Il contratto di locazione

Il contratto di locazione

Alessandra Concas Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

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La disciplina giuridica del contratto di locazione è contenuta al Capo VI “Della Locazione” del Titolo III “Dei singoli contratti” del Libro IV “Delle Obbligazioni del Codice Civile, all’articolo 1571 e seguenti.

L’articolo 1571 del codice civile rubricato “Nozione” recita testualmente:

“la locazione è un contratto con il quale una parte si obbliga a fare godere all’altra una cosa mobile

per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

Interpretando l’articolo si può dedurre che nel contratto di locazione ci sono due parti.

Una prende il nome di locatore ed è la parte che si obbliga a fare utilizzare a un altro soggetto una cosa per un determinato tempo, l’altra prende il nome di conduttore o locatario ed è la parte che utilizza la cosa in cambio di un determinato corrispettivo.

Questo contratto deriva dall’istituto romano della locatio conductio, che includeva una fattispecie più ampia dell’attuale omologo.

Si possono distinguere diverse figure di locazione:

– Locazione di beni mobili (e in particolare di beni mobili registrati).

– Locazione di beni immobili non urbani.

– Locazione di beni immobili urbani.

Inoltre bisogna distinguere tra:

– Locazione a uso commerciale.

– Locazione a uso abitativo.

Quando la locazione ha per oggetto un bene produttivo si parla di contratto di affitto.

Inoltre secondo il Codice Civile:

Il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo (in questo caso una delle parti può recedere dal contratto quando vuole, dandone disdetta con un congruo preavviso).

L’alienazione del bene locato, purché la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento, non determina lo scioglimento del contratto (emptio non tollit locatum).

Il locatore ha l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata «in stato da servire all’uso del convenuto».

Il conduttore ha l’obbligo di servirsi della cosa locata secondo l’uso stabilito e con la diligenza del buon padre di famiglia.

Salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto.

Le obbligazioni del locatore sono la consegna della cosa in buono stato e idonea all’uso convenuto e senza vizi e garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Le obbligazioni del conduttore sono versare il canone secondo quello che è stato stabilito nel contratto di locazione, entro le scadenze convenute.

Il conduttore non si può autoridurre il canone, prendere in consegna la cosa e osservare la normale diligenza del padre di famiglia

Al termine del contratto deve restituire la cosa nello stesso stato nel quale l’ha ricevuta e se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso.

La durata del contratto è fissata dalle parti.

Non può essere inferiore a una giornata ma neanche superiore a trent’anni.

Il contratto di locazione ultranovennale deve essere trascritto.

IIn materia di locazioni, e simili, per il diritto italiano un immobile occupato è sia un’abitazione nella quale qualcuno eserciti il diritto di abitazione, in forza di un regolare contratto di locazione (o altro titolo di diritto di godimento) del quale quello sia effetto, sia un’abitazione nella quale qualcuno abiti (o ne detenga il possesso) per ragioni di fatto o anche extra-contrattuali.

Il concetto, quando l’occupazione dell’immobile possa avere rilevanza giuridica, si oppone innanzitutto alla definizione della cosiddetta “abitazione sfitta”, che può avere effetti per esempio nei centri urbani a più elevata densità abitativa, laddove l’effettiva adibizione di un’abitazione all’uso proprio (in contrapposizione al mantenimento di un’abitazione inutilizzata) non priva il mercato delle locazioni di beni disponibili e dà luogo a differenza di trattamento, per esempio tributario, da parte degli enti pubblici e degli enti locali, in genere con vantaggio per la casa occupata e svantaggio per la casa sfitta.

L’immobile occupato inoltre, vincola l’eventuale nuovo acquirente al rispetto delle correnti situazioni di diritto, quindi se per esempio esso sia occupato per la correnza di una locazione o vi si esplichi un diritto di abitazione, l’eventuale acquirente dovrà rispettare nei termini previsti dalla legge quello che già in precedenza era opponibile all’alienante.

La legge sulle locazioni (nota anche come “legge n. 431”) è stata varata dal Parlamento Italiano nel 1998 e stabilisce diverse forme di contratto abitativo.

Tra queste, quelle di sicuro più usate sono i cosiddetti “contratti liberi”, i “contratti concordati” e i contratti “di natura transitoria normale” e “per studenti”.

