La multiproprietà tra “Codice del Consumo” e giurisprudenza

La multiproprietà tra “Codice del Consumo” e giurisprudenza

di Greco Giovanbattista

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1. Multiproprietà immobiliare, azionaria ed alberghiera

Benchè la multiproprietà non sembri più costiuire uno status symbol, in materia consumeristica il dibattito che la riguarda risulta vivo, problematico ed in continua evoluzione in virtù delle esigenze di tutela poste dalle molteplici declinazioni che essa assume.   
Tra queste merita particolare considerazione la “multiproprietà immobiliare” (o “reale”), che deve la sua diffusione ad una serie di pratiche commerciali sviluppatesi nei decenni scorsi in materia di edilizia turistico-residenziale.
In questo settore è venuta progressivamente ad affermarsi l’idea che i profitti connessi alla collocazione sul mercato di un immobile potessero essere massimizzati attraverso la vendita del bene non già ad un unico acquirente ma ad una pluralità di soggetti che rispetto ad esso avessero esigenze di utilizzo complementari.
Si è quindi proceduto a promuovere presso il pubblico la possibilità di fruire di alloggi per vacanze con un investimento ridotto e commisurato al periodo di effettivo utilizzo.
Non sono tuttavia mancate iniziative pubblicitarie ingannevoli, proposte contrattuali  dall’oggetto evanescente o compravendite di quote di partecipazione relative ad immobili ancora non costruiti, presentati invece all’acquirente come già fruibili. Non meno insidiosi si sono rivelati i c.d. servizi di “scambio” o “rottamazione” della multiproprietà offerti a quanti, stanchi dell’acquisto operato e desiderosi di liberarsi dagli oneri connessi, aspiravano a convertire la quota in altre utilità.  
Ad agevolare gli abusi ha senza dubbio contribuito la singolare complessità dello schema giuridico che connota la multiproprietà immobiliare.
Ed infatti, può opportunamente definirsi multiproprietario chi acquisti una quota di proprietà indivisa di un’unità abitativa con il diritto, imprescrittibile e tendenzialmente perpetuo, di godere della stessa, in modo pieno ed esclusivo, per un periodo determinato dell’annoi.
Il paradigma tradizionale dei diritti reali è chiaramente derogato dalla necessaria moltiplicazione dei soggetti titolari di diritti di proprietà sullo stesso immobile e dal ricorso a moduli temporali (in genere le settimane del calendario perpetuo) per l’individuazione dell’oggetto di dominio, in aggiunta agli usuali riferimenti di ordine spaziale e materialeii.
Strutturalmente non meno sofisticate sono le figure di “multiproprietà azionaria” ed “alberghiera”.
La prima ricorre quando la proprietà del complesso immobiliare oggetto di godimento turnario è in capo ad una società per azioni di cui i fruitori sono soci. Nella seconda, il diritto di godimento interessa un’unità immobiliare inserita in un complesso alberghiero la cui gestione è affidata ad una società, che amministra l’immobile come una vera e propria struttura ricettiva.

