Il sottotetto con funzione “isolante” è di proprietà del proprietario dell’appartamento sottostante?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Firenze - sentenza n. 50 del 13 gennaio 2022

Il sottotetto con funzione “isolante” è di proprietà del proprietario dell’appartamento sottostante anche se una porzione è sovrapposta all’unità immobiliare di altro condomino

Riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
Precedenti giurisprudenziali: Trib. Milano, Sez. IV, Sentenza del 23/10/2013

Indice:

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

La vicenda

Un condomino, proprietario di un’unità immobiliare posta all’ultimo piano, citava in giudizio una società proprietaria dell’immobile adiacente, al fine di ottenere l’accertamento dell’illegittimità dell’occupazione da parte della convenuta di quella porzione di sottotetto che superava la sottostante proprietà del convenuto arrivando a coprire la proprietà dell’attore; di conseguenza l’attore pretendeva che fosse ordinato al vicino di demolire tale porzione di sottotetto con rimessa in pristino del previo stato dei luoghi o “in alternativa”, la condanna al pagamento in proprio favore di un indennizzo per illegittima occupazione. A sostegno della propria pretesa parte attrice deduceva che entrambe le parti in causa avevano acquistato gli immobili in seguito a frazionamento dall’unico precedente proprietario, ma che il sottotetto non era riportato in alcuna planimetria allegata a tali atti; in ogni caso, parte attrice sottolineava che le caratteristiche tecniche del sottotetto (cannicciato non calpestabile con altezza media 130-150 cm) deponevano a favore della natura pertinenziale al proprio immobile. La società convenuta, invece, eccepiva in primo luogo il difetto di legittimazione attiva della parte attrice, contestando la mancanza di un titolo giustificativo di proprietà in capo alla stessa, ed evidenziando, al contrario, che dalla documentazione catastale aggiornata emergevano indizi di segno contrario (favorevoli alla convenuta stessa). In ogni caso evidenziava che l’accesso a tale locale sottotetto era possibile esclusivamente da una botola posta nella sua proprietà.

La questione

Il sottotetto con funzione “isolante” è di proprietà del proprietario dell’appartamento sottostante anche se una porzione è sovrapposta all’unità immobiliare di altro condomino?

La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al convenuto. Ciò perché il sottotetto è costituito da un pavimento in mero cannicciato con un’altezza che non supera i 150 cm (in corrispondenza dell’immobile di proprietà dell’attrice) e i 180 cm (in corrispondenza dell’immobile di proprietà del convenuto); inoltre in tale spazio non passano tubi o cavi. Alla luce di tali caratteristiche – ad avviso dello stesso giudice – il locale sottotetto in questione risulta, quindi, assolvere esclusivamente la funzione di isolamento dell’unità immobiliare sottostante, indipendentemente dal fatto che una sua parte risulti sovrapposta all’unità immobiliare dell’altro condomino. Del resto, l’accesso al sottotetto è risultato possibile soltanto dall’unità immobiliare acquistata dal convenuto. In ogni caso il Tribunale ricorda che secondo l’articolo 818 c.c. gli atti e rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze (se non è diversamente disposto).


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Le riflessioni conclusive

La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli; a tale proposito merita di essere sottolineato che il titolo può attribuire la proprietà di tale spazio anche secondo una superficie che non necessariamente corrisponde a tale proiezione, situazione che si verifica quando una porzione di sottotetto si sovrappone in parte all’unità immobiliare di altro condomino, titolare dell’appartamento adiacente. In ogni caso, in mancanza di indicazioni del titolo, può ritenersi comune solo se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (mansarda); il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo. Così il sottotetto che costituisce un mero volume tecnico, non intonacato, non finestrato, con esclusiva funzione di isolante termico e impossibile da raggiungere se non da una botola con scala retrattile posta nell’appartamento immediatamente inferiore, non può essere di proprietà condominiale (App. Roma 23 aprile 2015 n. 2571). Conseguentemente, non essendo in tale ipotesi il sottotetto idoneo a essere utilizzato separatamente dall’alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso “ad usucapionem” dello stesso da parte del proprietario di un’altra unità immobiliare. In ogni caso si noti che il sottotetto non è condominiale anche se è raggiungibile attraverso una scala interna posta sul pianerottolo condominiale, passando poi da un ripostiglio posto in cima alla scala appartenente ad un condomino che lo ha sempre utilizzato come deposito di beni immobili di proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 01/12/2021, n. 37819).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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