Il condomino può utilizzare il cortile comune alterandone la naturale destinazione in rapporto allo spazio aereo sovrastante?

Il cortile comune ha la funzione di fornire aria e luce agli appartamenti che si affacciano sullo stesso, pertanto, lo spazio aereo tra il menzionato cortile e le unità abitative soprastanti non può essere occupato con costruzioni in aggetto, atteso che un siffatto utilizzo altera la naturale destinazione del cortile.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5551, pubblicata in data 21.03.2016, conferma l’anzidetto principio e dispone la demolizione di una pensilina collocata nel cortile comune.

Con atto di citazione i comproprietari di un appartamento in condominio convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Bologna, la condomina proprietaria di un appartamento posto al piano terra dello stesso stabile, per la demolizione di una pensilina edificato dal padre della convenuta, appoggiata sul suolo del cortile comune – mediante tre piccoli pilastri – nonché addossata dall’altro lato, sul muro perimetrale posteriore del fabbricato condominiale, in violazione degli artt. 1120 e 1102 c.c.

Costituendosi, la convenuta eccepiva l’infondatezza della domanda attorea e chiedeva, in via riconvenzionale, la condanna alla rimozione della canna fumaria realizzata dagli attori, nonché la divisione del giardino comune.

Instauratosi il contraddittorio, anche con l’intervento dell’altro comproprietario del cortile che aderiva alla domanda di divisione del giardino, il Tribunale rigettava la domanda di ripristino dello stato dei luoghi – siccome tollerato per svariati anni – al pari della riconvenzionale afferente la divisione del cortile, ma accoglieva sia la domanda attorea di risarcimento danni, che la riconvenzionale relativa alla rimozione delle canne fumarie.

Sull’appello proposto da entrambe le parti in causa, la Corte di Appello di Bologna, respingeva l’appello principale degli attori e, in parziale riforma della sentenza di primo grado, in accoglimento dell’appello incidentale, condannava gli appellanti alla rimozione delle canne fumarie.

Sul corposo ricorso per cassazione degli attori, affidato ad undici motivi, giudizio che registrava anche il ricorso incidentale dei convenuti, la Suprema Corte in accoglimento del terzo, quarto e decimo motivo di ricorso, cassava la sentenza e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’Appello di Bologna.

Lamentano i ricorrenti la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1122 c.c., nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in merito all’alterazione della destinazione della corte comune e della sovrastante colonna d’aria, con la compromissione del diritto all’uso paritario della stessa.

La Corte di Cassazione, come accennato, ritiene il ricorso fondato.

Dall’esame della sentenza impugnata rileva che, il corpo di fabbrica in contestazione è costituito da “un’appendice posteriore di tipo pensile” posta su un lato del fabbricato. La stessa appoggia sul suolo adibito a cortile comune, per il tramite di tre pilastri della sezione 35 x 35 cm. e, dall’altro lato, appoggia sul muro perimetrale posteriore del fabbricato condominiale, con accesso diretto all’anzidetta costruzione dal fabbricato di proprietà della convenuta.

Pertanto, si è al cospetto di un “vero e proprio corpo di fabbrica aggettante sul cortile comune, realizzato mediante incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante la relativa area, con conseguente alterazione della normale destinazione del cortile, che è principalmente quella di fornire aria e luce agli immobili circostanti”.

Ciò posto, la Suprema Corte ritiene che abbia errato il giudice del gravame a considerare solo il minimo ingombro a terra – per il tramite di tre pilastrini – della pensilina oggetto di giudizio, atteso che lo stesso avrebbe dovuto anche considerare l’occupazione dello spazio aereo sovrastante, irrimediabilmente occluso dalla tettoia creata dai convenuti.

Ricorda il Supremo Collegio come: “negli edifici in condominio, poiché la funzione dei cortili comuni è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano, lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell’art. 840 comma terzo c.c., l’utilizzazione ancorché parziale a proprio vantaggio della colonna d’aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa (Cass. 27-1-1993 n. 966)”.

Naturale conseguenza di ciò è che: “La costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale, pertanto, è consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d’aria sovrastante ed utilizzazione della stessa a fini esclusivi (Cass. 16-2-2005 n. 3098; nello stesso senso Cass. 13-4-1991 n. 3942)”, evenienza concretamente verificatasi nel caso di specie, pertanto, il manufatto deve essere rimosso, atteso che impedisce il concorrente paritario utilizzo della colonna d’aria soprastante il cortile, da parte degli altri comproprietari.

Tale riscontrata lesione alla destinazione naturale del cortile, al pari dell’ostacolo frapposto dai condòmini convenuti al paritario uso di detto bene comune, non può neppure essere risolta con la divisione del cortile, pure richiesta in via incidentale.

Ed invero, a mente dell’art. 1119 c.c., “le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino“.

Nel caso concreto la divisione del giardino comune non rispetterebbe una simile prescrizione, a tal proposito, infatti, va ricordato come “il criterio della comodità d’uso previsto l’art. 1119 c.c. quale parametro per accertare la divisibilità o meno delle parti comuni, impone di prendere in considerazione, innanzitutto, la consistenza originaria del bene comune, sia dal punto di vista funzionale – da privilegiare rispetto quello meramente materiale – sia dal punto di vista delle utilità che, per effetto della divisione, ciascun singolo condomino ricaverebbe, paragonandole a quelle che, al contrario, ciascuno poteva ricavare dalle stesse prima della divisione” (App. Napoli, 17.07.2012; App. Torino, 3.03.2009; Tribunale Roma, 21.03.2006).