La costruzione da parte di un condomino di una tettoia appoggiata al muro perimetrale comune a copertura di alcuni posti auto e di una scala di accesso alla propria abitazione è (a determinate condizioni) legittima

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione – II sez. civ. - sentenza n. 7870 del 19-03-2021

riferimenti normativi: art 1102 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 7143 del 17/03/2008

La vicenda

Una condomina, senza chiedere l’autorizzazione dell’assemblea, faceva costruire una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di una preesistente scala esterna (di accesso alla sua abitazione) e di alcuni posti auto all’interno della sua proprietà. Un altro condominio si rivolgeva al Tribunale per ottenere la rimozione di tale copertura, osservando che tali opere erano abusive e comunque erano state realizzate senza il consenso degli altri condomini. Secondo la convenuta, le opere in questione erano state autorizzate dall’autorità amministrativa e non arrecavano alcuna lesione al diritto dell’attore sulle parti comuni, né alterazioni all’aspetto architettonico del fabbricato stesso. Secondo il Tribunale la tettoia alterava sensibilmente la linea armonica dell’intero condominio e, di conseguenza, ordinava alla signora la rimozione della copertura dell’area adibita a parcheggio, in quanto non c’era mai stata una preventiva autorizzazione assembleare.

Al contrario per la Corte di Appello, condividendo le conclusioni cui era pervenuto il CTU nominato in primo grado, rilevava che la realizzazione della struttura posta a copertura della scala e dei posti auto del singolo condomino non necessitava della preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, non avendo provocato alcuna significativa alterazione dell’originaria fisionomia della palazzina.

Del resto la Corte riteneva che la struttura in questione fosse facilmente asportabile senza la necessità di demolire strutture portanti.

La questione

La costruzione da parte di un condomino di una tettoia appoggiata al muro perimetrale comune a copertura di alcuni posti auto e di una scala di accesso alla propria abitazione può essere considerata legittima?

La soluzione

Secondo la Cassazione la decisione della Corte di Appello è condivisibile. Infatti – ad avviso dei giudici supremi – la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia a copertura di alcuni posti auto e di una scala siti all’interno della sua proprietà esclusiva non integra violazione delle norme che regolamentano l’uso della cosa comune, neppure se essa sia ancorata al muro perimetrale comune, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione.

Del resto, la tettoia in questione non poteva provocare una limitazione di aria o luce per gli altri condomini, stante l’assenza di finestre o balconi affacciate direttamente sulla tettoia.

LE RIFLESSIONI CONCLUSIVE

Secondo i criteri stabiliti nel primo comma dell’art. 1102 c.c., lo sfruttamento esclusivo del bene, da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Di conseguenza, il condomino, senza il benestare dell’assemblea (che non è necessario), può anche realizzare una struttura metallica, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di una preesistente scala e di alcuni posti auto di sua proprietà, ma a condizione di rispettare la normativa condominiale. In altre parole, tale struttura non deve contrastare con la destinazione del muro e non impedire agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non deve arrecare danno alle parti comuni e non deve pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro del caseggiato.

In ogni caso, la tettoia non può incidere negativamente sull’esercizio del diritto di veduta, comportando un ostacolo alla fruizione di aria e luce. Infatti, il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare, dalle proprie aperture, la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi, conseguentemente, alla costruzione di altro condomino, che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto (Cass. civ., sez. II, 27/02/2019, n. 5732).

Del resto, il condomino – costruttore non può giustificare la costruzione della tettoia illegittima, invocando la tutela della privacy, avendo l’art. 907 c.c. già operato il bilanciamento tra l’interesse alla riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita.

È vero, però, che il condomino proprietario dell’appartamento al piano terra non è tenuto ad arretrare la tettoia che esisteva prima della nascita del condominio, anche se tale manufatto non si trova a distanza legale dalle vedute dell’appartamento sovrastante (Cass. civ., sez. II, 18/08/2020, n. 17216).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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