Innanzitutto, qualsiasi contratto di locazione deve essere stipulato, oltre che a norma di legge, in forma scritta.

Se non si ha questa condizione lo stesso si può considere nullo.

I contratti liberi (il quale nome per esteso è “contratti di locazione a canone libero”) sono il risultato di un libero accordo tra le parti interessate che convergono positivamente su tutti i punti che andranno a firmare, canone incluso.

Unica eccezione sulla quale la Legge pone uno stop è la durata, per la quale è previsto un periodo complessivo non inferiore ai quattro anni, e con un obbligo di rinnovo pari ad almeno altri quattro anni, sempre che non concorrano delle condizioni (previste dalla legge) che coincidono con specifiche necessità del proprietario.

I contratti concordati, così come quelli di natura transitoria, hanno per norma dei testi definiti dalle Convenzioni, stipulate da associazioni nazionali che includono rappresentanti delle proprietà e dei sindacati degli inquilini.

Le Convenzioni vengono poi trasformate in Decreto Interministeriale, in modo da potere acquisire effettivamente il valore di legge.

I contratti di locazione concordati o agevolati devono avere una durata minima di tre anni. Prendendo come parametri di riferimento le fasce stabilite dagli accordi territoriali, e più specificamente i loro valori massimali e minimali, proprietari e inquilini si accordano sul canone, che deve essere compreso in queste fasce.

Determinare il valore del canone, l’aspetto più puramente “economico” dei contratti di locazione, è responsabilità definita da ogni singolo Comune in base agli Accordi territoriali, che vengono a loro volta stipulati dalle organizzazioni comprensive di proprietari e inquilini.

Tra le agevolazioni fiscali previste che coinvolgono allo stesso tempo inquilini e proprietari vi sono senza dubbio le detrazioni IRPEF per i primi e le agevolazioni IRPEF per i secondi, oltre che una riduzione dell’imposta annuale di registro.

I contratti di natura transitoria si vedono applicare una durata minima pari a un solo mese e una massima di diciotto (soddisfano delle particolari esigenze delle parti che sono riferite al momento), quelli per studenti universitari possono esistere solo nei Comuni sede di Università o di corsi universitari e hanno una durata minima pari a sei mesi, mentre il massimale previsto arriva a trentasei.

Il mercato immobiliare italiano ha dovuto fare i conti per oltre trent’anni, dal blocco dei fitti degli anni sessanta alle norme sull’equo canone, entrate in vigore nel 1978 e rimaste invariate fino al 1992, con leggi che di fatto disincentivavano la locazione.

Quando un proprietario non aveva convenienza ad affittare secondo le leggi o cerca di vendere la casa o cerca di aggirare le leggi, quando un inquilino non trovava chi gli affittava la casa a prezzo di legge appena poteva se la comprava.

Adesso la situazione è cambiata.

Nel 1992 i cosiddetti “patti in deroga” sono riusciti a scardinare uno degli aspetti più controversi dell’equo canone, l’obbligatorietà di affittare a canone stabilito per legge.

Con la legge 431/98 alcuni aspetti fortemente limitativi dell’equo canone sono stati aboliti e il proprietario può scegliere se affittare senza nessun vincolo purché il contratto abbia una durata minima di quattro anni rinnovati automaticamente alla scadenza per lo stesso periodo oppure se locare a un canone concordato a livello comunale tra le associazioni di proprietari e inquilini, ottenendo in cambio la possibilità di avere una durata del contratto ridotta (tre anni più due di rinnovo automatico) e, soprattutto, la possibilità di accedere a sostanziosi sconti fiscali.

La legge ha vivacizzato il mercato e oggi nelle grandi città (dove la richiesta di locazione è in percentuale più forte) l’offerta è tornata a crescere e riguarda, anche se in quota modesta, immobili di un certo pregio.

Un contratto di locazione però, anche con le nuove norme, fa nascere un rapporto che con una certa frequenza dà adito a litigi e incomprensioni tra proprietario e inquilino, dando lavoro a giudici e avvocati.

Per questo, prima di cercarsi una controparte, sia il proprietario sia il potenziale inquilino devono valutare molto bene con chi si ha che fare e, prima di sottoscrivere un contratto complesso come quello di locazione, ne devono pesare il contenuto parola per parola.

NOTE BIBLIOGRAFICHE

Codice Civile

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