Il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante.

Il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante.

di D'Arienzo Giuseppe

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REGIME GIURIDICO DELLA SOLETTA DEI BALCONI “AGGETTANTI”
Accade frequentemente che i proprietari di appartamenti provvisti di balconi, nella  prospettiva del miglior godimento della cosa propria, installino tende da sole, agganciandone la struttura alla soletta del balcone dell’appartamento sovrastante.
In mancanza di una espressa previsione normativa che disciplini l’uso di questi come di altri parti dell’edificio, non è infrequente l’insorgere di controversie tra condomini l’uno all’altro sovrastanti, circa la legittimità dell’utilizzo, per questi fini, della parte sottostante al balcone.
Su una tale fattispecie, che involge evidentemente il regime giuridico di questo specifico elemento del balcone, è stata chiamata a pronunciarsi la Suprema Corte con la sentenza che si annota.
 
Il caso
Un condomino, deducendo l’illegittimo ancoraggio della tenda da sole al proprio balcone ad opera del proprietario dell’appartamento sottostante, lo conviene innanzi al Giudice di pace onde ottenerne la condanna alla rimozione.
Il giudice di prime cure accoglie la domanda.
Sul gravame del soccombente il Tribunale ritiene fondato l’appello sulla base del rilievo che, dovendosi configurare – in applicazione dell’art. 1125 c.c – anche per la soletta del balcone come per i solai, una situazione di compossesso tra i due proprietari l’uno all’altro sovrastanti, l’uso della soletta del balcone sovrastante da parte del proprietario dell’appartamento sottostante per l’ancoraggio delle tende debba ritenersi attività legittima, sia pure entro i limiti di cui all’art. 1102 c.c trattandosi di un bene comune.
Contro la decisione viene proposto ricorso per cassazione, che viene accolto dal Supremo Collegio, in conformità al più recente e ormai consolidato orientamento secondo cui allorquando si versi in ipotesi di balconi aggettanti, non trova applicazione la norma di cui all’art. 1125 c.c, stante la diversità di funzione tra solai e questo tipo di balconi.
Mentre infatti i solai assolvono ad una funzione di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore, hanno precisato i giudici di legittimità, i balconi aggettanti possono esistere anche indipendentemente dalla presenza di altro aggetto nel piano sovrastante o sottostante, sicchè non può parlarsi di elementi a servizio di entrambi gli immobili.
Ne consegue che non potendo presumersi la comproprietà della soletta, il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore non può agganciare le tende alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante.
 
Le questioni
Com’è noto i balconi, intesi nella loro unitarietà, non rientrano tra le parti comuni del fabbricato, atteso che pur facendo parte della facciata del fabbricato, sono elementi accidentali della struttura dell’edificio, nel senso che non rientrano tra quegli elementi necessari per l’esistenza del manufatto o per l’uso degli impianti e i servizi comuni
Dal punto di vista strutturale i balconi sono costituiti da una serie di elementi (parapetto, soletta o piattaforma, frontalino, eventuali elementi decorativi, il pavimento, il celino) che a secondo della funzione assolta, sottostanno ad un regime giuridico diverso, ovvero quello della proprietà esclusiva o comune.
 
In questa ottica, si ritiene generalmente in dottrina e in giurisprudenza che siano di proprietà esclusiva dei proprietari degli appartamenti cui il balcone accede, con ogni conseguenza in punto di onere di manutenzione e responsabilità da cose in custodia, tutti quegli elementi che assolvono alla funzione dello sporto e quindi gli elementi del parapetto, della piattaforma, della pavimentazione, mentre rientrano tra le parti comuni il frontalino, ed eventuali fregi che si inseriscano nel disegno architettonico della facciata.
 