2. La tutela prevista dal Codice del Consumo: ambito oggettivo e soggettivo di applicazione

L’esigenza di tutelare il potenziale acquirente di quote di multiproprietà è alla base della disciplina contenuta negli artt. 69 e ss. del “Codice del Consumo” secondo la formulazione da ultimo assunta con l’entrata in vigore del D. Lgs. 23 maggio 2011 n. 79.
I modelli contrattuali interessati dall’intervento regolatore sono:
– il “contratto di multiproprietà”, ovvero l’accordo di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione;
– il “contratto relativo ad un prodotto per le vancanze di lungo termine”, di durata superiore ad un anno, con cui un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di ottenere sconti ed altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi;
– il “contratto di rivendita”, ai sensi del quale un operatore assiste a titolo oneroso un consumatore nella vendita o nell’acquisto di una multiproprietà o di un prodotto per le vacanze di lungo termine;
– il “contratto di scambio”, per cui un consumatore partecipa a titolo oneroso a un sistema di scambio che gli consente l’accesso all’alloggio per il pernottamento o ad altri servizi in cambio della concessione ad altri dell’accesso temporaneo ai vantaggi che risultano dai diritti derivanti dal suo contratto di multiproprietà;
– il “contratto accessorio”, ovvero il patto ai sensi del quale il consumatore acquista servizi connessi a un contratto di multiproprietà o a un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine e forniti dall’operatore o da un terzo sulla base di un accordo tra il terzo e l’operatore.
La disciplina delineata dal legislatore delegato trova applicazione nei rapporti negoziali tra “consumatore” ed “operatore”.
Il “consumatore”, secondo un’accezione consolidata, è la persona fisica vista come destinatario finale dell’attività di produzione di beni e somministrazione di servizi, che addiviene all’acquisto senza agire nell’esercizio di una attività imprenditoriale o professionale.
L’ ”operatore” rappresenta, invece, la persona, fisica o giuridica, che nell’ambito della propria attività professionale costituisca, trasferisca, o prometta di costituire o trasferire, i diritti oggetto del contratto.

3. Obblighi informativi

La normativa in commento mira a garantire, sin dalla fase delle trattative, la definizione chiara e circostanziata dell’oggetto del trasferimento, per favorire la realizzazione di acquisti consapevoli.
In omaggio al principio di trasparenza, infatti, è previsto l’obbligo per l’operatore di predisporre e consegnare ad ogni persona che si mostri interessata all’acquisto un “formularo informativo” nel quale siano accuratamente individuati, tra l’altro, il diritto oggetto del contratto, i titoli abilitativi in base ai quali l’immobile è stato costruito, l’identità dell‘alienante, i servizi e le strutture comuni cui l’acquirente avrebbe accesso durante il soggiorno, le norme applicabili per la manutenzione, gestione e amministrazione del bene, il prezzo globale della vendita (comprensivo d’Iva), il corrispettivo dei servizi, l’ammontare delle imposte, tasse e spese di gestione e di trasferimento, i termini di esercizio del diritto di recesso, l’eventuale possibilità per il consumatore di partecipare ad un sistema di scambio delle quote ed i relativi costi,  le modalità di richiesta di ulteriori informazioni sull’affare (Allegato II-bis di cui all’articolo 71, comma 1, e all’articolo 73, commi 3, lettera b), e n. 4).
Laddove il diritto di godimento riguardi immobili da costruire, il documento dovrà anche riferire circa lo stato di avanzamento dei lavori, la data di ultimazione presunta e le garanzie apprestate per il rimborso dei pagamenti effettuati nel caso la costruzione non venga ultimata.
A presidio dell’attendibilità delle descrizioni fornite al consumatore è sancito il divieto di apportare modifiche agli elementi in esse contenuti, salvo che ciò diventi necessario per effetto di circostanze indipendenti dalla volontà del venditore (art. 72, comma 4).
La predisposizione di formulari informativi è obbligatoria anche in relazione alla stipula di contratti di rivendita o scambio allo scopo di rendere il consumatore edotto dei costi del sevizio prestatogli, di quelli connessi all’alienazione del godimento sul bene, dei diritti che va ad acquisire in caso di permuta.
L’esigenza di evitare equivoci terminologici giustifica il divieto di commercializzare o vendere una multiproprietà o un prodotto per le vacanze di lungo termine “come investimenti” (art. 70).

4. Forma e lingua del contratto

Il contratto necessita della forma scritta ad substantiam.
Deve essere redatto, su carta o altro supporto durevole, mediante l’uso della lingua italiana e, a scelta del consumatore, di quella dello Stato dell’Unione Europea in cui lo stesso risede o di cui è cittadino.
Se il contratto di multiproprietà riguarda un immobile specifico, una copia del documento contrattuale deve essere fornita nella lingua dello Stato dell’Unione Europea in cui l’immobile è situato.
Qualora l’operatore svolga la propria attività di vendita in Italia è fatto comunque obbligo di consegnare al consumatore un esemplare dell’accordo in lingua italiana (art. 72).

