La manutenzione delle scale e degli ascensori in condomino[1]

La manutenzione delle scale e degli ascensori in condomino[1]

di Walter Giacardi, Avv.

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In ambito condominiale, il codice civile dedica alle regole secondo cui vanno suddivise le spese relative alla manutenzione di scale e di ascensori l’art. 1124[2], il quale prevede testualmente:

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo[3].

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.

La giurisprudenza, antecedente e successiva alla riforma del diritto del condominio, ha avuto modo di precisare alcuni principi che esamineremo di seguito.

Leggi anche:”L’assenza del vincolo di solidarietà per le obbligazioni condominiali”

Manutenzione, ricostruzione o sostituzione dell’ascensore già esistente

Le spese relative alla manutenzione e ricostruzione (o completa sostituzione) dell’ascensore già esistente vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124, cod. civ. in quanto, al pari delle scale, l’impianto di ascensore, mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, in assenza di titolo contrario, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’ascensore, in rapporto e in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne[4].

Per “titolo contrario” deve intendersi una diversa convenzione espressa di un regolamento contrattuale o delibera unanime, che deroghi alla disciplina codicistica e che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, o preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di partecipare alle spese medesime. Nel caso di esenzione totale dall’onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese, comprese quelle di conservazione, si ha il superamento – nei riguardi della suddetta categoria di condomini – della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato. Per contro, in assenza di siffatta previsione contrattuale, la proprietà comune del bene impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono detto bene[5].

Non è tenuto al contrario a contribuire alle spese per i lavori di rifacimento dell’ascensore il condomino proprietario di unità immobiliari adibite a negozi, con accesso diretto ed indipendente esclusivamente dall’esterno, prive di cantina e con nessuna possibilità di utilizzare l’androne e le scale comuni[6]. Sussistendo una presunzione di condominialità, e dovendo le spese di manutenzione – sia ordinarie che straordinarie – essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità, non è infatti sufficiente che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto[7].

Le spese per l’adeguamento dell’ascensore alla normativa CE non rientrano tra quelle previste dall’art. 1124 c.c poiché non dipendono da interventi correlati con l’intensità dell’uso, con la vetustà, con guasti accidentali: ne discende che esse vanno ripartite in base ai valori di proprietà delle unità immobiliari[8].

Diversamente, l’installazione ex novo di un ascensore in un edificio condominiale sprovvistone le cui spese vanno suddivise ex art. 1123 cod. civ. proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condòmino[9].

Manutenzione di scale e dell’androne

Anche le scale e l’androne[10] conservano, sempre in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni[11], anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio. Ne consegue che alle spese dei lavori di loro manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) anche detti condomini sono tenuti a concorrere, in rapporto ed in proporzione all’utilità che possono in ipotesi trarne: tale soluzione trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi[12].

In un edificio in condominio, va ricordato che le scale comprendono l’intera relativa “cassa”, di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base al regola posta dall’art. 1124, comma I, cod. civ. salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest’ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l’applicazione dei criteri fissati dagli art. 1123, comma II, e 1124, comma I, cod. civ.[13].

La circostanza che la scala comune di un edificio condominiale sia utilizzata da uno dei condomini anche per accedere, tramite l’appartamento di sua proprietà sito nello stabile condominiale, ad una sua diversa proprietà sita in un edificio autonomo (e dotato di una propria scala), adiacente a quello in condominio e di più recente costruzione, non vale a far operare per detta scala la presunzione di comunione di cui all’art. 1117, cod. civ., il cui presupposto è la permanente ed oggettiva destinazione di determinate cose o parti al servizio e godimento collettivo, cioè di tutti i condomini (salva l’eventuale rilevanza che sotto altri profili possa avere tale situazione di assoggettamento del bene al servizio anche dell’immobile estraneo al condominio). Ne consegue che il proprietario del bene immobile estraneo al condominio non può essere chiamato, in tale veste, a partecipare alle spese di riparazione o ricostruzione delle scale condominiali[14].

