Il condominio apparente

Il condominio apparente

Boretti Marco Carlo A.

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Non è caso infrequente che nel Condominio degli edifici interagiscano a nome e per conto dell’effettivo proprietario diversi soggetti che, pur operando apparentemente quali titolari del diritto, condomini non sono.

Si pensi al caso pratico del consorte che si presenti alle assemblee ed interagisca nel Condominio in vece del coniuge, unico effettivo proprietario.

In questi casi, soprattutto in realtà complesse quali i supercodomini o le comunioni con numerose unità immobiliari, può accadere che l’organo esecutivo del Condominio agisca nei confronti di chi appaia essere il condomino, senza avere in realtà la titolarità giuridica della proprietà.

In effetti l’esigenza di realizzare i propri crediti per far fronte alle esigenze comuni può spingere il malcapitato amministratore ad agire in fretta pressato dai fornitori.

Come è noto, il Condominio è ente di gestione e provvede attraverso le spese condominiali raccolte attraverso i condomini medesimi ai bisogni della comunione.

La legge conferisce alla delibera assembleare del Condominio efficacia di titolo di credito al fine di ottenere, anche in sede monitoria la riscossione dei contributi deliberati.

Il sistema normativo mira all’immediata esecutività del titolo a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d’autonoma considerazione1.

E’ altresì evidente che l’obbligo di corrispondere gli oneri al Condominio sia fondato sul diritto di proprietà del partecipante alla comunione.

Infatti anche sistematicamente le norme relative al Condominio sono previste all’interno del libro terzo del codice civile che tratta appunto della proprietà.

A norma dell’art. 1123 c.c. le spese per la manutenzione e la gestione della cosa comune sono sostenute dai condomini, ossia dai proprietari delle singole unità immobiliari.

Presupposto indefettibile è quindi il diritto di proprietà del singolo condomino, partecipante alla comunione.

Questa è una circostanza obiettiva ed incontrovertibile, in relazione alla quale non rilevano le eventuali condotte soggettive.

Solo il proprietario è quindi tenuto alla partecipazione delle spese relative al Condominio2.

Nessun altro appare legittimato passivamente che non sia il vero proprietario, a prescindere dall’apparenza di diritto che abbia fatto sorgere altro soggetto.3

Neppure in sede di equità è consentito al giudice di merito discostarsi dai principi regolatori della materia e derogare dall’obbligo condominiale ricadente unicamente in capo al proprietario del bene in comunione, a prescindere dall’apparenza.

Infatti il principio della tutela della apparenza deve affievolirsi avanti alla titolarità del diritto reale4.

Non si può non sottolineare che sull’argomento siano intervenute, con autorevole pronunzia, le Sezioni Unite della Suprema Corte, con una decisione che pare abbia posto l’ultima parola sulla interpretazione relativa alla cd. Figura del condomino apparente5.