 
5. Contenuto del contratto e determinatezza dell’oggetto contrattuale

Oltre ai dati identificativi delle parti e a quelli relativi al luogo ed alla data di stipula, il contratto deve in sostanza riprodurre il contenuto del documento informativo.
Le indicazioni provenienti dalla giurispurdenza più recente sottolineano peraltro la necessità che l’oggetto contrattuale sia delineato in maniera compiuta.
Con la sentenza n. 6352 del 16 marzo 2010 la Suprema Corte di Cassazione ha statuito che deve ritenersi nullo, per indeterminatezza ed indeterminabilità dell’oggetto, il contratto preliminare che non specifichi nella sua concreta consistenza, ovvero in termini millesimali, il valore del diritto oggetto di trasferimento, risultando insufficiente l’impiego nella convenzione di espressioni generiche del tipo “quota di partecipazione indivisa”, “la proprietà della quota millesimale” e “la proprietà della quota di partecipazione”. Ciò sul presupposto che  la quota di multiproprietà vada compiutamente individuata, essendo espressione concreta ed effettiva della partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell’unità abitativa, con inevitabili riflessi sul prezzo di vendita e sull’entità della partecipazione alle spese comuniiii.
Anche i giudici di merito sono orientati a ritenere che l’assenza di un’adeguata descrizione del bene compravenduto invalidi il regolamento negoziale.
Così, nella sentenza n. 652/2009 il Tribunale di Verona ha ritenuto che la nullità del contratto debba dichiararsi non solo quando manchi la forma scritta ma anche quando nella scrittura – essendo quest’ultima rivolta ad assicurare all’acquirente la piena consapevolezza del proprio operato – non siano impiegati termini o frasi comprensibili agevolmente, o comunque quando non vengano indicati gli elementi ritenuti necessari dal legislatore. Quanto precede è stato argomentato osservando che l’art. 3 della l. 427/1998, il cui contenuto precettivo è di fatto confluito nell’art. 72 del Codice del Consumo, costituisce norma imperativa, essendo volto a realizzare l’interesse indisponibile del consumatore a conoscere con esattezza ciò che sta acquistando e gli impegni che sta assumendo.
A conclusioni non dissimili è pervenuto il Tribunale di Trieste con la decisione n. 339/2010.
La fattispecie devoluta nell’occasione alla cognizione del giudice triestino presentava un alto profilo di complessità, avendo gli acquirenti sottoscritto in successione tre documenti contrattuali (“acquisto di certificato di associazione”, “contratto di compravendita di certificato di associazione” e “locazione di prozione di immobile in timeshare”) ciascuno dei quali, senza dar conto dell’esistenza di un collegamento negoziale con gli altri, riportava espressioni tali da rendere incerto e questionabile il contenuto del diritto trasferito, non essendo chiaro se si trattasse di una partecipazione associativa ovvero del diritto di godimento di un immobile, ricondicibile all’aqualità di socio.
Con riferimento ad espressioni comunemente impiegate nella pratica contrattuale per la determinazione del periodo di soggiorno di spettanza del multiproprietario, la Corte di Appello di Bologna ha inoltre ritenuto che «”il periodo rosso di stagione alta” della proposta, ovvero il soggiorno “in alta stagione” del contratto, che non sono integrati da nessun ulteriore documento, non consentano […] di ritenere sussistente la “determinabilità” dell’oggetto del contratto. La locuzione “alta stagione” (per non parlare del “periodo rosso di stagione alta”) sono generiche espressioni del linguaggio corrente, rese ancora più elastiche imprecise se si tiene presente che […] il periodo di alta stagione varia da Paese a Paese, a seconda del clima e delle caratteristiche turistiche»iv.

