Il condominio apparente

Non è caso infrequente che nel Condominio degli edifici interagiscano a nome e per conto dell’effettivo proprietario diversi soggetti che, pur operando apparentemente quali titolari del diritto, condomini non sono.

Si pensi al caso pratico del consorte che si presenti alle assemblee ed interagisca nel Condominio in vece del coniuge, unico effettivo proprietario.

In questi casi, soprattutto in realtà complesse quali i supercodomini o le comunioni con numerose unità immobiliari, può accadere che l’organo esecutivo del Condominio agisca nei confronti di chi appaia essere il condomino, senza avere in realtà la titolarità giuridica della proprietà.

In effetti l’esigenza di realizzare i propri crediti per far fronte alle esigenze comuni può spingere il malcapitato amministratore ad agire in fretta pressato dai fornitori.

Come è noto, il Condominio è ente di gestione e provvede attraverso le spese condominiali raccolte attraverso i condomini medesimi ai bisogni della comunione.

La legge conferisce alla delibera assembleare del Condominio efficacia di titolo di credito al fine di ottenere, anche in sede monitoria la riscossione dei contributi deliberati.

Il sistema normativo mira all’immediata esecutività del titolo a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d’autonoma considerazione¹.

E’ altresì evidente che l’obbligo di corrispondere gli oneri al Condominio sia fondato sul diritto di proprietà del partecipante alla comunione.

Infatti anche sistematicamente le norme relative al Condominio sono previste all’interno del libro terzo del codice civile che tratta appunto della proprietà.

A norma dell’art. 1123 c.c. le spese per la manutenzione e la gestione della cosa comune sono sostenute dai condomini, ossia dai proprietari delle singole unità immobiliari.

Presupposto indefettibile è quindi il diritto di proprietà del singolo condomino, partecipante alla comunione.

Questa è una circostanza obiettiva ed incontrovertibile, in relazione alla quale non rilevano le eventuali condotte soggettive.

Solo il proprietario è quindi tenuto alla partecipazione delle spese relative al Condominio².

Nessun altro appare legittimato passivamente che non sia il vero proprietario, a prescindere dall’apparenza di diritto che abbia fatto sorgere altro soggetto.³

Neppure in sede di equità è consentito al giudice di merito discostarsi dai principi regolatori della materia e derogare dall’obbligo condominiale ricadente unicamente in capo al proprietario del bene in comunione, a prescindere dall’apparenza.

Infatti il principio della tutela della apparenza deve affievolirsi avanti alla titolarità del diritto reale⁴.

Non si può non sottolineare che sull’argomento siano intervenute, con autorevole pronunzia, le Sezioni Unite della Suprema Corte, con una decisione che pare abbia posto l’ultima parola sulla interpretazione relativa alla cd. Figura del condomino apparente⁵.