Infatti, l’interpretazione , che ritiene applicabile il principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino, si fonda su diverse considerazioni anche di effettiva giustizia sostanziale ed equità .Lo stesso legislatore ha riconosciuto il principio dell’apparenza alcune volte in modo espresso (come ad es. per gli acquisti a titolo oneroso dall’erede apparente ex art. 534 c.c. vigente); per il matrimonio celebrato davanti a un apparente ufficiale dello stato civile (art. 113 c.c.); per il pagamento fatto al creditore apparente (art. 189, 1^ comma, c.c.), altre volte per implicito, anche attraverso la lettura attenda della Giurisprudenza6 Il principio è stato, quindi, esteso dai Giudici di merito ed applicato, secondo la necessità della pratica, alle situazioni oggettive nelle quali il terzo si sia dimostrato inconsapevolmente indotto a confidare nella rispondenza al diritto della situazione falsamente rappresentata. Lo stesso istituto del possesso, che già dal diritto romano, tutela la situazione di fatto rispetto alla titolarità del diritto. Si può affermare che la configurazione dell’apparenza richiede necessariamente il concorso di due condizioni: quella di uno stato di fatto formalmente rispondente a una realtà giuridica, ritenuta meritevole di tutela dall’ordinamento giuridico, e l’altra, del giustificato, incolpevole, convincimento del terzo che le due situazioni, di fatto e di diritto, coincidano. Di contro, in generale, la tutela dell’apparenza del diritto non può essere invocata da parte del soggetto che abbia trascurato di accertare la effettiva realtà sui pubblici registri, contro ogni regola di prudenza. Infatti la pubblicità, dov’è prevista, ha la funzione di rendere conosciuta, o conoscibile, una determinata situazione. Si deve sottolineare, come sopra ricordato, che il principio dell’apparenza del diritto è giustificato dalla esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole, e, cioè, la buona fede del terzo, che, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su una determinata situazione di fatto.. Nel caso, invece, del rapporto tra il Condominio ed il singolo condomino, la Comunione dell’edificio non può ottenere una tutela per l’affidamento incolpevole7, poiché, utilizzando la normale diligenza, avrebbe ben potuto eliminare la situazione di incertezza. Il rapporto che lega il singolo condomino con il Condominio è una situazione oggettiva di diritto quale è il diritto di proprietà. Il fatto che il Condominio, per errore determinato da un comportamento altrui, possa avere intrapreso una iniziativa giudiziaria, può valere ad altri effetti e determinare semmai altre responsabilità (anche di carattere penale) ed in altre direzioni (in punto spese di lite), ma non può condurre a costituire un diritto di proprietà…inesistente. Del resto il regime giuridico di pubblicità rappresenta un limite invalicabile all’operatività del principio dell’apparenza. Pubblicità e apparenza sono infatti istituti che si completano l’un l’altro, rispondenti alle medesime finalità di tutela dei terzi di buona fede; ma proprio per ciò stesso alternativi. La tutela dell’apparenza non può infatti tradursi in un indebito vantaggio per chi abbia colpevolmente trascurato di accertarsi della realtà delle cose, pur avendone la concreta possibilità. Parimenti, non può attribuirsi al conduttore di un’unità immobiliare la qualità di condomino per il solo fatto di avere egli partecipato alle assemblee condominiali.. Nel caso del rapporto tra Condominio (che pacificamente è ente di gestione- come si ripete-) e il singolo condomino (proprietario esclusivo di determinate porzioni di piano o di unità immobiliari dello stabile condominiale) in ordine al pagamento, da parte di quest’ultimo, della sua quota di spese, sostenute per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, una esigenza di tutelare al riguardo l’affidamento incolpevole del condominio (che terzo non è, ma parte del rapporto obbligatorio propter rem) e, quindi, di dare a tal fine corpo e sostanza ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo, non si pone affatto. Nell’ipotesi in cui l’amministratore del Condominio decida di agire per il recupero delle spese di competenza, l’osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo di atto dovuto per la normale diligenza di chi agisce in giudizio, anche ex art. 2697 c.c.. Fra l’altro anche l’effettiva tutela del credito si vedrebbe frustrata nel caso dell’amministratore che agisca contro il condomino apparente, nell’ipotesi in cui quest’ultimo sia privo di beni, potrebbe non vedere soddisfatto il credito azionato, con grave pregiudizio per la gestione condominiale, mentre il condomino proprietario garantisce solvibilità potendo contro di lui utilmente esperire tutti i mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale (in particolare chiedere sequestro conservativo: art. 2905 c.c. e 671 c.p.c.) per il soddisfacimento del credito, garantito proprio dall’immobile.

Nel caso di specie, quindi, a prescindere dalla condotta tenuta dall’agente, che potrebbe essere valutata ad altri fini, il presupposto indefettibile per la promozione dell’azione giudiziale per il pagamento degli oneri condominiali è la qualifica di proprietario del soggetto passivo.

In assenza della titolarità del diritto dominicale nessuna legittimazione è riconosciuta al terzo, anche se egli abbia agito quale proprietario, ingenerando la falsa rappresentazione della realtà.

