L’attività dell’amministratore del condominio è inquadrabile nei rapporti di collaborazione

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 36430 del 24-11-2021

L’attività dell’amministratore del condominio è inquadrabile nei rapporti di collaborazione che si concretano in una prestazione di opera continuativa e coordinata, di carattere prevalentemente personale, anche se non di natura subordinata?

 

riferimenti normativi: art. 1129 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 3636 del 17/02/2014

La vicenda

Un Giudice di pace, dopo aver revocato il decreto ingiuntivo, in parziale accoglimento della domanda di un amministratore di condominio, condannava un condominio a pagare, detratti gli acconti versati, un determinato importo a titolo di compenso aggiuntivo per l’attività svolta in relazione all’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione sullo stabile. In ogni caso, respingeva l’eccezione di incompetenza per materia del giudice di pace in favore del Tribunale quale giudice del lavoro avanzata dai condomini. Questi ultimi si rivolgevano al Tribunale eccependo ancora l’incompetenza per materia del giudice di pace; in ogni caso contestavano singole voci di compenso. Il Tribunale, però, confermava la competenza del primo giudice e dato atto del riconoscimento da parte dello stesso condominio della spettanza del compenso aggiuntivo in favore dell’amministratore, dichiarava del tutto giustificata e congrua, sulla base delle risultanze dei documenti prodotti e della prova testimoniale, la liquidazione del suo credito operata dal Giudice di pace, che ne aveva ridotto l’ammontare rispetto a quanto richiesto in sede monitoria. Il condominio ricorreva in cassazione continuando a sostenere la competenza (ex art . 409 n. 3 c.p.c.) a conoscere della domanda di compenso dell’amministratore di condominio del giudice del lavoro; secondo i condomini, infatti, l’attività dell’amministratore si doveva inquadrare nell’ambito dei rapporti di collaborazione che si concretano in una prestazione di opera continuativa e coordinata, di carattere prevalentemente personale, anche se non di natura subordinata, dal momento che l’organo sovrano del condominio è l’assemblea e non l’amministratore, che è invece obbligato a rendere all’assemblea, che può approvarli o meno, il conto preventivo e quello consuntivo e che può essere dalla stessa revocato.

La questione

L’attività dell’amministratore del condominio è inquadrabile nei rapporti di collaborazione che si concretano in una prestazione di opera continuativa e coordinata, di carattere prevalentemente personale, anche se non di natura subordinata?

La soluzione

I giudici supremi hanno decisamente respinto la tesi dei condomini. Secondo la Cassazione, infatti, perché sia configurabile un rapporto di c.d. parasubordinazione ai sensi dell’art. 409 n. 3 c.p.c., con conseguente devoluzione della controversia alla competenza per materia del tribunale quale giudice del lavoro, deve sussistere necessariamente il requisito della coordinazione tra l’attività espletata e il conferente, da intendersi come connessione funzionale derivante da un protratto inserimento nell’organizzazione aziendale o, più in generale, nelle finalità perseguite dal committente e caratterizzata dall’ingerenza di quest’ultimo nell’attività del prestatore. Come precisano gli stessi giudici supremi, però, l’attività dell’amministratore di condominio è completamente autonoma rispetto all’ente condominio, il quale può provvedere alla sua revoca ma è privo di poteri di effettiva ingerenza e direttiva nel concreto espletamento dell’incarico. Del resto le sue attribuzioni sono indicate dalla legge e non dall’autonomia privata.

Le riflessioni conclusive

L’amministratore di condominio è tenuto ad espletare l’incarico in conformità, oltre che alle disposizioni inderogabili di legge, alle istruzioni concrete che eventualmente possono provenire dall’assemblea di condominio, ma tale possibilità va tenuta distinta dal potere di coordinamento e di ingerenza che caratterizza il rapporto di parasubordinazione, che presuppone, a monte, un potere continuo e diffuso di intervento e intromissione. A quanto sopra deve essere aggiunto che il requisito della coordinazione appare escluso dalla particolare natura del soggetto preponente, essendo il condominio di edifici un soggetto privo sostanzialmente di organizzazione e avente come unico fine la gestione beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, situazione che appare escludere sia qualsiasi inserimento dell’amministratore in una qualche organizzazione esterna, sia la possibilità di ingerenza del preponente, nel significato sopra precisato. Si deve quindi affermare che l’amministratore ha, nei riguardi partecipanti al condominio, una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giuridico con una rappresentanza organica, con la conseguenza che i poteri di lui sono quelli di un comune mandatario, conferitigli, come stabilito dall’art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dall’assemblea condominiale (Cass. civ., sez. VI, 20/10/2017, n. 24920).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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