Le spese di potatura degli alberi funzionali al decoro dell'intero edificio, anche se si trovano  nel giardino di un solo condomino, sono a carico di tutti i condomini

Le spese di potatura degli alberi funzionali al decoro dell’intero edificio, anche se si trovano  nel giardino di un solo condomino, sono a carico di tutti i condomini

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 22573 del 16-10-2020

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riferimenti normativi: art 1123 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza del 24/06/2009

La vicenda

Una condomina pretendeva dal condominio il rimborso della spesa di € 5.820,00, per l’abbattimento ed il reimpianto di tre alberi situati nel suo giardino che riteneva avessero una funzione ornamentale per l’intero caseggiato. I condomini, però, rifiutavano di corrispondere la somma richiesta. La proprietaria degli alberi, allora, si rivolgeva al Tribunale richiedendo la condanna del condominio al pagamento delle spese sostenute. Il Tribunale respingeva la domanda, reputando indimostrata la funzione ornamentale degli alberi. Secondo la Corte d’Appello, invece, le piante, pur concorrendo all’aspetto estetico dell’edificio, restavano di proprietà esclusiva della condomina, a carico della quale dovevano porsi le spese di manutenzione. La soccombente ricorreva in Cassazione facendo presente che il Comune aveva imposto al costruttore del fabbricato, quale condizione per il rilascio della concessione edilizia, l’obbligo di piantare un congruo numero di alberi da mettere a dimora; secondo la ricorrente, perciò, i suoi alberi, proprio in considerazione del vincolo pubblicistico derivante dalla condizione imposta dal Comune, si dovevano intendere ineliminabili ai fini del decoro architettonico dell’intero complesso edilizio.

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La questione

Le spese di potatura degli alberi funzionali al decoro del caseggiato che si trovano sul suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino devono essere poste a carico dell’intera collettività condominiale?

La soluzione

La Cassazione ha dato torto ai condomini.

Secondo i giudici supremi, la convenzione stipulata tra un Comune ed un privato costruttore non costituisce un contratto di diritto privato, né ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti; tuttavia, le prescrizioni della concessione edilizia costituiscono un vincolo permanente, che non è permesso ai privati di rimuovere o modificare. Alla luce di quanto sopra, la Cassazione ha chiarito che, qualora gli alberi rientranti nella proprietà esclusiva di un condomino, in forza di un vincolo di destinazione, arrechino ai condomini l’utilità di elemento ornamentale, essi possono concorrere a costituire in modo indissolubile il decoro architettonico dell’edificio, che è bene comune tutelato dalla legge; di conseguenza – come precisa la Cassazione – tutti i partecipanti al condominio sono obbligati a contribuire alle spese per l’abbattimento ed il reimpianto di dette piante, da considerare funzionali alla conservazione del decoro del fabbricato.

Le riflessioni conclusive

La giurisprudenza ha precisato che l’intera comunità condominiale è tenuta a contribuire alle spese di potatura degli alberi che si trovano sul suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino se si tratta di piante funzionali al decoro dell’edificio (in tal senso Trib. Roma, 24/06/2009). In difetto di espressa pattuizione derogatoria, contenuta nel negozio di acquisto o nel regolamento contrattuale del condominio, nonostante l’astratta possibilità contraria, nel caso in questione, però, trova senz’altro applicazione l’art. 934 c.c., secondo cui, in virtù del principio dell’accessione e per effetto dell’avvenuta incorporazione, le alberature appartengono, in proprietà esclusiva, al proprietario del suolo.

Tuttavia, gli alberi, in quanto forniscono utilità differenziate al proprietario esclusivo del suolo e, ad un tempo, ai titolari delle unità immobiliari dell’edificio condominiale, formano oggetto di interessi distinti. L’interesse che riguarda l’intero edificio viene assunto sul piano formale come componente di quel particolare bene giuridico, costituito dal decoro architettonico dell’edificio tutelato direttamente dalla legge (art. 1120, comma 4, c.c.). Si può affermare, quindi, che, nel momento stesso in cui ciascun partecipante acquista un appartamento nel caseggiato, viene a far parte del condominio di un edificio, che incorpora gli alberi come elemento ineliminabile del suo decoro architettonico, al cui rispetto ed al cui mantenimento, come bene comune, tutti i partecipanti sono tenuti. Del resto, nonostante le difficoltà di delimitare tale concetto, è ormai, però, giurisprudenza costante che per decoro architettonico debba intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia ed un particolare pregio estetico.

La Corte di Cassazione ha, altresì, precisato che vi è decoro per tutti gli edifici e non solo per quelli stabili che rivestano un particolare valore interesse storico o artistico: anche l’edificio popolare è dotato di decoro architettonico perché anche la più modesta costruzione ha pur sempre caratteristiche strutturali tali da conferire all’immobile una particolare fisionomia suscettibile di essere danneggiata da innovazioni su porzioni di proprietà esclusiva o sulle parti comuni che determinano una modifica, ancorché tali nuove opere apportino particolari utilità al singolo condomino o al condominio.

A contribuire al decoro, però, possono essere anche piante nelle proprietà esclusive quando, ad esempio, gli alberi sono stati inseriti nella struttura dell’edificio, mediante la sagomatura dei balconi esterni attuata in modo tale da contornarli ed avvolgerli (Cass. civ., sez. II, 18/04/1994, n. 3666).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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