La recente Cass. S.U. 18214/2015 ha riconfermato in maniera definitiva ciò che già era ben chiaro (a chi volesse leggerlo) nell’art. 1, ultimo comma, L. 431/98, a norma del quale “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”. La suprema Corte ha sancito che trattasi di nullità assoluta, rilevabile d’ufficio dal giudice ed invocabile anche dal locatore (il quale può in tal modo ottenere il rilascio dell’immobile e la corresponsione di una indennità per occupazione senza titolo).
Poche settimane dopo la pronuncia delle Sezioni Unite però, con la legge di stabilità 2016, è stata introdotta una modifica normativa all’art. 13, L. 431/98, il quale ora, al comma 6, prevede che:
– Qualora il contratto di locazione non sia stato registrato nel termine di trenta giorni (la qual cosa spetta al locatore), il conduttore può esperire azione per ricondurre il contratto a condizioni conformi a quanto previsto per il contratto 4 + 4 standard di cui all’art. 2, comma 1 della L. 431/98.
– Nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 (accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative).
– In tal caso l’autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
– Il comma 7, infine, prevede che tali disposizioni “devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall‘entrata in vigore della presente legge.”
Una fresca sentenza del Tribunale di Milano, (n. 13141 del 28 novembre 2016, Giudice dott. Caterina Spinnler) nel quale lo scrivente Avvocato era costituito per la parte attrice, proprietaria dell’immobile, affronta due questioni di una certa rilevanza sollevate dall’applicazione del novellato testo legislativo in esame:
– I nuovi commi 6 e 7 dell’art. 13 L. 431/98 si applicano anche ai contratti di locazione nulli per mancanza della forma scritta?
– In ogni caso, da quale data cominciano ad avere vigore le nuove disposizioni legislative? Dall’entrata in vigore della L. 431/98 o dall’entrata in vigore della novella? Tale questione non era – in effetti – peregrina, ove si consideri che il testo normativo secondo cui le rinnovate disposizioni normative “devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall’entrata in vigore della presente legge” viene inserito all’interno di un costrutto legislativo, la Legge n. 431/98, già esistente, e ne diviene parte integrante; per cui si potrebbe anche disquisire sul fatto che il Legislatore abbia voluto o meno dare effetto retroattivo alle nuove norme.
Il Tribunale di Milano scioglie entrambi i nodi, decidendo in sentenza che: 1) la registrazione dei contratti di locazione orali non ne sana la nullità nemmeno dopo l’entrata in vigore della rinnovata normativa; 2) tale rinnovata normativa non agisce retroattivamente:
“La disposizione invocata dai resistenti prevede che l’azione diretta alla riconduzione del contratto a “condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’art. 2” è consentita anche “nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1° del presente articolo”, vale a dire entro 30 giorni dalla stipulazione del contratto. La norma si riferisce all’omessa tempestiva registrazione del contratto e non a quella diversa della carenza del requisito della forma scritta, dunque non vale a sostenere la tesi della sanatoria del vizio di nullità del contratto per vizio di forma mediante la sua registrazione.
Inoltre, prevedendo la norma l’obbligo di registrazione nel termine perentorio di giorni trenta dalla stipulazione del contratto e conseguendo alla mancata registrazione la nullità del contratto, non può certamente riferirsi a rapporti sorti in data anteriore all’entrata in vigore della legge, che sarebbero tutti nulli per omessa tempestiva registrazione” (Trib. di Milano, sent. n. 13141/2016).
La sentenza in esame, in effetti, non si limita a questo, ma riallacciandosi a recenti pronunce del Tribunale di Roma ribadisce il principio per cui il “conduttore” è in effetti un occupante senza titolo dell’immobile, e che per tale ragione il proprietario ha diritto al rilascio dell’appartamento ed alla corresponsione di una indennità di occupazione, mentre non valgono le eccezioni che normalmente il conduttore può sollevare nell’ambito di un rapporto disciplinato dalle norme della locazione.
Chi volesse leggere il testo integrale della sentenza, può trovarlo a questo link.
Avv. Michele D’Auria
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