Infiltrazioni nel garage e responsabilità del condominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Cosenza - sentenza n. 516 del 16-03-2022

È responsabile il condominio per le infiltrazioni nel garage sottostante al marciapiede condominiale anche se i problemi infiltrativi sono causati da vizi costruttivi.

Riferimenti normativi: art. 2051 c.c.

Precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. III, Sentenza del 28/09/2010 n. 20348

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Una condomina, proprietaria di un garage posto al piano seminterrato, citava in giudizio il proprio condominio al fine di vederne dichiarata la responsabilità per i danni verificatisi nella sua autorimessa. In particolare l’attrice faceva presente che i danni erano stati causati, a partire dal 2015, dalle infiltrazioni provenienti dal sovrastante marciapiede condominiale, probabilmente a causa di un discendente danneggiato. La proprietaria lamentava l’impossibilità di utilizzare il vano garage e/o di locarlo o venderlo a terzi a causa delle condizioni in cui versava; in ogni caso evidenziava che i condomini non avevano assunto alcuna decisione per risolvere l’inconveniente. Pertanto chiedeva la condanna del convenuto al pagamento di una somma a titolo di risarcimento danni per responsabilità ex artt. 2051 e 2043 c.c. e di un’altra somma per la violazione degli artt. 1710 e 1176 c.c.; il condominio eccepiva l’infondatezza delle pretese dell’attrice per prescrizione e/o decadenza del diritto al risarcimento del danno, risalendo, quest’ultimo a difetti emersi sin dal 1997;  in ogni caso metteva in rilievo la propria carenza di legittimazione passiva in favore della società costruttrice dell’immobile e proprietaria dei magazzini ubicati nel cortile comune, a carico della quale, a norma di regolamento, sarebbe rimasto l’obbligo di manutenzione sul detto cortile. Il costruttore si costituiva in giudizio ed eccepiva la prescrizione ex art. 1669 c.c. del diritto al risarcimento del danno derivante da eventuali difetti di costruzione dell’immobile; in ogni caso sosteneva la piena legittimazione passiva del condominio, quale unico responsabile per l’omessa custodia e/o manutenzione delle parti comuni. Secondo il CTU le infiltrazioni lamentate da parte attrice dipendevano dall’inesistenza di una guaina impermeabilizzante nella porzione di marciapiede sovrastante il garage e la presenza di un discendente danneggiato.

La questione

È responsabile il condominio per le infiltrazioni nel garage sottostante al marciapiede condominiale se i problemi infiltrativi sono causati da vizi costruttivi?

La soluzione

Il Tribunale ha dato pienamente ragione alla danneggiata. Secondo lo stesso giudice la circostanza che il condominio abbia affrontato la questione in assemblea, ma senza assumere una valida decisione, per mancanza dei quorum assembleari, non ha fatto venire meno la responsabilità l’ente gestionale (peraltro, il convenuto condominio, in sede di mediazione, non ha manifestato alcuna volontà risolutiva della risalente problematica). Per il Tribunale, quindi, anche in presenza di un vizio costruttivo del marciapiede, i costi del ripristino del locale danneggiato devono essere posti a carico esclusivamente del convenuto condominio -custode obbligato ex art. 2051 c.c. Al contrario il costruttore, non è stato ritenuto responsabile ex art. 1669 c.c. in quanto l’azione è risultata irrimediabilmente prescritta.

Le riflessioni conclusive

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misura necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde in base all’art.2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili ai vizi edificatori dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore (ex art.1669 c.c.), non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità dell’art.2051 c.c. L’applicabilità dell’art.2051 c.c. si giustifica in relazione alla ricollegabilità di quei danni all’inosservanza da parte del condominio dell’obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa. Si può quindi affermare che non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo (il condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore-venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull’art.1669 c.c.), bensì di un’autonoma fonte di responsabilità ex art.2051 c.c. che ricorre anche se il danno risulta causato da anomalie o vizi insorti nella cosa prima dell’inizio del rapporto di custodia. Si tratta di una responsabilità di tipo oggettivo in virtù della quale chi agisce ha “solo” l’obbligo di dimostrare il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno. Mentre, al contrario, al custode spetta l’onere della prova liberatoria del caso fortuito, idoneo a recidere il nesso di causalità tra custodia della res e pregiudizio (Trib. Foggia 3 giugno 2020 n. 746).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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