 

1 Cfr. Cass. Sez. Un. 27 febbraio 2007 n. 4421.

2 In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività’ del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale

Cass. Sez. II 25 gennaio 2007 n. 1627 Santoro contro Cond. Via Montecassino

In tema d’assemblea condominiale, deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini; d’altra parte, non è in contrasto, ma anzi in armonia con tale principio, la norma del regolamento condominiale che, imponendo ai condomini di comunicare all’amministratore i trasferimenti degli immobili di proprietà esclusiva, ha lo scopo di consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all’assemblea condominiale. (Nella specie è stata dichiarata illegittima la delibera approvata dall’assemblea alla quale non aveva partecipato la proprietaria di un’unità immobiliare, essendo stata la relativa convocazione inviata al marito il cui nominativo era indicato nell’elenco dei condomini).

Cass. Sez. II 9 febbraio 2005 n. 2616 Cond. Valletera Palazzina contro Zanni

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale deve essere convocato solo il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio (nella specie, l’amministratore) ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede.

Cass. Sez. II 11 giugno 2001 n. 7849 Donati contro Cond. alberghiero hotel Splendo

In tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziaria di recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti fra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede.

Cass. Sez. II 19 aprile 2000 5122 Cirino contro Cond. Corso Garibaldi 215

3 In materia condominiale non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto, strumentale ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condomino. Ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell’unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino

Cass. Sez. II 3 agosto 2007 n. 17039 Zaru contro Cond. Via Michelangelo Alghero); Cfr. Cass. Sez. II 10 agosto 2007 n. 17619 Pars Spa contro Cond. Via Mazzini 59 Palermo; Cfr. Cass. Sez. II 27.12.2004 n. 23994 Bifulco contro Cond. Lungotestene Agropoli

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale deve essere convocato solo il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio (nella specie, l’amministratore) ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede.

Cass. Sez. II 22 ottobre 2007 n. 22089 Mongelli contro Cond. Via XXIV Maggio Carosino; Cfr. Cass. Sez. II 11 giugno 2001 n. 7849 Donati contro Cond. alberghiero hotel Splendor Cit.

4 Nelle controversie da decidere secondo equità, ai sensi dell’articolo 113, secondo comma, cod. proc. civ., il giudice di pace viola l’obbligo di osservare i principi informatori della materia del condominio qualora in materia di azioni per il recupero delle spese condominiali, nell’individuazione del soggetto tenuto al pagamento, assuma quale principio generale dell’ordinamento quello dell’apparenza del diritto

Cass. Sez. II 22 ottobre 2007 n. 20089 Mongelli contro Cond. Via XXIV Maggio Carosino

Nelle controversie da decidere secondo equità, ai sensi dell’art. 113, secondo comma, cod. proc. civ., il giudice di pace viola l’obbligo di osservare i principi informatori del regime della proprietà e del condominio (a seguito della sentenza della Corte Cost. n. 206 del 2004) qualora – in materia di azioni per il recupero delle spese condominiali – assuma, nell’individuazione del soggetto tenuto a soddisfare una obbligazione “propter rem”, come principio generale dell’ordinamento quello dell’apparenza del diritto: istituto questo, che è di natura sostanziale e non processuale,ha – per la sua innegabile specificità e peculiarità – una portata limitata, non essendo applicabile a quelle fattispecie che nella legge trovano una compiuta disciplina, come appunto nel caso dei rapporti fra condomino e condominio, che non è terzo ma parte del rapporto

Cass. Sez. II 31 marzo 2006 n. 7629 Pannella contro Cond. Parco Domitia Mare Viale Degli Olmi

In tema di contributi condominiali, per il caso che la relativa controversia sia devoluta al giudizio di equità del giudice di pace, costituiscono principi informatori della materia quelli che impongono al condominio di corrispondere le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, nonchè per la prestazione dei servizi comuni e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, e ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, deliberazione e riparto da effettuarsi sulla base del valori millesimali..

Cass. 27 aprile 2006 Cond. Via Tito Manlio Manzella Catania contro Puglisi

5 In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale – come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all’amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario -, difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale

Cass. Sezioni Unite 8 aprile 2002 n. 5035 Cirino ed altri contro Cond. Corso Garibaldi 215 – Salerno

6 (Si pensi alla negoziazione di titoli di credito, all’acquisto di beni mobili, alle obbligazioni assunte dai soci di società apparente, alla responsabilità del presidente di una associazione, etc..

7 Cfr. Cass. 27.6. 1994 n. 6187 Cass. 19.4.2000 n. 5122

 

 

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