Spese di pulizia delle scale. Palchi morti, soffitte e lastrici solari. Autoclave

La disposizione dell’art. 1124, cod. civ. riguarda la ripartizione delle spese relative alla conservazione della cosa comune e che si rendono necessarie a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne l’uso ed il godimento e che attengono a lavori periodi indispensabili per mantenere la cosa in efficienza. L’articolo non riguarda, pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione dell’utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che l’assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135, cod. civ., anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, cod. civ. trattandosi di criteri aventi natura solo regolamentare[15].

Le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari devono considerarsi piani solo per il concorso nella metà spesa che deve ripartirsi in ragione dei rispettivi valori ed i loro proprietari sono esonerati dal contribuire all’altra metà, quella che deve ripartirsi in ragione dell’altezza dal suolo[16].

L’applicazione (analogica) del 1124, cod. civ. è stata altresì prevista[17] nella suddivisione delle spese di manutenzione dell’autoclave, che devono essere ripartite solo tra i condomini che ne fanno effettivamente uso. L’autoclave, infatti, è destinata a servire solo parte dei condomini, in particolare è destinata a servire le unità immobiliari poste ai piani superiori del condominio, in quanto diretta a conservare ed incrementare la pressione dell’acqua nella rete idrica per garantire un flusso stabile e sufficiente nelle unità immobiliari poste ai piani superiori[18].

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Note

[1] Articolo redatto nel mese di agosto 2019.

[2] La rubrica dell’articolo recitava, sino alla riforma di cui alla L. 11/12/2012, n. 220, in vigore dal 17/06/2013, “Manutenzione e ricostruzione delle scale”.

[3] Il comma I, prima della riforma di cui alla L. 220/2012, era il seguente: “Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

[4] Cfr. Cassazione civile sez. VI – 27/09/2018, n. 23222; Cassazione civile sez. VI – 12/09/2018, n. 22157; Tribunale sez. XIII – Milano, 19/09/2017; Cassazione civile sez. II – 30/04/2015, n. 8823; Tribunale – Savona, 26/04/2014; Tribunale sez. fer. – Torino, 28/08/2013;

Tribunale sez. I – Salerno, 10/09/2010, n. 1995; Tribunale sez. III – Bari, 14/06/2010, n. 2123; Corte appello sez. I – Milano, 21/02/2006, n. 76; Cassazione civile sez. II – 17/02/2005, n. 3264; Cassazione civile sez. II – 25/03/2004, n. 5975; Tribunale – Milano, 07/02/2003; Cassazione civile sez. II – 25/03/1999, n. 2833; Cassazione civile sez. II – 16/05/1991, n. 5479.

Anche le spese per il rifacimento di un contro lucernaio collocato sul soffitto del vano scale di un edificio condominiale, avente funzione di consentire il passaggio della luce nel vano scale, devono essere ripartite in base alla tabella “spese scale” e non in base a quella “spese generali” (Tribunale – Firenze, 02/07/1999).

[5] Cassazione civile sez. II – 14/07/2015, n. 14697 (fattispecie nella quale la Corte ha ritenuto illegittima la delibera assembleare inerente l’esecuzione di un intervento di ristrutturazione dell’ascensore, essendo stata adottata con la partecipazione dei soli condomini proprietari degli appartamenti situati dal primo all’ultimo piano dell’edificio, con esclusione dei proprietari del piano ammezzato e dei negozi); Cassazione civile sez. II – 30/04/2015, n. 8823 (la Corte ha cassato la decisione dei giudici del merito che avevano trascurato di chiarire se tutti i condomini all’unanimità avessero o meno concordato una deroga al criterio generale di ripartizione delle spese condominiali relative alla manutenzione dell’ascensore); Cassazione civile sez. II – 06/11/1986, n. 6499 (secondo cui il regolamento condominiale di natura convenzionale può prevedere il concorso di tutti i condomini, inclusi quelli abitativi al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà); Cassazione civile sez. II – 16/07/1981, n. 4646 (secondo cui non può invocarsi la disciplina legislativa di cui all’art. 1124 cod. civ. in merito all’onere delle spese di ricostruzione delle scale comuni e, in via analogica, degli ascensori, quando sul punto vi è una disciplina convenzionale fra i condomini, contenuta nel regolamento condominiale, avente carattere contrattuale); Cassazione civile sez. II – 25/03/2004, n. 5975 (in base alla quale la clausola del regolamento condominiale che esoneri una determinata categoria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) di scale ed ascensori, ove sia intesa nel senso di modificare anche detta assimilazione legale, distinguendo le varie spese, richiede una motivazione adeguata); Cassazione civile sez. II – 23/12/2011, n. 28679 (secondo cui è legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione di regolamento condominiale avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall’art. 1123, cod. civ. che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto di ascensore siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica); Tribunale – Milano, 07/02/2003 (per la quale la spesa per la manutenzione dell’ascensore deve essere ripartita in proporzione all’uso, secondo il criterio di cui all’art. 1124, cod. civ. ovvero secondo la disciplina dettata dal regolamento condominiale e l’assemblea non ha il potere di riparametrare tale spesa in base a elementi di fatto estranei alla disciplina legale o regolamentare); Cassazione civile sez. II – 15/03/1995, n. 3042 (nella specie, è stato precisato che le attribuzioni dell’assemblea sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. Pertanto, la deliberazione assembleare, che modifichi detti criteri, è inefficace, nei confronti del condomino dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo); Cassazione civile sez. un. – 05/05/1980, n. 2928; Cassazione civile sez. II – 05/12/1988, n. 6578.

