I condomini possono opporsi alle delibere adottate con voto del proprio rappresentante del condominio?

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Busto Arsizio - sentenza n. 8 del 05-01-2022

Nel supercondominio, i condomini rappresentati non possono opporsi alle delibere annullabili adottate con il voto favorevole del proprio rappresentante del condominio

Riferimenti normativi: art 67 disp. att. c.c.

Precedenti giurisprudenziali: nessuno

La vicenda

Una condomina, facente parte di un supercondominio, impugnava una delibera che riteneva nulla e/o annullabile per illegittimo addebito delle spese di consumo del riscaldamento, anziché relative alla sola manutenzione, stante l’avvenuto distacco dell’unità immobiliare dell’attrice dall’impianto di riscaldamento; per errata ripartizione delle spese di riscaldamento (in quanto calcolate in base ai millesimi anziché in base ai consumi effettivi); per illegittimo addebito di spese relative alla centrale termica. Il Supercondominio, tra l’altro, eccepiva la carenza di legittimazione dell’attrice, atteso che, essendo la delibera oggetto di impugnazione relativa all’assemblea dei rappresentanti del Supercondominio, la stessa era suscettibile di impugnazione unicamente da parte dei rappresentanti dei singoli fabbricati. Nel merito eccepiva la tardività dell’impugnazione, la quale avrebbe dovuto essere proposta entro trenta giorni dall’assemblea; in ogni caso, contestava la fondatezza delle domande avversarie, precisando che la centrale termica era in realtà bene comune del Supercondominio.

La questione

Nel supercondominio, i condomini rappresentati possono opporsi alle delibere adottate con il voto favorevole del proprio rappresentante del condominio?

La soluzione

Il Tribunale ha dato torto alla condomina. Secondo lo stesso giudice l’attrice ha preteso l’esonero dalle spese per l’uso dell’impianto di riscaldamento per essersi distaccata dall’impianto centrale (che è risultato di proprietà dei condomini). Tuttavia il distacco è avvenuto in modo illegittimo. Di conseguenza lo stesso giudice lombardo ha escluso che la delibera impugnata fosse nulla. In merito all’errata ripartizione delle spese di riscaldamento (in quanto calcolate in base ai millesimi anziché in base ai consumi effettivi), il Tribunale ha osservato come, trattandosi di un motivo di annullabilità (in quanto vertente non già sulla sussistenza del diritto, bensì sulla mera determinazione quantitativa del riparto delle spese), in relazione a tale domanda mancasse la legittimazione attiva dell’attrice. In particolare, il giudice lombardo ha evidenziato che, considerato che la rappresentanza conferita ai rappresentanti del singolo condominio vincola anche i dissenzienti (oltre che gli assenti), ne discende che i condomini rappresentati non possono opporsi alle deliberazioni adottate con il voto favorevole del proprio rappresentante.

Le riflessioni conclusive

L’art. 67 disp. att. c.c. ha regolamentato, in senso fortemente innovativo, il funzionamento dell’assemblea del supercondominio; più nel dettaglio, il comma 3 prevede che: nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. Il legislatore della riforma ha utilizzato, quindi, l’istituto della delega a maggioranza qualificata, non solo introducendo deroghe, in particolari situazioni, alle norme riguardanti gli organi collegiali, ma anche stabilendo che la partecipazione avvenga attraverso delega a maggioranza qualificata da conferire esclusivamente a rappresentanti eletti dalle assemblee dei singoli caseggiati. In tal modo, si è negato ai proprietari delle singole unità immobiliari la possibilità di partecipare, personalmente o con un proprio delegato, all’assemblea del supercondominio, alla quale ora partecipano soltanto i rappresentanti designati da ogni singolo condominio (ovviamente, come prevede l’articolo 67 disp. att. c.c., solo per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore del supercondominio). È fondamentale ricordare che le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate da ogni condomino assente, dissenziente o astenuto, chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Nel supercondominio con più di sessanta condomini, però, la rappresentanza conferita vincola anche i dissenzienti (oltre che gli assenti), privandoli della possibilità di opporsi alle decisioni adottate. In altre parole, se il rappresentante vota a favore di una delibera viziata perché annullabile il singolo non è tecnicamente “dissenziente”, qualità, solo quest’ultima, che lo legittimerebbe all’impugnazione di cui all’art. 1137 c.c.; discorso diverso per una delibera nulla approvata con il voto favorevole del rappresentante. La domanda di accertamento della nullità della delibera, invece, può essere fatta valere, in ogni tempo, anche da chi abbia votato a favore.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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