riferimenti normativi: art 1134 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 18759 del 23/09/2016
Volume consigliato
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
La vicenda
Un condomino decideva di realizzare alcune opere di rilevanza condominiale con l’intento poi di richiedere il rimborso agli altri condomini. In particolare decideva di commissionare ad una ditta il rifacimento di una porzione dell’intonaco della facciata e parte dell’intonaco delle scale sul quale si trovavano alcune macchie, nonché le opere di ripristino del sotto balcone del terzo piano e degli altri sottostanti.
Gli altri partecipanti al condominio si rifiutavano di rimborsare tali spese. Il singolo condomino si rivolgeva allora al Tribunale che accoglieva la richiesta di rimborso, condannando i convenuti al pagamento pro quota di opere eseguite dall’attore su edificio condominiale, in quanto ritenute giustificate dal presupposto dell’urgenza. La Corte d’Appello invece negava il rimborso perché mancava la prova che dall’omesso compimento delle opere già realizzate potesse derivarne un possibile danno all’incolumità dei condomini o di terzi, ad eccezione delle opere di ripristino del sottobalcone del terzo piano e degli altri sottostanti, il cui immediato mancato compimento avrebbero potuto causare, per il pericolo di crolli, danni a cose o persone; al contrario, secondo i giudici di secondo grado, la sostituzione dell’intonaco esterno dell’edificio, sebbene indubbiamente necessaria, non poteva affatto ritenersi urgente, in assenza della prova del rischio di pericolo di crolli, mentre l’esistenza di semplici macchie di umidità nelle scale non poteva certo comportare il rischio di danni alla cosa comune o all’incolumità delle persone, con conseguente insussistenza della necessità di provvedere senza ritardo al compimento delle opere effettuate nelle scale.
La Corte d’Appello riformava, perciò, la sentenza di primo grado, negando che l’attore avesse dato prova del requisito dell’urgenza.
Il singolo condomino ricorreva in cassazione con un unico motivo, con il quale denunciava la violazione dell’art.1134 c.c.
La questione
In assenza di pericoli o crolli può essere considerato urgente il rifacimento di una porzione dell’intonaco della facciata o delle scale?
La soluzione
La Cassazione ha dato torto al condomino.
Secondo i giudici supremi in relazione alle opere compiute è apparso evidente che, per la loro tipologia, fosse da escludere a priori che dal loro immediato omesso compimento potesse derivarne il rischio di danni alla cosa comune o all’ incolumità delle persone, trattandosi di opere dirette a migliorare l’estetica e/o la funzionalità della cosa comuni. In ogni caso la Cassazione ha notato come il ricorrente volesse, in realtà, una vietata rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito; di conseguenza ha dichiarato inammissibile il ricorso.
Le riflessioni conclusive
I giudici supremi hanno ricordato che il singolo condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell’art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti. In particolare secondo l’articolo 1134, c.c., nella versione modificata dall’articolo 13 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
L’urgenza deve essere commisurata alla necessità di evitare che una parte condominiale arrechi ai condomini o a terzi un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. civ., sez. II, 23/09/2016, n. 18759).
Ai fini dell’operatività dell’art 1134 c.c., va, allora, considerata “urgente” non la spesa solo necessaria che sia giustificata dall’esigenza di manutenzione, quanto quella la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere al riguardo. Spetta al singolo condomino che agisce per il rimborso dare dimostrazione che le spese anticipate siano indispensabili per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi o alla cosa comune e, quindi, devono essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini, sulla base di un accertamento di fatto spettante al giudice del merito.
In ogni caso, se la spesa è urgente il condomino che ha sostenuto delle spese per lavori urgenti deve essere rimborsato dagli altri partecipanti al condominio anche se la fatturazione dei lavori sia stata eseguita a notevole distanza di tempo (Cass. civ., sez. II, 09/11/2020, n. 25019).
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