Infatti, l’interpretazione , che ritiene applicabile il principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino, si fonda su diverse considerazioni anche di effettiva giustizia sostanziale ed equità .Lo stesso legislatore ha riconosciuto il principio dell’apparenza alcune volte in modo espresso (come ad es. per gli acquisti a titolo oneroso dall’erede apparente ex art. 534 c.c. vigente); per il matrimonio celebrato davanti a un apparente ufficiale dello stato civile (art. 113 c.c.); per il pagamento fatto al creditore apparente (art. 189, 1^ comma, c.c.), altre volte per implicito, anche attraverso la lettura attenda della Giurisprudenza⁶ Il principio è stato, quindi, esteso dai Giudici di merito ed applicato, secondo la necessità della pratica, alle situazioni oggettive nelle quali il terzo si sia dimostrato inconsapevolmente indotto a confidare nella rispondenza al diritto della situazione falsamente rappresentata. Lo stesso istituto del possesso, che già dal diritto romano, tutela la situazione di fatto rispetto alla titolarità del diritto. Si può affermare che la configurazione dell’apparenza richiede necessariamente il concorso di due condizioni: quella di uno stato di fatto formalmente rispondente a una realtà giuridica, ritenuta meritevole di tutela dall’ordinamento giuridico, e l’altra, del giustificato, incolpevole, convincimento del terzo che le due situazioni, di fatto e di diritto, coincidano. Di contro, in generale, la tutela dell’apparenza del diritto non può essere invocata da parte del soggetto che abbia trascurato di accertare la effettiva realtà sui pubblici registri, contro ogni regola di prudenza. Infatti la pubblicità, dov’è prevista, ha la funzione di rendere conosciuta, o conoscibile, una determinata situazione. Si deve sottolineare, come sopra ricordato, che il principio dell’apparenza del diritto è giustificato dalla esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole, e, cioè, la buona fede del terzo, che, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su una determinata situazione di fatto.. Nel caso, invece, del rapporto tra il Condominio ed il singolo condomino, la Comunione dell’edificio non può ottenere una tutela per l’affidamento incolpevole⁷, poiché, utilizzando la normale diligenza, avrebbe ben potuto eliminare la situazione di incertezza. Il rapporto che lega il singolo condomino con il Condominio è una situazione oggettiva di diritto quale è il diritto di proprietà. Il fatto che il Condominio, per errore determinato da un comportamento altrui, possa avere intrapreso una iniziativa giudiziaria, può valere ad altri effetti e determinare semmai altre responsabilità (anche di carattere penale) ed in altre direzioni (in punto spese di lite), ma non può condurre a costituire un diritto di proprietà…inesistente. Del resto il regime giuridico di pubblicità rappresenta un limite invalicabile all’operatività del principio dell’apparenza. Pubblicità e apparenza sono infatti istituti che si completano l’un l’altro, rispondenti alle medesime finalità di tutela dei terzi di buona fede; ma proprio per ciò stesso alternativi. La tutela dell’apparenza non può infatti tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia colpevolmente trascurato di accertarsi della realtà delle cose, pur avendone la concreta possibilità. Parimenti, non può attribuirsi al conduttore di un’unità immobiliare la qualità di condomino per il solo fatto di avere egli partecipato alle assemblee condominiali.. Nel caso del rapporto tra Condominio (che pacificamente è ente di gestione- come si ripete-) e il singolo condomino (proprietario esclusivo di determinate porzioni di piano o di unità immobiliari dello stabile condominiale) in ordine al pagamento, da parte di quest’ultimo, della sua quota di spese, sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, una esigenza di tutelare al riguardo l’affidamento incolpevole del condominio (che terzo non è, ma parte del rapporto obbligatorio propter rem) e, quindi, di dare a tal fine corpo e sostanza ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo, non si pone affatto. Nell’ipotesi in cui l’amministratore del Condominio decida di agire per il recupero delle spese di competenza, l’osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo di atto dovuto per la normale diligenza di chi agisce in giudizio, anche ex art. 2697 c.c.. Fra l’altro anche l’effettiva tutela del credito si vedrebbe frustrata nel caso dell’amministratore che agisca contro il condomino apparente, nell’ipotesi in cui quest’ultimo sia privo di beni, potrebbe non vedere soddisfatto il credito azionato, con grave pregiudizio per la gestione condominiale, mentre il condomino proprietario garantisce solvibilità potendo contro di lui utilmente esperire tutti i mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale (in particolare chiedere sequestro conservativo: art. 2905 c.c. e 671 c.p.c.) per il soddisfacimento del credito, garantito proprio dall’immobile.

Nel caso di specie, quindi, a prescindere dalla condotta tenuta dall’agente, che potrebbe essere valutata ad altri fini, il presupposto indefettibile per la promozione dell’azione giudiziale per il pagamento degli oneri condominiali è la qualifica di proprietario del soggetto passivo.

In assenza della titolarità del diritto dominicale nessuna legittimazione è riconosciuta al terzo, anche se egli abbia agito quale proprietario, ingenerando la falsa rappresentazione della realtà.