E’ sufficiente un parcheggio ed un’area pedonale al servizio di due o più caseggiati, perchè nasca un supercondominio

E’ sufficiente un parcheggio ed un’area pedonale al servizio di due o più caseggiati, perchè nasca un supercondominio

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

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riferimenti normativi: art.  1117 bis c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 27094 del 15/11/2017; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 19939 del 14/11/2012;

La vicenda

Un condomino si rivolgeva al Tribunale per contestare una delibera presa dall’assemblea di un complesso immobiliare costituito da 4 corpi di fabbrica.

Secondo l’attore i 4 caseggiati – che avevano in comune un parcheggio e un’area pedonale – costituivano un supercondominio con tutte le conseguenze che tale situazione determinava. Gli altri condomini invece ritenevano esistesse solo un condominio costituito da 4 palazzi e, quindi, consideravano la decisione valida.

Il Tribunale respingeva l’impugnazione e condannava l’attore alla rifusione delle spese di giudizio. Allo stesso modo la Corte d’Appello dava torto al condomino e lo condannava alla rifusione delle spese del grado. Secondo i giudici di secondo grado decisivo per escludere che i quattro edifici formassero un supercondominio era la presenza di un unico amministratore.

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La questione

Se alcuni caseggiati hanno in comune un parcheggio ed un’area pedonale nasce un supercondominio?

La soluzione

La Corte di Cassazione ha dato ragione al condomino.

I giudici supremi ricordano che l’articolo 1117-bis c.c., avendo recepito l’elaborazione giurisprudenziale formatasi prima della riforma del condominio, ritiene sorga un supercondominio, tra l’altro, nel caso di “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomìni di unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.”

Secondo la Cassazione l’elemento identificativo del supercondominio consiste nella c.d. relazione di accessorietà tra la una parte comune servente e una pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un condominio unitario o più condomini.

Alla luce di quanto sopra i giudici supremi hanno notato come la Corte d’Appello abbia ignorato gli aspetti rilevanti ed abbia invece considerato gli aspetti irrilevanti per la corretta applicazione della nozione di supercondominio.

Così è stato erroneamente ritenuto decisivo che i quattro edifici fossero gestiti da un unico amministratore, senza considerare il parcheggio e l’area pedonale al servizio dei diversi palazzi.

Inoltre la stessa Corte ha svalutato il dato obiettivo della realizzazione di opere di collegamento tra i beni serventi e gli edifici serviti (scale di accesso al parcheggio), dato obiettivo che, invece, può far emergere un vincolo funzionale di accessorietà necessaria a carattere (super)condominiale.

Del resto – come osserva la Suprema Corte –il regolamento precisa che l’area di parcheggio è al servizio dei diversi condomini.

Di conseguenza nel caso esaminato è certamente sorto un supercondominio per l’esistenza di parti comuni (parcheggio e area pedonale) al servizio dei diversi fabbricati, ognuno dei quali è un singolo condominio.

Le riflessioni conclusive

Il Supremo Collegio ha confermato che ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio.

E’ quindi privo di pregio giuridico il ragionamento secondo cui il supercondominio, come accorpamento di due o più singoli condomini per la gestione di beni comuni (ferma l’autonomia amministrativa per i beni propri di ciascun distinto organismo), debba essere costituito attraverso le deliberazioni degli enti che concorrono a formarlo.

Del resto, ai fini della esistenza del condominio, è sufficiente l’avvenuta costruzione di un edificio del quale siano proprietari più soggetti, con la conseguente applicabilità delle norme ad esso relative (Cass. civ., sez. VI, 24 marzo 2017, n. 7743; Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 2014 n. 26766).

Allo stesso modo un supercondominio nasce, di fatto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici di cui si compone, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c.

Ai fini della configurabilità del supercondominio, quindi, non è indispensabile l’esistenza di beni o impianti comuni, essendo invece sufficiente l’esistenza soltanto di servizi comuni a più edifici.

Bisogna però considerare che l’esistenza della fattispecie in questione, può essere escluso solo dal titolo (ad esempio una clausola del regolamento del costruttore potrebbe precisare che i 4 edifici devono essere considerati un condominio), risultando irrilevanti le indicazioni provenienti dalla prima assemblea che dichiara di costituire un condominio o la titolazione che si ritrova nel regolamento condominiale (ad esempio, “Regolamento di condominio di via Roma 15”) perché entrambi queste indicazioni possono coesistere con l’esistenza di una struttura supercondominiale (Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939).

In mancanza di indicazioni puntuali nel titolo, però, se i singoli edifici hanno, materialmente, in comune alcuni beni, impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c., al supercondominio si applicano le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione.

Infatti, gli insegnamenti della Suprema Corte (formatisi ancor prima dell’entrata in nel vigore della nuova disciplina di cui alla riforma operata dalla legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) sono stati recepiti dal legislatore che, nella recente riforma della materia condominiale, ha introdotto il nuovo art. 1117 bis c.c., il quale prevede espressamente l’applicabilità delle norme del condominio degli edifici in tutti i casi in cui più edifici o unità immobiliari abbiano delle parti comuni.

Quanto sopra non toglie che, adottando come termine di riferimento il condominio, la relativa normativa debba applicarsi meccanicamente in quanto la stessa esigerà gli adattamenti opportuni.

Ciò premesso non si può negare che il supercondominio sorga sostanzialmente in tre casi.

Il primo è molto frequente e si verifica soprattutto alla periferia dei centri urbani e nelle località di villeggiatura quando un’impresa edile acquisti un’area edificabile per realizzarvi un complesso residenziale costituito da una pluralità di caseggiati che hanno in comune servizi e infrastrutture destinati a soddisfare le comuni esigenze dei futuri acquirenti delle unità abitative. In tal caso il supercondomino sorge con la cessione della prima unità immobiliare del complesso immobiliare da parte del costruttore.

Il secondo caso  si verifica a seguito della divisione (ex artt, 61 e 62 disp. att» c.c.) di un unico condominio preesistente in più condominii separati, che però mantengono in comune alcune parti (cortile, viali di accesso, ascensore esterno ecc).

Tale ipotesi è agevolmente realizzabile nei casi in cui l’iniziale unico condominio sia costituito da una pluralità di edifici facenti parte di un più ampio complesso immobiliare che possono costituirsi agevolmente in singole e più agili strutture autonome e non soggiacere alla macchinosità di una gestione unica, contraddistinta da un numero eccessivo di condomini e dal coesistere di interessi contrastanti e obiettivamente di non facile composizione.

Infine – nel terzo caso – si devono considerare i consorzi residenziali che vengono spesso costituiti nei complessi immobiliari di maggiori dimensioni in vista della realizzazione e della gestione di infrastrutture e servizi di comune interesse. A tale proposito però è necessario sottolineare che assume decisivo rilievo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie e, in caso di incertezza e successiva vertenza giudiziaria, il giudice di merito non deve operare un’indebita sovrapposizione della disciplina del condominio a quella pattizia, ma innanzi tutto valorizzare quest’ultima, al fine di individuare la normativa applicabile.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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