L’instaurazione del procedimento e la partecipazione al primo incontro di mediazione dell’amministratore,  in assenza di espresso mandato assembleare, deve considerarsi inesistente ed insuscettibile di ratifica, con conseguente improcedibilità dell’opposizione al decreto ingiuntivo del condominio

L’instaurazione del procedimento e la partecipazione al primo incontro di mediazione dell’amministratore,  in assenza di espresso mandato assembleare, deve considerarsi inesistente ed insuscettibile di ratifica, con conseguente improcedibilità dell’opposizione al decreto ingiuntivo del condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Massa - sentenza n. 379 del 27-07-2020

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riferimenti normativi: art. 71 quater disp. att. c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. III, Sentenza n. 10846 del 06/06/2020

La vicenda

L’ex amministratore richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo per il pagamento di pregresse competenze nei confronti di un condominio; quest’ultimo proponeva opposizione contro il decreto ingiuntivo ottenuto dal precedente amministratore e – in quella sede – avanzava domanda riconvenzionale di restituzione somme e risarcimento danni nei confronti di costui.

Trattandosi di materia sottoposta a mediazione obbligatoria ex art 5 bis D.Lgs 28/2010 le parti – su ordine del giudice – davano corso, non appena statuito sulle richieste di provvisoria esecutorietà del decreto, a procedimento di mediazione, concluso con verbale negativo del 25.9.2018.

Il nuovo difensore del convenuto opposto, costituito con comparsa 8.1.2020, eccepiva che l’instaurazione del procedimento e la partecipazione al primo incontro di mediazione dell’amministratore non era stata assistita da idonea delibera assembleare. A seguito dell’eccezione sollevata dall’opposto, effettivamente emergeva che l’amministratore aveva agito non sorretto da alcuna delibera in proposito, non potendo rilevare a tal fine la circostanza che all’assemblea 13.7.2018 avesse informato i presenti dell’avvenuta notifica del decreto da parte del precedente amministratore e della proposizione della opposizione.

In data 27.1.2020 si teneva l’udienza di discussione (all’esito della quale la causa è stata rimessa in istruttoria); successivamente con apposita delibera assunta il 29.1.2020 l’assemblea ratificava l’operato dell’amministratore.

La questione

L’instaurazione del procedimento e la partecipazione al primo incontro di mediazione dell’amministratore,  in assenza di espresso mandato assembleare, è suscettibile di ratifica da parte dei condomini?

La soluzione

Il Tribunale ha dichiarato l’improcedibilità dell’opposizione a decreto ingiuntivo del condominio e delle domande riconvenzionali con la stessa avanzate.

Come ha sottolineato il giudice apuano è emerso che il nuovo amministratore si era presentato all’incontro davanti al mediatore  sprovvisto della necessaria delibera assembleare, anche se aveva informato i condomini dell’avvenuta notifica del decreto ingiuntivo da parte del precedente amministratore e della proposizione dell’opposizione: il rappresentante del condominio, quindi, si era limitato ad una mera informativa cui non è conseguita alcuna delibera dell’organo collegiale.

Alla luce di quanto sopra, il Tribunale ha giustamente rilevato che l’instaurazione del procedimento e la partecipazione al primo incontro di mediazione,  in assenza di espresso mandato assembleare, appare tamquam non esset (ed insuscettibile di ratifica, aldilà del tempo in cui tale ratifica interviene), poiché in quella sede l’amministratore, che agisca iure proprio, è privo del potere di disporre dei diritti sostanziali in contesa e, dunque, di introdurre l’istanza e di partecipare all’incontro volto alla transazione su quei diritti.

Le riflessioni conclusive

Nell’ipotesi di opposizione a decreto ingiuntivo compete all’opponente dare attuazione all’ordine del giudice, instaurando legittimamente il procedimento di mediazione, a pena di improcedibilità dell’opposizione (in forza delle ragioni espresse da Cass. civ., sez. VI, 16/09/2019, n. 23003 e in attesa che sul punto si pronuncino le Sezioni Unite sulla scorta di Cass. civ., sez. III, 12/07/2019, n. 18741).

Ne consegue che se il condominio si oppone ad un decreto ingiuntivo e svolge, quindi, il ruolo di opponente dovrà procedere all’instaurazione del procedimento di mediazione.

È l’opponente al decreto ingiuntivo che ha il potere e l’interesse ad introdurre il giudizio di merito, cioé la soluzione più dispendiosa, osteggiata dal legislatore. È dunque sull’opponente che deve gravare l’onere della mediazione obbligatoria perché è l’opponente che intende precludere la via breve per percorrere la via lunga (Cass. civ., sez. III, 03/12/2015, n. 24629).

L’art. 71 quater disp. att. c.c. dispone, al terzo comma, che al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l’amministratore, sia come istante sia come convocato, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., secondo comma.

La lettera dell’art. 71 quater, comma 3, disp. att. c.c., rende evidente che la condizione di procedibilità delle “controversie in materia di condominio” non possa dirsi realizzata quando all’incontro, davanti al mediatore, l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., non essendo in tal caso “possibile” iniziare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa, come suppone il primo comma dell’art. 8, d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 (Cass. civ., sez. VI, 08/06/2020, n. 10846).

Il disposto attuativo di cui all’art. 71 quater disp. att. c.c. prevede, pertanto, la necessità che l’assemblea conferisca all’amministratore il potere di partecipare (e, a maggior ragione, di dar inizio) al procedimento di mediazione per ogni controversia, anche quelle che, ai sensi del combinato disposto dagli artt.  1130  e 1131 c.c., rientrerebbero nella sua sfera di legittimazione autonoma; a tale proposito, però, merita di essere rilevato che  la  controversia sopra esaminata, sia per gli aspetti volti a paralizzare la domanda monitoria, sia per quelli azionati in via riconvenzionale (competenze del precedente amministratore e domanda di risarcimento dei danni da costui provocati) non rientrerebbe comunque nelle materie per cui all’amministratore può essere riconosciuto un autonomo potere di gestione della lite (Cass. civ., sez. II, 21/05/2018, n. 12525).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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