L’impresa di manutenzione dell’impianto di riscaldamento che richiede con decreto ingiuntivo il compenso ai condomini per l’attività svolta deve rispettare il foro del consumatore

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte d'Appello Genova - sentenza n. 555 del 24-06-2020

riferimenti normativi: Dlgs. 06/09/2005 n. 206

precedenti giurisprudenziali: Trib. Milano, Sentenza del 21 luglio 2016

La vicenda

Un condominio sito in Aulla, Massa, riceveva un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo emesso dal Tribunale di La Spezia a favore di una società che si era occupata della conduzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato; i condomini proponevano opposizione invocando l’applicazione della disciplina di tutela del consumatore ed eccependo, quindi, l’incompetenza del giudice adito. Infatti il condominio – che chiedeva la revoca del provvedimento – notava come fosse competente il Tribunale di Massa, nel cui circondario si trovava il caseggiato; in ogni caso contestava, comunque, nel merito, l’esistenza del rapporto contrattuale, disconoscendo la firma del contratto ed eccependo la prescrizione del credito della ditta. Quest’ultima negava l’applicabilità del cd. codice del consumo che riteneva fondata su un concetto di condominio in quanto ente di gestione, ormai ampiamente superato tanto sul piano giurisprudenziale quanto su quello dottrinale. Nel merito riferiva che proprio l’amministratore aveva riconosciuto l’esistenza del debito atteso che aveva richiesto una rateizzazione della somma dovuta, eseguendo, anche, alcuni pagamenti: il tal modo secondo la ditta era superata l’eccezione di prescrizione. Del resto, la stessa società aggiungeva che i tecnici si erano recati periodicamente sul posto per eseguire i dovuti controlli, rilasciando la certificazione relativa alla funzionalità dell’impianto termico prevista dalla normativa di settore; infine notava che la firma nel contratto era stata apposta non dall’amministratore in carica ma da quello precedente.

Il Tribunale accoglieva l’eccezione d’incompetenza territoriale e revocava il decreto ma – ritenendo che la lite vertesse su questione controversa in giurisprudenza e dottrina – compensava le spese processuali. I condomini si rivolgevano alla Corte d’Appello, richiedendo che la ditta fosse condannata alla spese processuali in quanto si erano rivolta ad un giudice territorialmente incompetente in palese violazione del codice del consumo, pacificamente applicabile alla collettività condominiale.

La questione

L’impresa di manutenzione dell’impianto di riscaldamento che richiede con decreto ingiuntivo il compenso ai condomini per l’attività svolta deve rispettare il foro del consumatore? Il condominio è un consumatore?

La soluzione

La Corte d’Appello ha dato ragione ai condomini, ritenendo ingiustificata la compensazione delle spese di lite disposta dal primo giudice. Secondo i giudici di secondo grado il Tribunale ha sbagliato nel giustificare la compensazione delle spese di lite in ragione della natura controversa della tematica. Del resto la decisione impugnata, nell’individuare un contrasto giurisprudenziale, si riferiva alla giurisprudenza in tema di soggettività giuridica del condominio e non a quella specificamente relativa all’applicabilità al condominio del Codice del Consumo.

In altre parole secondo la Corte d’Appello la questione che il Tribunale avrebbe dovuto risolvere, nell’affrontare l’eccezione di incompetenza, non era se il condominio fosse o meno un mero ente di gestione, ma se ad esso competesse la qualifica di “consumatore”, qualifica pacificamente ammessa.

Le riflessioni conclusive

La sentenza in commento mette in rilievo come non possa essere messa in discussione l’applicabilità della disciplina dei c.d. contratti del consumatore a quelli conclusi dall’amministratore del condominio con le imprese incaricate della manutenzione, di parti e servizi comuni dell’edificio condominiale, atteso che l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale dagli stessi eventualmente svolta (Cass. civ., Sez. VI – 2, 22/05/2015, n. 10679); di conseguenze, nelle controversie che ne possano derivare trova applicazione la competenza funzionale ed inderogabile del foro del consumatore, cioè del luogo in cui è sito il condominio (Trib. Milano 21 luglio 2016). Il condominio, però, che non è una persona giuridica, ma un ente di gestione e non ha, pertanto, una sede in senso tecnico, qualora non abbia designato nell’ambito dell’edificio un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell’amministratore che lo rappresenta. Quindi se l’amministratore ha lo studio in una città diversa da quella in cui si trova il caseggiato, nelle controversie tra impresa e condominio consumatore competente a decidere sarà il Tribunale nel cui circondario si trova lo studio dell’amministratore e non quello dove è ubicato il condominio, considerato solo in via residuale (Trib. Milano 1 febbraio 2020 n. 885).

In ogni caso è stato sottolineato che, nell’ipotesi di conflitto tra foro speciale per le controversie in materia di trattamento dei dati personali e foro speciale del consumatore, ha prevalenza quest’ultimo poiché stabilisce una competenza esclusiva, alla luce delle esigenze di tutela, anche sul terreno processuale, che sono alla base dello statuto del consumatore (Cass. civ., sez. VI – 2, 28/05/2019, n. 14475).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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