La responsabilità solidale dei condomini dopo la riforma del condominio. La riforma del condominio ha davvero reintrodotto la solidarietà passiva dei condomini?

La responsabilità solidale dei condomini dopo la riforma del condominio. La riforma del condominio ha davvero reintrodotto la solidarietà passiva dei condomini?

D'Auria Michele

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La recente riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), ha
novellato l’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, il
quale attualmente, al secondo comma,  prevede quanto segue:

“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con
i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.”

Il comma primo del medesimo articolo prevede inoltre quanto segue:

  “…l’amministratore …è tenuto a comunicare ai creditori non ancora
soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.”

Il nuovo testo è entrato in vigore dal 18 giugno 2013.

Va correttamente inteso il senso della riforma legislativa, e precisamente
va chiarito in che senso e con quali modalità il creditore del condominio
possa agire contro i condomini morosi.

La giurisprudenza formatasi definitivamente prima della entrata in vigore
della riforma aveva sancito il criterio della parziarietà delle
obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, superando il
precedente orientamento della solidarietà passiva. In particolare, la
Cassazione Civile a Sezioni Unite aveva precisato quanto segue:

“Conseguita nel processo la condanna dell’amministratore, quale
rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all’esecuzione
individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.”
(Cass. Sez. Unite n. 9148/2008).

  Secondo tale sentenza, quindi, il creditore può procedere nei confronti
del singolo condomino, ma solo per la quota dovuta dal medesimo e non per
l’intero importo.

Cambia qualcosa con la nuova formulazione dell’art. 63 Disp. Att. C.C.
introdotta dalla legge di riforma?

Al riguardo va preliminarmente sottolineato che la legge è di recentissima
introduzione, quindi manca ancora giurisprudenza in merito. A parere dello
scrivente, però, le novità sono molto più limitate di quanto sia stato
improvvidamente suggerito da una frettolosa e superficiale lettura delle
prime ore.

In buona sostanza Cass. S.U. n. 9148/2008 introduce con estrema
autorevolezza un principio di ripartizione che non sembra affatto
intaccato dalla nuova normativa. L’unica vera novità è che in caso di
esito negativo dell’escussione nei confronti dei condomini morosi il
creditore potrà rivolgere le proprie pretese anche nei confronti dei
condomini virtuosi; ma una volta acclarato che questi sono tenuti a pagare
resta fermo che secondo il principio della parziarietà enunciato dalle
Sezioni Unite essi saranno tenuti a contribuire solo in ragione della
quota risultante dai millesimi di proprietà, e non per l’intero importo.

D’Altra parte, se così non fosse, il legislatore – specie in costanza
della pronuncia delle Sezioni Unite – avrebbe dovuto esplicitamente
prevedere la solidarietà passiva, cosa che invece non fa. Anzi, a ben
vedere la previsione normativa è estremamente limitata, avendo ad oggetto
una sola situazione ben specifica. Ed infatti, laddove si sancisce che “I
creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i
pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.” e che
“…l’amministratore …è tenuto a comunicare ai creditori non ancora
soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”  è chiaro che
si fa riferimento alla sola fattispecie in cui il condominio abbia
deliberato in merito alle spese e in cui non vi sia stato alcun imprevisto
che abbia portato ad un aumento dei costi o comunque a maggiori pretese
del creditore; ma cosa succede se invece tali aumenti e tali maggiori
pretese vi siano?

In tali casi (tutt’altro che infrequenti) il riferimento alla
improcedibilità nei confronti dei condomini che hanno già pagato le quote
condominiali è privo di senso, perchè le pretese del creditore sono
superiori a quanto deliberato in sede condominiale, e quindi anche il
condomino “virtuoso” si trova in una situazione debitoria, ancorchè
disconosciuta o non formalizzata dal Condominio.

Emerge quindi con tutta chiarezza che il nuovo art. 63 Disp. Att. C.C. non
ha inteso introdurre il principio generale della solidarietà passiva dei
condomini, ma ha semplicemente disciplinato una particolare fattispecie,
sancendo che in caso di escussione negativa nei confronti di singoli
condomini morosi sia possibile agire anche nei confronti di quelli
virtuosi, ma lasciando intatti i generali criteri di parziarietà nella
esigibilità del credito vantato, enunciati dalle Sezioni Unite.

In definitiva, l’applicazione della nuova norma può portare ai seguenti
casi:

  -1) Qualora il condominio abbia regolarmente deliberato il pagamento
delle somme pretese dal creditore e vi siano condomini morosi, questi
saranno primariamente escussi dal creditore, ma ognuno entro i limiti
della quota spettante e deliberata.

  -2) Qualora l’escussione abbia esito negativo, il Creditore potrà agire
contro i condomini virtuosi, ma anche in questo caso entro il limite delle
quote dovute in ragione dei millesimi di proprietà, per cui la somma da
recuperare, che non è stato possibile escutere dai condomini morosi, andrà
ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di
proprietà di ciascuno.

  -3) Qualora il condominio non abbia regolarmente deliberato il pagamento
delle somme pretese dal creditore e questi ottenga valido titolo
esecutivo, sarà possibile agire per l’escussione contro tutti i condomini
in ragione delle rispettive quote calcolate in base ai millesimi di
proprietà (cioè esattamente nello stesso modo sancito dalle Sezioni Unite
in epoca ante riforma).

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