[6] Tribunale – Parma, 10/05/2011, n. 559 (fattispecie nella quale è anche risultato che, per espressa previsione del regolamento condominiale, i suddetti locali non partecipavano alle spese di manutenzione ordinaria e/o straordinaria dell’impianto).

[7] Tribunale sez. I – Salerno, 03/11/2009.

[8] Tribunale – Taranto, 23/05/1996.

[9] Cassazione civile sez. VI – 12/09/2018, n. 22157; Cassazione civile sez. II – 04/09/2017, n. 20713; Tribunale sez. fer. – Torino, 28/08/2013; Cassazione civile sez. II – 25/03/2004, n. 5975; Cassazione civile sez. II – 10/01/1996, n. 165; Cassazione civile sez. II – 16/05/1991, n. 5479.

[10] Essendo parimenti elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura.

[11] Ex art. 1117, cod. civ. e comprendono le murature che le delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. A conferma, Cassazione civile sez. II – 20/04/2017, n. 9986; Cassazione civile sez. II – 27/03/2013, n. 7754.

[12] Cassazione civile sez. II – 20/04/2017, n. 9986; Cassazione civile sez. II – 12/01/2007, n. 432 (nel caso di specie, la Corte ha precisato che, ai fini della ripartizione della spesa suddetta, deve considerarsi invece ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari); Cassazione civile sez. II – 12/01/2007, n. 432; Cassazione civile sez. II – 03/10/1996, n. 8657.

[13] Cassazione civile sez. II – 07/05/1997, n. 3968.

[14] Cassazione civile sez. II – 07/05/1997, n. 3968.

[15] Cassazione civile sez. II – 19/02/1993, n. 2018.

[16] Corte appello sez. VI – Napoli, 01/06/2017, n. 2404. Depone in tal senso anche il rilievo che l’art. 1124, cod. civ. specifica, quanto, in generale, dispone l’art. 1123, che divide le spese in due entità, quelle per la conservazione del bene, sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà, e quelle per il godimento delle parti comuni, ripartite in proporzione all’uso.

[17] Corte appello sez. III – Bari, 16/01/2018, n. 54.

[18] Diverso è il caso della installazione di un autoclave, le cui spese restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per l’impianto idrico, mentre la circostanza che l’edificio sia composto di più piani, serviti in misura differente dalla pompa dell’autoclave, non è di per sè sufficiente a giustificare una diversa ripartizione secondo il criterio della proporzionalità all’uso (Cassazione civile sez. II – 29/11/1983, n. 7172).

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Walter Giacardi

Svolge la professione presso lo studio legale Santoni de Sio in Torino, via Amedeo Avogadro n. 26,  (https://www.facebook.com/studiosantonidesio - http://www.studiosantonidesio.it) Si occupa di diritto civile, in particolare di famiglia e di minori, diritto del lavoro, diritto bancario, materia condominiale, responsabilità medica ed extracontrattuale, contrattualistica e contenzioso civile in generale.


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