Le Sezioni Unite chiariscono che l’ipoteca su immobili abusivi acquisiti dal Comune non si estingue automaticamente. Tutela rafforzata per i creditori. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile”, di Lucilla Nigro, offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.
Indice
- 1. Il caso: ipoteca su un immobile poi acquisito dal Comune
- 2. La normativa: acquisizione comunale e sorte dell’ipoteca
- 3. L’intervento della Corte Costituzionale: la sentenza n. 160/2024
- 4. La decisione delle Sezioni Unite: i principi stabiliti
- 5. Conclusioni: una protezione effettiva del credito ipotecario
1. Il caso: ipoteca su un immobile poi acquisito dal Comune
Una società, creditrice nei confronti di due debitori, otteneva un decreto ingiuntivo dal Tribunale di Palermo e iscriveva ipoteca su un fondo. Successivamente, il Comune di Agrigento trascriveva l’acquisizione gratuita di un immobile abusivo sorto su quel fondo.
La cessionaria del credito avviava così l’esecuzione forzata contro debitori e Comune, ma il giudice dell’esecuzione respingeva la vendita, ritenendo l’ipoteca estinta. Dopo il rigetto dell’opposizione agli atti esecutivi, il caso approdava in Cassazione. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile
Formulario commentato del nuovo processo civile
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2. La normativa: acquisizione comunale e sorte dell’ipoteca
Secondo l’art. 7 della legge n. 47/1985, l’inottemperanza all’ordine di demolizione comporta l’acquisizione gratuita del bene e dell’area al patrimonio comunale, con effetto originario. Tradizionalmente, questo comportava:
- Estinzione automatica di diritti reali preesistenti (ipoteca, usufrutto);
- Inespropriabilità del bene, ormai sottratto al patrimonio del debitore.
Tale effetto, tuttavia, poneva rilevanti problemi di compatibilità costituzionale, specie in relazione alla tutela del credito garantito da ipoteca.
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3. L’intervento della Corte Costituzionale: la sentenza n. 160/2024
La Corte Costituzionale ha dichiarato illegittimo il meccanismo che estingueva automaticamente l’ipoteca preesistente. Ha affermato che:
- Deve essere tutelato il creditore estraneo all’abuso edilizio;
- L’estinzione indiscriminata dell’ipoteca viola il diritto di proprietà e di tutela giurisdizionale effettiva;
- È necessario rispettare il principio di proporzionalità tra esigenze pubbliche e tutela dei terzi.
Il diritto reale deve sopravvivere, salvo specifiche ragioni di interesse pubblico prevalente.
4. La decisione delle Sezioni Unite: i principi stabiliti
La Cassazione, Sezioni Unite, nell’ordinanza n. 10933/2025 ha chiarito:
- L’ipoteca iscritta prima della trascrizione dell’acquisizione comunale non si estingue se il creditore è incolpevole;
- L’estinzione si verifica solo se l’immobile viene destinato a patrimonio indisponibile mediante dichiarazione formale del Comune;
- In assenza di tale dichiarazione, il creditore può eseguire il pignoramento e procedere alla vendita forzata;
- L’aggiudicatario dovrà richiedere la sanatoria edilizia, se possibile, o demolire l’immobile non sanabile, assumendone l’obbligo propter rem.
5. Conclusioni: una protezione effettiva del credito ipotecario
L’ordinanza delle Sezioni Unite del 2025 riequilibra il rapporto tra interesse pubblico e diritti dei privati, rafforzando la tutela dei creditori ipotecari. Pur ribadendo la necessità di contrastare l’abusivismo edilizio, la Cassazione impedisce che terzi incolpevoli subiscano ingiustificate compressioni del loro diritto di credito.
Il riconoscimento della possibilità di espropriazione forzata, anche su immobili abusivi acquisiti dal Comune, rappresenta un passo fondamentale per assicurare il rispetto dei principi costituzionali di proprietà, tutela giurisdizionale e proporzionalità.
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