L’esperto stimatore nell’esecuzione immobiliare: chiarimenti della Cassazione

Con l’ordinanza n. 21444 del 25 luglio 2025, la Terza Sezione civile della Cassazione chiarisce in via nomofilattica il ruolo dell’esperto stimatore nel processo esecutivo, distinguendolo nettamente dal consulente tecnico d’ufficio (CTU) e precisando i confini del contraddittorio che ne accompagnano l’attività. La pronuncia valorizza la funzione pubblicistica dell’incarico e la sua finalità di garanzia dell’efficienza della vendita forzata, in un quadro in cui l’esperto agisce quale ausiliario necessario del giudice dell’esecuzione, ma privo di poteri propriamente istruttori. Per un valido supporto ai professionisti in materia, abbiamo preparato il volume Formulario commentato dell’esecuzione forzata – Tutti i modelli di atti del processo esecutivo aggiornati a Riforma Cartabia e correttivo, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
Per approfondire ulteriormente questa sentenza, vedi anche l’articolo Esperto stimatore nell’esecuzione immobiliare: ruolo, natura giuridica e regime del contraddittorio

1. Origine della controversia e inquadramento processuale

La vicenda trae origine da una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto terreni agricoli pignorati. Il giudice dell’esecuzione aveva nominato un esperto stimatore senza indicare giorno, ora e luogo dell’inizio delle operazioni peritali. Dopo il deposito della perizia, il debitore esecutato lamentava la nullità dell’elaborato per violazione del contraddittorio, non essendo stato avvisato delle operazioni. Rigettata l’istanza dal giudice dell’esecuzione, egli proponeva opposizione agli atti esecutivi, anch’essa respinta dal Tribunale.
La motivazione del giudice di merito poggiava su due profili: l’assenza di un obbligo di preventiva comunicazione alle parti del sopralluogo e la mancanza di un concreto pregiudizio derivante dal lamentato vizio formale. L’opposizione veniva quindi rigettata, affermando la piena regolarità della perizia.
In Cassazione, il debitore riproponeva le doglianze; tuttavia, la Suprema Corte ne ha dichiarato l’inammissibilità per difetto di chiarezza dei motivi, sottolineando come un unico motivo cumulativo e generico integri una violazione del principio di specificità del ricorso. Nonostante ciò, la Corte ha ritenuto opportuno pronunciarsi sul merito della figura dell’esperto stimatore, trattandosi di tema di interesse sistematico e privo di precedenti. Per un valido supporto ai professionisti in materia, abbiamo preparato il volume Formulario commentato dell’esecuzione forzata – Tutti i modelli di atti del processo esecutivo aggiornati a Riforma Cartabia e correttivo, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. L’evoluzione normativa: dall’opzionalità all’obbligatorietà della nomina dell’esperto

Prima del D.L. 83/2015 (conv. in L. 132/2015), la designazione dell’esperto stimatore costituiva una facoltà del giudice dell’esecuzione, che poteva determinare il valore dell’immobile pignorato anche sulla base della rendita catastale o di perizie di parte.
Con la riforma, l’art. 568 c.p.c. è stato riscritto, introducendo l’obbligo per il giudice di determinare il valore del bene avuto riguardo al valore di mercato, sulla scorta degli elementi forniti dalle parti e, soprattutto, mediante l’ausilio di un esperto obbligatoriamente nominato. L’esperto è quindi divenuto un ausiliario necessario, non meramente eventuale, a garanzia dell’effettività e della trasparenza della vendita.
La Cassazione evidenzia che tale evoluzione normativa risponde a una logica di pubblicizzazione dell’attività stimatoria, volta a tutelare non solo le parti processuali, ma anche gli interessi dei terzi (creditori, potenziali acquirenti, e mercato).

3. La funzione pubblicistica della stima e la distinzione dal CTU

Secondo la Corte, l’esperto stimatore è portatore di una funzione pubblicistica, distinta da quella conoscitiva del CTU nel processo di cognizione.
La perizia di stima, infatti, ha carattere polifunzionale:

• serve al giudice per determinare il prezzo base, valutare lo stato del bene e predisporre gli atti di vendita;
• informa i potenziali acquirenti, descrivendo vincoli, servitù, abusi edilizi o difformità urbanistiche;
• riduce il rischio di contenziosi post-aggiudicazione, assicurando una conoscenza piena e preventiva dell’immobile.

Diversamente dal CTU, l’esperto stimatore non è chiamato ad accertare la verità di fatti controversi né a integrare il sapere tecnico del giudice in una controversia tra parti contrapposte. Il suo giuramento (“bene e fedelmente procedere alle operazioni affidategli”) non contiene il riferimento alla “verità”, proprio del CTU. L’attività stimatoria si concentra sulla valutazione economica del bene e sulla raccolta di dati funzionali alla vendita, non sulla risoluzione di questioni tecniche controverse.
Ne consegue che l’esperto:

• può essere scelto anche fuori dall’albo dei consulenti;
• non è soggetto all’obbligo di accettazione dell’incarico ex art. 63 c.p.c.;
• non ammette consulenti di parte né partecipazione delle parti alle operazioni;
• risponde civilmente dei danni derivanti da dolo o colpa nell’espletamento dell’incarico, ma non è assoggettato all’ammenda ex art. 64 c.p.c.

Potrebbero interessarti anche:

• Ai fini della rettifica del valore immobiliare la stima UTE è semplice perizia di parte
• La modifica della destinazione d’uso di una unità immobiliare non comporta anche la modifica dei valori millesimali determinati dal costruttore

4. Il contraddittorio “attenuato” e le conseguenze operative

Elemento centrale della decisione è la diversa intensità del contraddittorio rispetto al CTU. L’esperto stimatore opera in un contesto in cui il contraddittorio è eventuale e posticipato: le parti possono formulare osservazioni solo dopo il deposito della perizia, ai sensi dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c.
Non sussiste, pertanto, alcun obbligo per l’esperto di comunicare giorno e ora di inizio delle operazioni o di consentire la presenza delle parti. Tale assetto è coerente con la finalità meramente tecnica e non contenziosa dell’incarico, che mira a fornire dati oggettivi per la vendita, non a risolvere questioni probatorie.
La Corte di Cassazione, nel fissare il principio di diritto ex art. 363, comma 3, c.p.c., ha ribadito che l’esperto stimatore:
“è titolare di un incarico di carattere pubblicistico volto a rendere più proficua la vendita forzata e non è tenuto a svolgere le operazioni in contraddittorio con le parti del processo esecutivo”.
Il giudice dell’esecuzione resta libero di discostarsi dalle valutazioni dell’esperto senza necessità di motivazione specifica, potendo utilizzare autonomamente i dati raccolti come “peritus peritorum”.
La pronuncia si traduce, quindi, in una guida operativa per i professionisti coinvolti nelle esecuzioni immobiliari, confermando che l’esperto stimatore agisce non come ausiliario tecnico delle parti, ma come funzionario ausiliario del giudice, garante dell’imparzialità e dell’efficienza della vendita forzata.

Ti interessano questi contenuti?

Salva questa pagina nella tua Area riservata di Diritto.it e riceverai le notifiche per tutte le pubblicazioni in materia. Inoltre, con le nostre Newsletter riceverai settimanalmente tutte le novità normative e giurisprudenziali!
Iscriviti!