Anche per la soletta del balcone è stata dibattuta, in considerazione della funzione assolta da detto elemento, la questione del regime giuridico e più segnatamente se essa debba considerasi di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento cui accede il balcone o se piuttosto si possa considerare, con un’estensione del principio sotteso alla disciplina dei solai, comune ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastati, con ogni naturale conseguenza in punto di possibilità di uso e di onere di manutenzione    
 
Orientamenti giurisprudenziali precedenti 
In passato il Supremo Collegio, investito più volte della questione si è pronunciato nel  senso della comproprietà tra i due condomini l’uno all’altro sovrastanti, sulla base del rilievo che assolvendo la soletta del balcone ad una funzione di copertura a favore del balcone sottostante, sussistesse l’identità di ratio rispetto alla disposizione normativa di cui all’art. 1125 cc. dettata in tema di solai.
In mancanza di espressa previsione normativa per i balconi, la Suprema Corte, cioè, ritenendo doversi configurare la soletta o piattaforma come un prolungamento del solaio, estendeva ad essa, con un procedimento di interpretazione analogica stante l’identità di caratteristiche strutturali e funzionali dei due elementi (copertura, sostegno, separazione in senso orizzontale) la presunzione di comproprietà tra i proprietari dei due appartamenti l’uno all’altro sovrastanti.
 
Com’è noto l’art. 1125 c.c, statuendo che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai sono sostenute in parte eguale dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastati, legittima la presunzione di comproprietà di detto elemento strutturale tra i proprietari dei due piani.
 
Naturale conseguenza di tale inquadramento logico-giuridico era il riconoscimento in capo a costoro di una situazione di compossesso della soletta, estrinsecabile- per il proprietario dell’appartamento sovrastante con il calpestio e per quello del piano inferiore oltre che nel godimento della funzione di copertura assolta dalla piattaforma,  nella fruizione di ogni altra utilità, che non pregiudicasse il decoro e la staticità del balcone
 
Dalla presunzione di comunione della soletta del balcone, non poteva non conseguire, quindi, la possibilità per il proprietario del appartamento sottostante, anche a mente dell’art. 1102 c.c., di usare legittimamente la soletta del balcone sovrastante per il miglior godimento della cosa propria, ivi compreso, per quello che qui interessa,  l’ancoraggio di tende da sole, anche senza consenso del proprietario.
 
L’orientamento giurisprudenziale oggi prevalente
L’indirizzo giurisprudenziale, testè ricordato, è stato ribaltato dal Supremo Collegio a partire dagli novanta, sì da consolidarsi, per effetto di diverse pronunce ( ex pluris cass. Civ. II sez. 30/07/2004 n. 14576), un nuovo orientamento – nel cui alveo si inserisce la pronuncia in rassegna – secondo cui il regime giuridico delle solette del balcone risente della particolare conformazione architettonica del fabbricato.
I giudici di legittimità hanno puntualizzato, infatti, che non sempre la piattaforma del balcone può essere assimilata al solaio, quale una sorta di un prolungamento dello stesso, con ogni conseguenza in punto di regime giuridico.
 
Ciò sicuramente non è possibile per i balconi c.d. aggettanti, che fuoriescono cioè dalla sagoma dell’edificio.
 La ragione risiede nelle diverse caratteristiche strutturali e nella diversa funzione assolta da questo tipo di balcone rispetto al solaio.
 Questo ha, com’è noto, una funzione di separazione, di sostegno e di copertura dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.
 Il balcone aggettante, invece, sotto il profilo strutturale, prescinde dall’esistenza o meno di altri balconi nel piano sovrastante o sottostante
Stante la diversità funzionale dei balconi aggettanti rispetto ai solai, la Suprema Corte esclude, oggi, la possibilità di applicare ai balconi aggettanti, mediante un procedimento di interpretazione analogica, la disposizione di cui all’art. 1125 c.c, non ravvisando la identità di ratio tra la disposizione invocata e la situazione non  espressamente regolamentata dal Legislatore.
 
La sentenza in commento fa salva, però, la possibilità di interpretazione estensiva della disposizione di cui all’art. 1125 c.c, allorquando per la particolare conformazione del fabbricato, l’identità di ratio sia ravvisabile, come nell’ipotesi di terrazze a livello incassate nel corpo di fabbrica, assolvendo, in questo caso, la piattaforma la funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore.
 
Alla non applicabilità della disposizione di cui all’art. 1125 c.c ai balconi c.d. aggettanti, consegue l’insussistenza della presunzione di comunione della soletta tra i proprietari dei piani l’uno all’altro, e quindi il riconoscimento della proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento cui il balcone afferisce, che fondatamente potrà opporsi all’utilizzo della facciata inferiore da parte del proprietario del piano sottostante per l’installazioni oltre che di tende per l’acquisizione di ogni altra utilità dallo stesso auspicata.
 
 
D’Arienzo Giuseppe
Studio in Salerno,
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