6. Recesso, pagamenti e garanzie

Il consumatore può esercitare il recesso dal contratto entro quattordici giorni dalla sua conclusione ovvero dalla consegna di una copia del documento contrattuale, se questa non è contestuale alla stipula.
All’uopo dovrà far pervenire alla controparte una comunicazione scritta ovvero utilizzare il formulario di cui all’allegato VII del D. Lgs. n. 79 del 2011, che dovrà essere accluso obbligatoriamente al contratto di trasferimento.  
Il termine per recedere è esteso: a) ad un anno e quattordici giorni se viene assolutamente omessa la consegna al consumatore del formulario di cui sopra su carta o altro supporto durevole; b) a tre mesi e quattordici giorni se manca la consegna del formulario informativo.
Se il formulario separato di recesso ovvero quello informativo viene consegnato al consumatore per iscritto, su carta o altro supporto durevole, entro un anno dalla data di conclusione del contratto o da quella di consegna del documento contrattuale, il periodo di recesso inizia a decorrere dal giorno in cui il consumatore riceve tale formulario.
Sino alla scadenza del termine per recedere è fatto divieto di richiedere all’acquirente il pagamento di acconti, la prestazione di garanzie o l’accantonamento di somme di denaro (art. 75).
L’operatore  non  avente  la  forma  giuridica  di  societa’  di capitali ovvero con un capitale sociale versato inferiore a 5.500.000 euro e non avente sede legale e sedi secondarie in Italia e’  obbligato  a  prestare  idonea  fideiussione  bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto.  
Se l’alloggio oggetto del  contratto di  multiproprieta’  sia  in  corso  di   costruzione,  la fideiussione è dovuta in ogni caso, a garanzia dell’ultimazione dei lavori.
Le fideiussioni, di cui deve  deve farsi espressa menzione nel contratto di multiproprieta’ a pena di nullita’ non  possono  imporre  al consumatore la preventiva esclusione dell’operatore.
Con una scelta legislativa di particolare favore, il contraente debole, a fronte dell’inadempimento contrattuale dell’operatore, è legittimato ad aggredire direttamente il garante, senza che vi sia necessità di promuovere azioni espropriative che dimostrino l’incapienza del primo.

7. Acquisto di multiproprietà e contratti di finanziamento

Per espressa previsione legislativa, l’esercizio del recesso dal contratto di multiproprietà comporta la risoluzione di diritto, senza l’applicazione di penali, del contratto di concessione di credito che il consumatore abbia sottoscritto per finanziare l’acquisto con il venditore stesso o con un terzo e di ogni altro contratto accessorio (artt. 77 e 78 Cod. Consumo).
Analogamente, una parte crescente della giurisprudenza di merito sostiene che la nullità dell’accordo con cui viene operato il trasferimento di quote in multiproprietà può costituire il presupposto per invalidare anche il contratto sottoscritto dall’acquirente per il finanziamento dell’operazione.
In argomento ha trovato applicazione il criterio discretivo fissato dalla Cassazione, secondo cui il collegamento negoziale in senso tecnico tra i contratti è riconoscibile non a fronte di un nesso occasionale tra i negozi ma in costanza di un legame dipendente dalla genesi stessa del rapporto, dalla circostanza, cioè che uno dei due negozi trovi la propria causa (e non il semplice motivo) nell’altro, anche sotto il profilo di una più agevole realizzazione della sua funzione economico-sociale, nonché dall’intento specifico e particolare delle parti di coordinare i due negozi, instaurando tra di essi una connessione teleologica. La volontà di collegamento deve ritenersi rilevante laddove trovi estrinsecazione nel contenuto dei diversi accordi, potendosi ritenere che entrambi o uno di essi, secondo la reale intenzione dei contraenti, siano destinati a subire le ripercussioni delle vicende dell’altrov.
Per i fini considerati, i giudici di merito hanno ritenuto che potesse costituire indice di connessione tra i negozi la preventiva stipula di un’intesa di programma tra il venditore e la finanziaria per l’erogazione di finanziamenti ai consumatori interessati all’acquisto di quote in multiproprietà.
Più cotroversa è risultata la valutazione della clausola posta nel contratto di finanziamento con cui si impedisce all’acquirente della quota di multiproprietà di opporre alla finanziaria le eccezioni derivanti dal contratto di compravendita. Rispetto ad una pattuzione del genere in almeno un caso è stato osservato: «Una siffatta previsione si è resa necessaria in virtù del collegamento negoziale esistente tra i due contratti,in mancanza del quale non avrebbe avuto allcuna ragione di essere predisposta».
Non sono mancate tuttavia interpretazioni di segno marcatamente contrario, alla stregua delle quali proprio l’inopponibilità al mutuante di talune eccezioni derivanti dalla convenzione di acquisto costituiva indice di autonomia tra il rapporto di finanziamento e l’affare finanziato.

