Mancato pagamento canoni di locazione per covid

Esclusa la gravitá dell’inadempimento per il mancato pagamento dei canoni di locazione durante il lockdown

di Elena Demasi

Qui la sentenza: Tribunale della Spezia - sentenza n. 617 del 14-12-2020

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Il Tribunale della Spezia respinge la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo per grave inadempimento del conduttore, il quale non aveva adempiuto al pagamento delle mensilità a causa dell’emergenza Covid19.

SOMMARIO: 1. Il caso. 2. L’iter argomentativo della sentenza n. 617 del 14 dicembre 2020. 3. La decisione. 4. Conclusioni.

Il caso

L’attrice proprietaria dell’immobile locato e il conduttore stipulavano nel lontano 1989 un contratto di locazione ad uso non abitativo. Il conduttore si rendeva moroso nel pagamento di tre mensilità di canone di locazione proprio durante il periodo della ormai nota emergenza sanitaria e pertanto l’attrice non esitava a notificargli un’intimazione di sfratto per morosità.

A seguito della notifica il conduttore provvedeva al pagamento dei canoni di locazione non pagati, assumendo di aver ritardato il pagamento dei canoni di locazione nel periodo predetto proprio a causa della situazione sanitaria che aveva causato un fermo della sua attività professionale.

All’udienza l’attrice insisteva per le sue domande e considerate le opposizioni mosse dal conduttore il giudice disponeva con ordinanza il mutamento del rito. Le parti depositavano memorie integrative contenenti le proprie conclusioni. In particolare l’attrice chiedeva di dichiarare risolto il contratto di locazione per grave e colpevole inadempimento del conduttore, il conduttore al contrario chiedeva il rigetto della domanda attorea in considerazione della scarsa importanza del ritardo nell’inadempimento.

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L’iter argomentativo della sentenza  n. 617 del 14 dicembre 2020

Il Tribunale della Spezia pur affermando che nei contratti di locazione ad uso non abitativo non può realizzarsi la purgazione della mora con il pagamento in ritardo dei canoni arretrati, respinge la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo perché ha ritenuto non sussistente  il grave inadempimento del conduttore.

Per poter dichiarare la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo occorre necessariamente valutare l’inadempimento del conduttore il quale deve essere qualificato grave, ovvero di non scarsa importanza, ai sensi dell’art. 1455 c.c..

La legge 392/1978 all’art. 5 stabilisce che: “salvo  quanto  previsto  dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone  decorsi  venti  giorni  dalla  scadenza  prevista,  ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo  non  pagato  superi  quello  di due mensilità del canone, costituisce  motivo  di  risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile”.

Nel procedimento di sfratto per morosità dell’immobile ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento del conduttore moroso è implicita nel mancato pagamento del canone di locazione e pertanto non è rimessa al libero apprezzamento discrezionale del Giudice.

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Tuttavia il citato articolo non trova applicazione alle locazioni ad uso non abitativo, in quanto la rubrica del capo in cui è inserita tale norma fa riferimento alle locazioni ad uso abitativo.

Per le locazioni commerciali occorre fare riferimento al codice civile il quale prevede che l’inadempimento che legittima la risoluzione è quello imputabile e grave “di non scarsa importanza” avuto riguardo all’interesse dell’altra parte ex art. 1455c.c..

Altresì la giurisprudenza ha sancito che “in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l’inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza.[1]

 Il Tribunale della Spezia, in accordo con il principio enunciato dalla Cassazione, afferma che “occorre coordinare il giudizio sull’elemento oggettivo della mancata prestazione con gli elementi soggettivi e con le modalità e le circostanze di quello specifico rapporto, al fine di valutare se l’inadempimento in concreto accertato abbia comportato una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia del contratto. In tal modo la prestazione inadempiuta e la sua entità diventano soltanto uno degli elementi che possono essere valutati dal Giudice al fine di accertare la gravità o meno dell’inadempimento (ex multis  Cass.Civ. n. 3966/2019; Cass. Civ n. 22346/2014)

Si legga anche:”Riduzione del canone nel contratto di locazione ad uso abitativo”

La decisione.

Il Giudice adito nel caso di specie prende in esame il fatto che il contratto di locazione concluso tra le parti ha origini molto lontane (1989) nonché il fatto che il mancato pagamento del canone da parte del conduttore è unicamente riferibile a tre mensilità e che quindi non possa considerarsi grave.

Nella citata sentenza viene poi presa in considerazione altresì la situazione pandemica causata dal Covid19 affermando che la medesima ha sicuramente inciso sull’attività professionale svolta dal conduttore e per l’appunto la normativa sostanziale dispone che ciò debba essere valutato al fine di escludere la responsabilità del debitore ai sensi e per gli effetti dell’art. 1218 e 1223 c.c.

La pronuncia in questione tiene in considerazione altresì il comportamento tenuto dal convenuto a seguito della notifica dell’atto di intimazione in ossequio ai principi di correttezza e buona fede che devono permeare tutti i rapporti contrattuali.

Considerando quindi l’importo non rilevante della morosità (3 mensilità di canone non pagate), durata temporanea della suddetta morosità circoscritta ai mesi dell’emergenza sanitaria, condotta del convenuto improntata a correttezza e buona fede, l’inadempimento del convenuto non può considerarsi grave.

Conclusioni

Tra le molte sentenze che si sono susseguite nel periodo Covid19 questa del Tribunale della Spezia merita, a parere di chi scrive, di essere segnalata per l’esatta e precisa indicazione delle norme e dei principi di diritto e l’esemplare applicazione al caso concreto.

Il Giudice adito, all’interno dello scenario già ben delineato in materia di locazioni non ad uso abitativo, ha inserito il caso dell’inadempimento a causa del fermo imposto alle attività.

In particolare nell’iter argomentativo il Giudice adito ha non solo valutato l’inadempimento del conduttore dovuto alle misure di contenimento conseguenza dell’emergenza epidemiologica ma ha altresì affermato che gli atti recanti le misure di contenimento hanno inevitabilmente inciso anche su molte attività professionali che non hanno subito una battuta di arresto e che hanno continuato ad essere esercitate.

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Note

[1] (Cass. civ. n.1428/2017).

 

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