Il “bilancio condominiale” non deve essere allegato all’avviso di convocazione

Il “bilancio condominiale” non deve essere allegato all’avviso di convocazione

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - VI sez. civ. - sentenza n. 21271 del 05-10-2020

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riferimenti normativi: art 66 disp. att. c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. II, Sentenza n. 19210 del 21/09/2011

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La vicenda

Una società condomina facente parte di un supercondominio impugnava davanti al Tribunale la delibera  – con cui era stato approvato il consuntivo – che riteneva illegittima per non essere stata adeguatamente informata sull’oggetto della decisione; l’attrice, infatti, osservava come il bilancio non le fosse stato comunicato prima dell’assemblea; in ogni caso, riteneva lo stesso documento contabile viziato, in quanto non prevedeva l’esonero della società dal pagamento delle quote ordinarie, così come previsto nell’atto di acquisto dell’immobile. Secondo il Tribunale – che respingeva la domanda – la società avrebbe dovuto chiedere di vedere il bilancio prima dell’assemblea; in ogni caso, notava che la deroga ai criteri di ripartizione delle spese doveva essere accettata da tutti i condomini, non potendo essere contenuta nel solo contratto di acquisto dell’immobile.

Tale decisione veniva riformata in appello; la Corte d’Appello riteneva, infatti, che fosse stato leso il diritto ad avere un’adeguata informativa con riferimento all’oggetto dell’assemblea; ciò perché il bilancio non era stato comunicato preventivamente alla società.

Il supercondominio ricorreva in Cassazione, rilevando che il diritto ad una corretta informazione della società era stato soddisfatto con l’invio dell’avviso di convocazione contenente l’indicazione delle materie all’ordine del giorno.

La questione

Il “bilancio condominiale” deve essere allegato all’avviso di convocazione?

La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al supercondominio. Secondo i giudici supremi non è configurabile un obbligo in capo all’amministratore di allegare all’avviso i documenti giustificativi ed i bilanci da approvare, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente, e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di eventuale approvazione. Come osserva la Cassazione, però, se questa richiesta non viene avanzata, il condomino non può invocare l’illegittimità della successiva delibera per omessa allegazione dei documenti contabili, ma può impugnarla esclusivamente per motivi che attengono alle modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte.

Le riflessioni conclusive

L’amministratore di condominio, in base all’art. 1130 c.c., ha il dovere di rendere conto della sua gestione. La giustificazione di questo adempimento si trova nel fatto che l’amministratore di condominio non gestisce somme proprie ma di altri soggetti (i condomini) ed a questi ultimi deve rendere conto del suo operato.

Il nuovo articolo 1130 bis c.c. della legge di riforma della normativa condominiale ha chiarito che il rendiconto condominiale deve contenere: “…le voci di entrata e di uscita ed ogni dato inerente alla situazione patrimoniale, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve… si compone di un registro di contabilità (il c.d. libro giornale previsto per le imprese), di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti…”

In ogni caso, sempre l’art. 1130 bis c.c. consente ai condomini e ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari (quindi anche i conduttori) di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa.

Bisogna chiarire, però, che l’amministratore del condominio non ha l’obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio del caseggiato (mancando anche il luogo dove depositarlo), ma è soltanto tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà (Cass. civ., sez. II, 19/05/2008, n. 12650; Cass. civ., Sez. II, 28/01/2004, n. 1544).

Inoltre, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., Sez. II, 18/05/2017, n. 12579; Cass. civ., sez. II, 21/09/2011, n. 19210).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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