8. Riflessioni conclusive

I materiali legislativi e giurisprudenziali di cui si è dato conto evidenziano come la tutela dell’acquirente di quote in multiproprietà predisposta dal nostro ordinamento aspiri ad essere particolarmente penetrante, interferendo con tutte le fasi della transazione, dalle trattative al post-vendita.
Alcuni profili di disciplina, tuttavia, meriterebbero un ripensamento.
A sommesso parere di chi scrive, lo sforzo classificatorio compiuto all’art. 69 Cod. Consumo avrebbe potuto trovare miglior fortuna.
La definizione di “contratto di multiproprietà”, stilata con la chiara pretesa di essere onnicomprensiva, rischia di essere inadeguata a descrivere la realtà giuridica sottostante.
L’attenzione prestata nell’enunciato normativo al godimento di un alloggio da parte del consumatore sacrifica la dimensione statica, permanente dell’acquisto quando quest’ultimo, come avviene per la multiproprietà “immobiliare” ed “alberghiera”, riguardi una quota di proprietà su di una unità abitativa. In questi casi il multiproprietario, prima che mero fruitore di un pernottamento, è titolare di un diritto reale. Questo aspetto avrebbe potuto essere meglio valorizzato, a mente del fatto che l’abrogato art. 72, comma 1, Cod. Consumo imponeva l’uso del termine “multiproprietà” solo quando il diritto oggetto dle contratto fosse di natura reale.  
Abbastanza superficialmente, poi, l’obbligo di redigere il documento contrattuale in più lingue non è accompagnato dall’individuazione della traduzione destinata a prevalere sulle altre in caso di divergenze interpetative o incongruenze testuali. L’attribuzione all’autonomia delle parti di una scelta siffatta rischia di rendere meno effettiva e facilmente eludibile una previsione posta a garanzia della comprensibilità del regolamento negoziale da parte dell’acquirente.
Poco convincente appare infine la facoltà concessa al venditore di quote in multiproprietà di integrare le informazioni fornite al consumatore circa l’acquisto in un momento successivo alla stipula del contratto, argomentabile sulla scorta dell’art. 73 Cod. Consumo.
Riteniamo infatti che a rendere incerto il contenuto del diritto trasferito contribuisca proprio la prassi seguita da alcuni operatori di parcellizzare le informazioni fornite al consumatore, alla cui attenzione e firma vengono sottoposti più documenti contrattuali e/o informativi in successione, contenutisticamente slegati tra loro o di arduo coordinamentovi.  
Essendo incontestabile che chi trasferisca il diritto è sin dal principio nella condizione di fornire tutte le descrizioni e garanzie richieste dalla legge o possa comunque esserlo usando l’ordinaria diligenza, non si comprende la ragione per cui l’obbligo informativo di cui si discute possa essere assolto per fasi, riversando sull’acquirente l’onere di armonizzare il coacervo delle notizie che gli sono progressivamente indirizzate.
Un irrigidimento delle previsioni che riguardano l’assolvimento degli obblighi informativi in senso più favorevole al consumatore potrebbe esercitare un’efficacia fortemente dissuasiva in relazione a talune pratiche negoziali poco trasparenti, riducendo i casi in cui la patologia del negozio richieda il ricorso all’autorità giudiziaria. Al contempo, andrebbe a soddisfare la maggiore attenzione verso le caratteristiche del bene compravenduto segnalate dalle ultime ricerche di mercatovii.

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