Lavori extra in condominio autorizzati via WhatsApp: chi paga?

Rifacimento del tetto e lavori extra autorizzati via WhatsApp: nessun vincolo per il condominio. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1135 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sentenza n. 2807 del 02/02/2017
 

1. La vicenda: i lavori autorizzati via Whatsapp

La controversia nasce quando un condominio, destinatario del decreto ingiuntivo, decideva di opporsi alla richiesta di pagamento avanzata dalla ditta che aveva eseguito i lavori di ripristino del tetto condominiale, danneggiato da un violento evento atmosferico. Secondo l’opponente, la somma ingiunta (poco meno di dodicimila euro) non era affatto dovuta. A parere del condominio, la fattura posta a base del decreto conteneva voci non concordate e importi non giustificati. Una perizia di parte, inoltre, aveva accertato che la ditta aveva sostituito soltanto 140 metri quadrati di tegole, a fronte dei 350 indicati in fattura. Da ciò l’opponente deduceva non solo di non essere debitore, ma addirittura di vantare un credito nei confronti dell’impresa. Per questo chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo e, in via riconvenzionale, la condanna della società al pagamento della somma che riteneva di aver versato in eccesso.
La società opposta si costituiva contestando integralmente le affermazioni dell’opponente e chiedendo il rigetto dell’opposizione, sostenendo la correttezza della fattura e dei lavori eseguiti. La causa veniva istruita sulla base della documentazione prodotta dalle parti e, dopo la decisione sulla provvisoria esecutività del decreto, veniva trattenuta per la decisione finale. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: il condominio è vincolato da autorizzazioni Whatsapp?

L’appaltatore può pretendere dal condominio il pagamento di lavorazioni non incluse nel preventivo approvato dall’assemblea ma autorizzate informalmente dall’amministratore?

3. La soluzione

Il Tribunale, esaminati gli atti e le prove, riteneva l’opposizione solo parzialmente fondata. Lo stesso giudice notava che l’unico preventivo approvato in assemblea non conteneva voci, quali lo smaltimento macerie, l’acquisto e posa teli e l’acquisto materiali di consumo.  Come ha evidenziato il Tribunale, tali voci sono state inserite in quanto la società appaltatrice dei lavori aveva ottenuto il placet da parte dell’amministratore tramite messaggi via whatsapp. Il giudice lombardo ha precisato come le somme non inserite nel preventivo ritualmente approvato in sede di assemblea condominiale non possano essere richieste al condominio. Secondo il Tribunale l’appaltatore non ha alcun titolo per richiedere somme per lavori non approvati dall’assemblea, potendo agire per tali opere extra preventivo solo nei confronti dell’amministratore. La domanda riconvenzionale del condominio è stata respinta perché non è stato fornito neppure un principio di prova idoneo a dimostrare che i lavori avessero riguardato una superficie di tetto inferiore rispetto a quella indicata in fattura. Le deduzioni dell’opponente, infatti, non sono state supportate da alcun riscontro documentale e, alla luce delle considerazioni già svolte, non sono state ritenute sufficienti a mettere in dubbio l’entità delle opere eseguite.

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4. Le riflessioni conclusive

L’assemblea, atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 c.c., può deliberare, quale organo destinato a esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento volto alla manutenzione straordinaria, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempre che non si tratti di decisioni volte a perseguire una finalità extracondominiale. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea, così come prevede l’articolo 1135 c.c., secondo comma. Tale norma non rende immediatamente riferibile ai condomini l’obbligazione contratta dall’amministratore in presenza dell’urgenza finché non vi sia il necessario passaggio assembleare che conferisca rilevanza esterna al rapporto gestorio degli interessi condominiali.  Se le opere non sono urgenti, l’appaltatore non può richiedere al condominio compensi per opere extra preventivo non approvate dall’assemblea (Cass. civ., sez. II, 02/02/2017, n. 2807). In ogni caso il terzo che abbia operato su incarico dell’amministratore non può invocare, a fondamento dell’insorgenza dell’obbligo in capo al condominio, l’eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli, poiché tale presupposto ha rilevanza solo nei rapporti interni al condominio, valendo non ad ampliare l’ambito del potere di rappresentanza ex art. 1131 c.c., quanto unicamente a fondare, ex articolo 1135 c.c., ultimo comma, il diritto dell’amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell’ambito interno al rapporto di mandato tra amministratore e condominio (Cass. civ., sez. VI, 17/08/2017, n. 20136). 

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