Con l’espressione “prelazione urbana commerciale” s’identifica la prelazione collegata al rapporto di locazione avente in oggetto una costruzione urbana ad utilizzo commerciale, previsto dall’articolo 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
La ratio di questa prelazione legale è quella di favorire la tutela dell’avviamento commerciale, come clientela, e nello stesso tempo, agevolare il modo di essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti di vendita.
Quando il proprietario del bene immobile locato ad utilizzo commerciale intende procedere alla vendita del proprio fondo, ai sensi di legge, è tenuto a comunicare al conduttore la sua intenzione, consentendogli di esercitare il proprio diritto di prelazione.
L’art. 38 comma 1 della legge 392 del 1978 dispone che la comunicazione del locatore al conduttore venga data con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario,
In essa devono essere indicati:
a) il corrispettivo
b) le altre condizioni concernenti la compravendita
c) l’invito ad esercitare la prelazione.
Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione si sono pronuncate per risolvere i compositi contrasti interpretativi insorti in relazione alla natura della denuntiatio (che il locatore intenzionato ad alienare l’immobile deve comunicare al conduttore, ex comma 1 dell’articolo 38) e degli effetti immediati che da un lato la stessa denuntiatio e, dall’altro, l’esercizio della prelazione, producono
Le Sezioni unite hanno enunciato i seguenti principi:
a) La denuntiatio prevista dall’articolo 38 comma 1 della legge 392/78 a carico del locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato ad uso diverso dall’abitazione, non costituisce una proposta contrattuale di vendita rivolta al conduttore, e neppure semplice informativa di generici intenti diretti a dare inizio a trattative tra le parti, ma è un atto dovuto di interpello, vincolato nella forma e nel contenuto, diretto a mettere il conduttore in condizione di esercitare il diritto di prelazione, sempre che dello stesso esistano i presupposti, altrimenti sia la denuntiatio sia l’esercizio della prelazione rimangono privi di effetto ai fini dell’articolo 38 della legge 392/78.
b) L’esercizio della prelazione da parte dell’avente diritto non costituisce accettazione di una proposta contrattuale, né produce l’immediato trasferimento della proprietà dell’immobile locato, ma comporta il sorgere, per entrambe le parti, dell’obbligo legale di arrivare, entro un preciso termine (ex art. 38 comma 4), alla conclusione del previsto contratto (definitivo o preliminare) di compravendita, con contemporaneo pagamento del prezzo da parte del conduttore prelazionante.
c) Il locatore, una volta comunicata la denuntatio della quale all’articolo 38 comma 1, resta vincolato sino al termine dalla legge concesso al conduttore per l’esercizio della prelazione, in attesa della determinazione dell’avente diritto, e non può revocare la denuntiatio né in pendenza del termine, né dopo che il conduttore abbia esercitato il diritto di prelazione.
d) Esercitata la prelazione ai sensi dell’art. 38 comma 3, il locatore alienante e il conduttore prelazionante, sono reciprocamente tenuti ex lege alla stipulazione del contratto (preliminare o definitivo) di vendita, si possono avvalere della esecuzione in forma specifica contemplata dall’articolo 2932 del codice civile, se ne ricorrano le condizioni.
L’articolo 38 della legge n. 392 del 1978 dispone che il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario o attraverso forme equivalenti, offrendo condizioni uguali a quelle che gli sono state comunicate.
Quando il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, in contemporanea alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Il contratto di vendita tra le parti dovrà avvenire entro questo termine.
Il retratto o riscatto è il rimedio tipico previsto per l’ipotesi di violazione della prelazione.
Il diritto di riscatto è il diritto del conduttore di subentrare al terzo acquirente del bene immobile in caso di mancata osservanza delle norme sulla prelazione.
Le caratteristiche sono:
a) Rappresenta un diritto potestativo del retraente.
b) Si estrinseca in una dichiarazione unilaterale recettizia.
Il retratto si ha nelle seguenti ipotesi:
a) Omessa comunicazione dell’intento di alienare.
b) Vendita a condizioni diverse.
c) Vendita a terzi dell’immobile locato nonostante l’esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore.
d) Se la stipulazione dell’atto di vendita con il terzo sia stata effettuata in data successiva e diversa da quella indicata nella “denuntiatio”.
L’esercizio del diritto di riscatto ha come effetto, la sostituzione “ex tunc” ( effetto retroattivo) del conduttore al terzo nella stessa posizione che costui aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia.
La dichiarazione va presentata nel termine legale di decadenza di sei mesi, che decorre dalla data della trascrizione dell’atto di vendita in favore del terzo.
Questa dichiarazione va espressa o con atto stragiudiziale, oppure attraverso atto di citazione a giudizio.
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