La delibera che autorizza i condomini a utilizzare la pattumiera

La delibera con la quale si autorizzano i condomini ad utilizzare il vano contenente la canna pattumiera in disuso per alloggiarvi il contatore e l’eventuale caldaia di produzione di acqua calda è valida e non costituisce un’innovazione

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. - sentenza n. 33154 del 16-12-2019

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riferimenti normativi: artt.  1102; 1120 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 18052 del 19/10/2012

La vicenda

Alcuni condomini impugnavano la delibera con la quale l’assemblea all’unanimità dei presenti aveva autorizzato i condomini all’uso del vano pattumiera per alloggiare il nuovo contatore e l’eventuale caldaia di produzione di acqua calda. Tale decisione quindi consentiva di utilizzare i collettori condominiali dei rifiuti che avevano da tempo perso la loro originaria destinazione comune.

La delibera impugnata dunque autorizzava l’uso del vano, evidentemente ove corrispondente ad un alloggio, per collocarvi il contatore e l’eventuale caldaia del gas, non servendo più detto vano all’uso originario. Secondo gli attori la delibera era invalida perché non assunta con le maggioranze previste per le innovazioni. Inoltre notavano come chi non avesse l’unità immobiliare con affaccio sul cortile non potesse mettere la caldaia nel vano senza richiedere ad altri il passaggio della tubazione sulla proprietà individuale di costoro.

Il Tribunale rigettava la domanda. Secondo la Corte d’Appello la delibera aveva approvato un’innovazione non vietata ma pur sempre implicante un utilizzo esclusivo sia pur frazionato del manufatto comune, radicalmente diverso da quello passato (canna pattumiera) e da quello presente, inesistente, ma non per questo irrilevante. In altre parole secondo i giudici di secondo grado la decisione era illegittima perché sebbene approvata a larga maggioranza non era stata approvata con il quorum previsto per le innovazioni.

La Corte di Cassazione però riteneva tale decisione errata in quanto la delibera non aveva approvato un’innovazione.

La questione veniva quindi rimessa ad altra Corte d’Appello che, dopo aver esaminato nuovamente la questione, annullava la delibera; secondo i giudici di secondo grado la nuova utilizzazione del tubo di scarico dei rifiuti era limitata ai soli condomini della verticale con veduta anche sul cortile, mancando invece per ragioni strutturali la possibilità per gli altri condomini di farne lo stesso uso o di farne diverso uso con conseguente lesione del diritto d’uso della cosa comune; in ogni caso osservavano che le caldaie a gas per scienza comune, avrebbero inevitabilmente prodotto emissioni di calore, fumo, ossido di carbonio e scintille, così impedendo altri usi del locale già adibito a pattumiera.

Secondo il condominio – che ricorreva in cassazione – la sentenza di secondo grado si era basata sull’errato convincimento che la canna dello scarico spazzatura sarebbe stata utilizzata per alloggiare le canne fumarie delle caldaie; secondo i condomini la sentenza della Corte d’Appello si basava quindi su una ricostruzione di pura fantasia.

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La questione

La delibera con la quale si autorizzano i condomini ad utilizzare il vano contenente la canna pattumiera in disuso per alloggiarvi il contatore e l’eventuale caldaia di produzione di acqua calda è valida? Tale delibera si può considerare un’innovazione?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio.

In particolare i giudici supremi notano che con la delibera fatta oggetto di contestazione l’assemblea si era limitata ad autorizzare i condomini all’uso dell’attuale pattumiera per alloggiare il nuovo contatore e l’eventuale caldaia di produzione di acqua calda; di conseguenza, la Cassazione non ha compreso per quale motivo i giudici di secondo grado abbiano tratto il convincimento che la vecchia canna per lo scarico della spazzatura, ormai non più in uso, sarebbe stata utilizzata per alloggiare lo scarico dei fumi delle caldaie. Questa ricostruzione non è stata considerata provata. In ogni caso la Suprema Corte non ha ritenuto rilevante che i condomini privi di affaccio sul cortile non potessero mettere la caldaia nel vano senza richiedere ad altri il passaggio della tubazione sulla proprietà individuale di costoro. Ciò perché la nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell’art. 1102 c.c., non va intesa nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario.

Le riflessioni conclusive

La decisione in commento è stata preceduta da altra sentenza della Cassazione che ha affrontato la seguente questione: la delibera con la quale si autorizzano i condomini ad utilizzare il vano contenente la canna pattumiera in disuso per alloggiarvi il contatore e l’eventuale caldaia di produzione di acqua calda costituisce un’innovazione?

La risposta della Cassazione è stata negativa.

E’ noto che per innovazione in senso tecnico-giuridico debba intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solo quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria; di conseguenza qualora la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’art. 1102 c.c., che pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c.

Sul piano pratico si può affermare che non costituiscono innovazione: il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integra una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rende inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limita a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria; l’installazione, nel seminterrato di un fabbricato condominiale, di un’autoclave autonoma, da parte del singolo condomino, per il sollevamento dell’acqua in favore del suo appartamento, che costituisce di per sé semplice modificazione della cosa comune e, in quanto tale, rientrante nel potere di modifica spettante ad ogni condomino, ove non precluda, agli altri condomini, la possibilità di utilizzare la cosa comune, e non alteri la destinazione della stessa, mentre le spese relative restano esclusivamente a carico del condomino procedente; la locazione ad un condomino per uso abitativo di un appartamento condominiale, in precedenza concesso ad un condomino per uso deposito, comportando soltanto una diversa utilizzazione che l’assemblea dei condomini può deliberare a maggioranza semplice di cui all’art.1136, comma secondo, c.c..

Al contrario costituisce innovazione la costruzione di una piscina nel cortile comune (modificazione materiale che altera l’entità sostanziale della cosa comune); allo stesso modo la destinazione del cortile comune a parcheggio non comporta la divisione dello stesso, ma costituisce innovazione avente ad oggetto le modalità di uso del bene comune, con finalità di razionalizzare tale uso e quindi rendere più comodo il godimento dell’area, senza pregiudicare il godimento di alcuno dei partecipanti alla comunione, per cui non è necessario il consenso unanime dei condomini (Cass. civ., sez. II, 31/03/2015, n. 6573).

E’ invece certo che non sia innovazione la deliberazione con la quale l’assemblea autorizzi a chi lo richieda l’uso del vano contenente la canna pattumiera (peraltro, nella specie, già sigillata in esecuzione di precedente delibera) allo scopo di alloggiarvi il contatore e la caldaia di produzione dell’acqua calda, non prevedendo essa la realizzazione di opere da parte del condominio incidenti sull’essenza della cosa comune, in quanto idonee ad alterarne l’originaria funzione e destinazione ed a consentirne una diversa utilizzazione in favore di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 16/01/2013, n. 945).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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