Emergenza coronavirus: le imprese di pulizia e sanificazione delle parti condominiali

Emergenza coronavirus: le imprese di pulizia e sanificazione delle parti condominiali

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

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È pacifico che l’amministratore di condominio abbia comunque il potere di concludere il contratto per affidare ad un’impresa il servizio di pulizia (e prestazioni connesse) dei beni condominiali, rientrando tale contratto nell’ordinaria amministrazione che non richiede preventiva deliberazione dell’assemblea.

Normalmente viene stipulato un contratto d’opera (tenendo conto del limite annuale di spesa, come desumibile dal combinato disposto degli artt.1129, comma 10, 1135, nn. 2 e 3, c.c) anche se il servizio di pulizia non è incompatibile con la figura del lavoro autonomo.

Le ditte incaricate procedono normalmente a numerose operazioni, quali il lavaggio delle scale, la pulizia di pavimenti, la pulizia dei portoni d’ingresso, la pulizia dei cortili interni ed esterni con sistemazione dei giardini, la pulizia delle zone cantine e dei box, la detersione di vetri, finestre, davanzali e balconi, la pulizia degli ascensori, il servizio di cambio di sacchi delle pattumiere e altre attività.

In primo piano: EMERGENZA CORONAVIRUS

Il rapporto con le imprese di pulizia e sanificazione in epoca coronavirus

In epoca di coronavirus l’amministratore può chiedere alle imprese di intensificare tali operazioni o, comunque, dei servizi aggiuntivi come la sanificazione.

In diversi caseggiati, però, le ditte non solo non hanno dato seguito alle richieste di servizi “supplementari” ma hanno deciso di sospendere il servizio di pulizia e lavaggio delle scale e delle parti comuni.

In tal caso è necessario procedere alla sostituzione dell’impresa di pulizia, iniziativa che può essere assunta (con urgenza) dall’amministratore.

Merita di essere rilevato, però, che diverse ordinanze sindacali impongono a tutte le imprese di pulizia di mantenere e, quindi, garantire il servizio nel rispetto degli accordi contrattuali.

Inoltre si impone agli amministratori, a tutela degli operatori delle ditte di pulizia, di affiggere sui portoni appositi avvisi con l’indicazione del giorno e dell’ora in cui verrà svolto il servizio, invitando gli occupanti dei singoli alloggi a non uscire dalle proprie abitazioni durante l’intervento o, comunque, di usare tutte le precauzioni indicate nelle disposizioni ministeriali (uso di mascherine, distanza di 1 metro, ecc.)

La violazione di queste prescrizioni comporta la sottoposizione dei soggetti sopra detti al sistema sanzionatorio previsto dalla normativa anti-Covid 19.

Tale considerazione vale anche per il mancato rilascio della documentazione delle operazioni di sanificazione o pulizia all’amministratore a cui viene spesso imposta la formazione di apposito fascicolo comprovante le attività svolte, con descrizione dell’intervento, del prodotto utilizzato e certificazione/dichiarazione della ditta e relativa scheda tecnica.

L’affidamento dell’incarico ad imprese di pulizia e sanificazione non qualificate

La legge n. 82 del 1994, il cui articolo 1, al primo comma, specifica che le imprese di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione devono essere iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell’albo provinciale delle imprese artigiane di cui all’articolo 5 della legge 8 agosto 1985, n. 443.

Ai fini dell’iscrizione, i requisiti tecnico-professionali devono essere posseduti, nel caso di impresa individuale, dal titolare e dal direttore (ove preposto all’esercizio dell’impresa o di un ramo di essa), o da tutti i soci nel caso di società in nome collettivo, dagli accomandatari per le società in accomandita o per azioni e dagli amministratori per ogni altro tipo di società, ivi comprese le cooperative (art. 2 legge n. 82/1994).

Bisogna considerare, poi, che l’art. 6 della legge 82/1994 sancisce come chiunque stipuli contratti per lo svolgimento di attività di cui alla presente legge, o comunque si avvalga di tali attività a titolo oneroso, con imprese di pulizia non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dall’albo provinciale delle imprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa, sia soggetto alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da € 516,45 a € 1.032,91.

Il controllo  dell’amministratore

L’amministratore ha responsabilità in eligendo (nella scelta dell’impresa) non potendo certo stipulare contratti con imprese di pulizia non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dall’albo provinciale delle imprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa: tali contratti sarebbero nulli.

È fondamentale, quindi, farsi consegnare gli estremi dell’iscrizione alla Camera di commercio o, ancor più prudentemente, una visura camerale che attesti l’attualità dell’iscrizione al momento dell’affidamento dell’incarico.

In ogni caso l’amministratore dovrà operare un costante controllo a che, durante la vigenza del contratto, l’iscrizione dell’impresa non sia stata sospesa per l’assunzione, da parte della stessa, di una condotta tale da turbare gravemente la normalità dei rapporti con la stazione appaltante; per una grave omissione o negligenza nell’esecuzione del servizio che determini una situazione di pericolo per l’incolumità e la salute pubblica o costituisca una grave violazione alle disposizioni di cui al d.lgs. 19 settembre 1994, n. 626; per un’infrazione di particolare rilevanza alle norme in materia previdenziale ed assicurativa nonché ad ogni altro obbligo inerente i rapporti di lavoro, derivante da norme di legge o regolamentari o dai contratti collettivi nazionali di lavoro riferibili alle imprese di pulizia, comprensivi degli eventuali integrativi territoriali, cui l’impresa non abbia posto rimedio.

Merita, infine, di essere sottolineato che per le imprese di altri stati europei stabilitesi nel nostro paese il riconoscimento del titolo di formazione professionale quale titolo valido per lo svolgimento in Italia dell’attività di disinfestazione, derattizzazione e sanificazione  (di cui al decreto ministeriale 7 luglio 1997, n. 274, e successive modificazioni e integrazioni) può essere subordinato all’applicazione di una misura compensativa (si vedano gli artt. 22 e 23 del citato d.lgs. n. 206/2007 e s.m.i) consistente in una prova attitudinale. Il decreto ministeriale di riconoscimento, accompagnato dall’attestazione regionale di avvenuto superamento della prova d’esame costituisce titolo per consentire al candidato, secondo le modalità di legge, di avviare l’attività per la quale possiede la qualifica.

Coronavirus e pulizia delle scale a turno

Si tenga conto che è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l’obbligo di pulire le scale a turno, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore. Nel caso l’assemblea assumesse una simile delibera, questa sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere.

Si consideri, infatti, che tale soluzione non riguarda affatto la disciplina delle modalità di esecuzione delle spese di pulizia delle scale e, cioè, l’organizzazione ed al funzionamento delle cose comuni, ambito in cui l’assemblea è sovrana.

Tale delibera incide invece sul regime legale di ripartizione delle spese, che si deve basare sul criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui le scale servono: i proprietari dei piani alti logorano le scale e ne utilizzano l’illuminazione più dei proprietari dei piani bassi.

Il criterio di ripartizione delle spese condominiali (e quindi anche quello per pulizia delle scale) può essere derogato solo attraverso una clausola di natura contrattuale del regolamento condominiale o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini. La delibera che a maggioranza impone a turno la pulizia delle scale contestata è, quindi, nulla in quanto modifica a maggioranza il criterio di riparto. Ma anche se tutti fossero d’accordo, le operazioni di pulizia e, soprattutto, di sanificazione non potrebbero comunque essere fatte dal singolo condominio privo dei requisiti sopra visti.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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