguenze:

eventuali pattuizioni sulle spese condominiali restano perfettamente valide;

il contratto produrrà tutti gli effetti previsti dalle clausole sottoscritte dalle parti, comprese quelle che hanno ad oggetto risoluzioni di diritto e sanzioni varie per gli inadempimenti contemplati. In altre parole, restano salve le azioni che pongano termine in maniera anomala alla vigenza del contratto, anche se questa venga a determinarsi prima del termine stabilito dalla legge.  

Circa i contratti conclusi in forma orale essi sarebbero nulli a’ sensi della L. 431/98 che prevede la necessità della forma scritta ad substantiam; di conseguenza non dovrebbe esserne possibile la registrazione, con la conseguente inapplicabilità delle disposizioni ora esaminate; senonchè il decreto legislativo in esame sancisce espressamente che:  

1.le previsioni del comma 8 (quelle appena viste su durata e canone della locazione) si applicano anche ai contratti di locazione registrati in cui sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo oppure nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio;

2.nel fare ciò richiama esplicitamente anche l’applicabilità della L. 311/2004 che al prima comma sancisce la nullità dei contratti di locazione non registrati.  

A questo punto, visto che il contratto realmente in essere tra le parti, quello cioè che stabilisce il reale oggetto e importo della locazione, è nullo, non dovrebbe essere possibile registrarlo; eppure il decreto legislativo, in maniera contorta e poco limpida, sembra rendere possibile proprio questo, operando una implicita abrogazione di quanto disposto dalla L. 431/98; non chiarisce la questione nemmeno il riferimento del comma 8 ai contratti di locazione .comunque stipulati.; .comunque stipulati. rispetto alla forma (scritta oppure orale) o rispetto al contenuto (clausole contrattuali)? Solo la giurisprudenza chiarirà definitivamente tale questione; al momento sia i conduttori che i proprietari possono sostenere, con qualche plausibile argomentazione giuridica, che la norma sostenga le loro tesi; e in realtà – se si tiene conto delle finalità della legge, evitare cioè che vi sia affitto in nero – l’impostazione favorevole all’inquilino che non si sia visto riconoscere nessun contratto scritto pare aver più possibilità di essere accolta dalla magistratura giudicante. 

La legge, per come è scritta, si presta ad una serie di abusi abbastanza preoccupanti.

Anche nel caso di contratto regolarmente registrato, ad esempio, basterà che l’inquilino malizioso effettui un paio di bonifici di importo superiore a quello effettivamente concordato e pagato (500 euro invece dei concordati 400), e denunci immediatamente il proprietario che non li contesti in maniera fulminea, assumendo che il vero contratto è di 500 euro ma è stato registrato per 400, e che i cento euro di differenza sono sempre stati dati in nero; così l’affitto scenderà subito ad una cifra irrisoria per otto anni. La causa intentata dal proprietario avrà sempre esito incerto, e con i soldi risparmiati un avvocato si paga in abbondanza.

Anche ospitare una persona in una casa di proprietà diventa pericolosissimo, come è facilmente intuibile, in quanto presta il fianco a facili truffe da parte di persone prive di scrupoli o – semplicemente – disperate, data l’attuale situazione di crisi in cui versa il nostro Paese. Nulla di più semplice, quindi, che una persona ospitata per amicizia, filantropia o carità cristiana di punto in bianco decida di avvalersi della normativa in esame, inventandosi un contratto di locazione in nero e denunciando il tutto all’Agenzia delle Entrate.  

In tal caso non resterà che denunciare tali persone, secondo i vari casi concreti, per truffa, violazione di domicilio, appropriazione indebita, invasione di edificio e sostituzione di persona (qualora venga chiesto il subentro nelle utenze spacciandosi per delegato del legittimo intestatario).

Altri esempi sarebbero possibili, ed effettivamente sono riscontrabili nei casi reali accaduti in questo anno di applicazione della legge, ma il concetto può ridursi alla preoccupazione che chiunque riesca ad introdursi in qualche modo all’interno di una abitazione può agevolmente “costruire” le circostanze che legittimino il ricorso all’Agenzia delle Entrate con ottime probabilità di vedersi riconosciute inesistenti ragioni a danno del proprietario.

Sarà importante non accettare nessuna forma di pagamento, avendo ben presente che:

1.a norma dell’art. 1277 CC, in mancanza di diverso accordo i debiti pecuniari (e quindi anche il canone della locazione) devono essere pagati al domicilio del locatore con moneta avente corso legale;

2.l’eventuale pagamento tramite bonifico, vaglia o altre forme potrà essere legittimamente rifiutato, se inferiore a mille Euro (soglia oltre la quale scatta la tracciabilità obbligatoria dei pagamenti); e se anche la somma venga pagata al domicilio del proprietario, si avrà cura di specificare sulla ricevuta che si accetta la somma a titolo di occupazione abusiva e salvo rivalsa.

Qualora i pagamento non siano regolari saranno esperibili le normali azioni di sfratto o inadempimento.